一线城市房地产市场开始“退烧”

    交易下降 买家观望 楼盘打折

　　五一假期，原本是一线城市的楼市传统旺季，今年却明显遇冷。成交量下降，观望、试探气氛趋浓，业内人士将此现象归因于4月以来国家出台的一系列调控政策。

　　北京——调控细则出台签约量降82%

　　4月30日，北京市政府制定并发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，开发商和购房者一直在等待的北京版调控政策正式落地。

　　业内人士普遍认为，北京版调控细则在个人购房套数、差别化信贷、个人售房计税方法、商品房定价等4个方面均非常严厉。通知规定，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。根据以往的成交情况分析，仅此一条，就可能切断30%以上换房者的需求。

　　此外，通知首次明确：个人售房在计征税款时，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。这种个人售房计税核定方法调整，将有效降低全款炒房者避税的可能性。

　　北京市房地产交易管理网最新数据显示，五一期间，北京二手房交易跌入冰点，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月日均签约量1164套相比，降幅达82%。

　　4月19日以来，北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售。截至27日，2377套新房仅成交1套。

　　据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在4月14日以后的半个月里，北京二手房市场新增客户需求下跌了八成。而东三环某楼盘还出现了历史最大单的单个项目23套抛单，炒房客离场现象显现。

　　上海——买者不出手卖者不降价

　　为期4天的上海“五一假日楼市”展览会3日平静结束。据介绍，展会期间成交量不大，整体呈现观望状态。

　　据主办方介绍，此次参展开发商达220家左右，数量高于去年。但是，从4天的运作情况看，开发商并未因新政而纷纷打折促销，消费者也多以观望为主，少有出手。

　　楼市新政之后，上海楼市总体都处于观望状态。据中国房产信息集团统计数据显示，至4月28日，上海商品住宅成交量仅98.84万平方米，其中下半月以来只成交了37.99万平方米。

　　与此同时，上海的新增房源明显上升。4月1日至30日，上海共推出了65批房源达127.04万平方米的商品住宅，比3月份的79.53万平方米高出六成。其中，政策出台之后的下半月，上海有85.09万平方米的新房源推出，是上半月41.96万平方米供应面积的两倍多。

　　广州——均价跌两成卖方忙促销

　　五一期间是广州楼市传统旺季，但记者结合广州房地产交易官方网站“阳光家缘”网和商业网站网易房产数据中心监控数据显示，5月1日和5月2日两天时间内，广州全市住宅销售178套，成交面积21021平方米，比平时正常成交低了一半；成交均价9287元/平方米，与3、4月份成交均价相比，降幅在两成左右。

　　五一期间，广州天河、海珠、荔湾、白云中心城区市场表现尤为低迷，其中天河区两天时间销售46套，成交均价在14000元/平方米，与3、4月份成交均价相比，均价下跌4000元/平方米，而其它几个老城区成交套数均在个位数。成交下滑，看楼的人气也不旺。在广州看楼车聚集地天河宏发大厦等停车场候车看楼的市民并不多，完全失去了以往假日人头涌动的场景。面对楼市“灰色小黄金周”，开发商想尽办法，启动各种久违的“打折”、“降价”优惠，试图扭转楼市的颓势。荔湾区的宏新华庭，五一期间推出最低八二折的优惠价，比原来的均价降了3000元/平方米。但开发商五花八门的促销对楼市到底有多大的影响，目前还是个未知数。

　　杭州——楼市突遇冷买卖都迷茫

　　4月份的杭州楼市，遭遇了冰火两重天。前半月还风风火火的楼市迅速转冷，日交易量从最高时的300多套骤降至两位数，周交易量环比下跌72.55%。

　　根据不完全统计，杭州5月份目前已经明确要推房的楼盘不到20个，与去年同期的36个相比减少了近一半。其中有不少原本计划开盘的楼盘，受新政策影响决定推迟开盘。

　　对置业者来说，目前不明晰的政策，让他们陷入迷茫。比如杭州对于二套房的认定并不统一，房管局将房屋套数作为认定标准；银行以贷款次数作为认定标准；杭州市财政局规定以购房交税记录为准；住房公积金方面，暂时按照公积金办理次数来认定。

　　当前杭州的楼市已然进入了“混沌期”——楼市政策密集出台，地产中介对行情看法不一，买卖双方的博弈胶着化。

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　　房产新政地方版陆续出台

　　4月23日，青岛“十四条”，对开发商一般商品房的计税毛利率由15%调至20%；非普通住宅和非住宅的土地增值税预征率由1%调至2%。

　　4月30日，北京“十二条”，同一家庭只能在北京市新购买一套商品住房；暂停对购买第三套及以上住房的贷款。根据北京市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策，认房不认贷。

　　4月30日，浙江新规，对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，停放三套及以上住房贷款，重点抑制投机性购房。杭州新规，非首次购房认定以交税记录为准。

　　5月1日，海南“十一条”，实行商品住房买卖合同网上签约制，打击捂盘。确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。

　　本报记者 曹婧逸

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