房价调控威力才显现，申城房价告松动

楼市新政刚刚经过一个双休日，但已在市场上初步显现效应。

　　晨报记者 徐 运 张昱欣

　　楼市新政刚刚经过一个双休日，但似乎已在市场上初步显现效应。记者昨天探访本市多个在售楼盘，发现房价已经出现松动的迹象。在某楼盘售楼处，无须找销售经理或更高级别的人“打招呼”，普通的销售人员就能把房价放到“九三折”；另一个楼盘的售楼处工作人员则向记者暗示：再过一两周，会有惊喜。

　　售楼处已松口打“九三”折

　　虽然有迪士尼概念及未来多条轨交线路直达的利好预期，面对“国字号”房地产市场调控手段频出，去年以来房价涨幅明显的川沙、周康等板块也难以继续坚挺。

　　记者昨天走访该区域部分近期有新开盘房源的项目后发现，开发商已在采取“赠送露台面积”、“总价打折”等让利措施。

　　也许是工作日的原因，在浦东中环区域标志性楼盘之一的绿洲康城亲水湾小区，偌大的售楼处只有一对客户在与售楼人员接洽。

　　据了解，绿洲康城亲水湾目前在售的一手房房源并不多，公开报价已上涨至24900元/平方米。“目前90平方米左右的新房源只有靠近御霞路的一套高区带精装修的房子，现在购买可以在总价基础上打九五折。”售楼人员向记者介绍。当记者表示“有意向，但总价仍略高于预算”时，售楼员终于亮出“底牌”：最低折扣可以到九三折。

　　记者了解到，绿洲康城亲水湾在今年3月的房展会上曾打出过“九五折”的购房优惠，时隔仅一个月，折扣幅度进一步加大。

　　买装修房送18平方米露台

　　而位于浦东新区川沙路1666号的金领国际小区，由于此次推盘正值房产调控政策接连出台之时，相关负责人坦言，销售因此受到一定程度的影响。“目前的购房者多为在川沙附近工作的白领上班族及首次置业者，一些原本有意向的投资及改善性需求暂时选择观望。”

　　记者发现，该项目地处浦东唐镇银行卡产业园与曹路板块交界处。

　　售楼工作人员介绍，金领国际上周末刚推出一批71-90平方米的精装修小户型房源，分布于小区西北侧沿街的两幢楼，单价在21000元/平方米左右。

　　记者了解到，这批新开房源的单价比该楼盘此前一批房源的价格略高，但此次开盘房源为全新精装修房源，装修标准约为1300元/平方米。

　　售楼工作人员还向记者介绍，此次推出的部分90平方米两房型较此前有所改良，6楼以上房源附带18平方米左右的露台。“露台可以封闭，业主可根据实际居住需要对房型重新分割组合，更主要的是，这批房源的露台面积是赠送的。”

　　本轮调整力度或超2007年

　　记者昨天走访市场时发现，有一些楼盘虽然没有折扣，但或多或少给出一些暗示：价格方面的松动或许很快就会到来。

　　昨天下午2点，记者来到周末刚开盘的虹桥一号售楼处，销售人员称，目前楼盘的均价为2.2万元/平方米，没有折扣，但是就在记者即将离开售楼处时，该销售人员笑着说：“你不要着急，过一两个星期也许会有好消息给你的。”

　　而在普陀桃浦板块的恒盛鼎城华公馆，销售人员同样表示现售房源没有折扣，但他随后又暗示：“你可以等等看，如果有新的消息我们会马上通知你。”

　　业内人士认为，种种信号表明，较大范围的新房明折暗扣，可能在几周后出现。因为政策出台后，从上周末开盘新盘情况来看，上月一些新盘开盘当日曾出现的“一日清”的盛举已经不复存在，为了保证销售速度，以免观望情绪浓厚后更加难卖，适当的促销是可以期待的。

