央企撤退，楼市“去泡沫化”开始

    78家央企退出房地产，既不是迫于舆论压力，也不是做做样子，而是在嗅到危险气息后的主动离场。当人们还在为“真退出”还是“假退出”打口水战时，楼市“去泡沫化”进程已经开启。

    国资委“禁令”出台一周，有人拍手称快，认为央企是炒高房价的始作俑者，楼市就此将崩溃；有人认为“强令”央企退出房地产调控过度，有违市场化原则；更多的人则怀疑调控效果，认为房价难以下降。总之，市场无一例外地将此看作楼市调控政策的延续。

    实际上，自从去年年底楼市调控政策频出以来，房地产业就已经被贴上了“高危”的标签。一些央企从房地产撤出，与其说是一种调控手段，还不如说是在风险显现之前的提前离场，是典型的顺势而为的市场化选择。

    央企争“地王”，客观上抬高了“地王”周边的房价，但央企不是楼市泡沫的根源。楼市泡沫早已出现，而央企争“地王”是在2009年这一轮泡沫中才出现的。一大批主业与房地产毫不相关的企业抢地，其背后所折射出的纯粹是资金逐利的本性，是其轻易获得下浮10%利率的低成本贷款所显示出来的先天优势。

    此外，批评央企争“地王”的声音已持续快一年了，监管部门此时才出政策，其出发点显然不仅是调控楼市，更多的是规范地产投资秩序，保护国有资产安全。温家宝总理23日在国务院第三次廉政工作会议上指出，规范国有企业在房地产领域的投资行为。这种提法透露出调控的范围已从央企扩大到国有企业，值得关注。

    作为本轮泡沫中的主力，央企退出房地产的举动，已发出楼市“去泡沫化”的信号。

    监管部门对风险的判断是深思熟虑的。当前楼市面临的政策风险、资金风险、泡沫风险，已成为压在房地产市场肩头上的“三座大山”。

    从政策上看，虽然在刚刚结束的两会上并没有如预期中推出暴风骤雨般的二轮调控措施，但民众对高房价的质疑实际已把调控政策“逼”上日程。从去年年底以来连续出台的一系列税收、土地政策，很多还处于从中央到地方的落实阶段，未来这些政策如一一兑现，其对房地产市场的影响不容小觑。

    例如，国土部要求今年政策性住房用地要占住房建设用地70%，且要落实到拟供地块上。而2009年北京计划政策性用地占比仅46%（实际执行数至今未公布）。再如，可查的最新数据显示，截至去年8月，全国保障房建设投资仅完成去年年初计划的23.6%。如果70