　　中房信分析师薛建雄告诉记者：“毕竟会对很多客户心里造成影响，给点限时折扣可以促进他们马上下单，但优惠幅度不会大。”“我估计一个月之内，新政组合拳就会影响到一手商品住宅。”上海中原研究咨询部高级经理马冀在谈到新盘的“反常”现象时表示，外环线以外的房价“泡沫”将会被快速挤压；中心区域高端公寓及别墅物业等高端市场增速将放缓。“整体言之，今年的房地产市场行情基本告以终结，明年的市场会否转暖也有待相应的税收政策是否会出台。”马冀认为，预计本轮调整周期将会超过2007年那波行情，毕竟人民币加息在所难免，购房成本将会进一步提高。

　　房东议价诚意明显增强

　　与新房相比，二手房市场相对平静。从上个周末的情况来看，投资客似乎并不心急。“局部地区挂牌房源略有增加，但是绝对没有出现大批挂牌激增的现象。”21世纪不动产分析师黄河滔告诉记者。

　　以浦东上南板块为例，板块内新昌里公寓、上南花园等楼盘二手房源均出现挂牌量增加的现象，而在已挂牌的房东中，卖房诚意也有明显提升。据易居臣信上南店店经理朱继良介绍，仅周末两天门店就有不少挂牌房东打来电话表示希望尽快出手，其心理价格也明显松动，原先的到手价已成为成交价，目前来看，平均10个挂牌房东中有2-3个表达出这样的意愿，预计随着政策被市场逐渐消化，这样的现象会逐渐增多。

　　不过,记者昨天从中原地产、21世纪不动产、合富置业等多家中介了解到，没有出现全市性的挂牌爆增，大规模抛盘的情况。“事实上即便是上南板块也不是挂牌量急增。”易居臣信市场研究中心分析师杨晨青说：“只是在已经挂牌的房东中，部分房东售房诚意明显增加了。”即原先没有议价空间，现在稍微低一点也可以考虑。

　　“卖方的反应没有那么快。”杨晨青告诉记者，因为绝大多数最急售的卖方在去年和一季度都已出手了，其次，手中有贷款的卖方多数也是持有优惠利率，不会随着新政而上调。

　　“去年房价的涨幅让现在的房东既得利润已经很高，大多数还是有充分的空间可以进一步观望市场的变化。”杨晨青说。

　　部分买家看跌后市而选择违约

　　“此次新政对买方的影响远远大于卖方。”杨晨青告诉记者。“我们分行近日总共只有3个客户交了小订金，但这两天来，已接连发生了两起买家违约现象，比例已经很高。”昨天，一家中介分行经理通过这个例子，向记者描述新政对市场造成的冲击。他说，这些买家现在一般以房贷困难为由违约，明里说“贷款出来了就签，贷不到款就不签”，实际上是在拖时间，宁愿白付几万元钱的小订金，也要选择违约。“买家的真实想法，其实是认为随着新政的出台，房价将有较大幅度下跌。”不仅如此，前些日子原本跟该分行预约看房的潜在买房人，这两天也都取消看房计划，表示不着急买房了，看看后市再说。

　　这位中介经理的烦恼并非个别现象。来自中原地产的数据显示，市场活跃楼盘四季晶园、上城等，目前受到贷款收紧影响，已出现买房人违约退房现象；松江九亭板块，也出现部分客户因贷款问题而选择违约退房。在闸北大宁板块，本来决定要买房的客户因为新政加重观望心理，放缓入市脚步。

　　新政频繁出台，买家已明显减少。在松江泗泾、闵行七宝、宝山大华、浦东张江等板块，成交量对楼市消息面的敏感程度高于其他板块。自4月起买房人开始减少，降幅在10%-20%不等。在闵行七宝板块，4月以来减少的1-2成客户中，基本都为置换型买家。房价拐点预期及贷款条件收紧，促使此类买家转为观望，并引发总价在130万-180万元之间的2房和3房房源成交出现下滑。而在松江泗泾板块，退市买家同样以置换型居多，中等价位房源也出现成交回落。

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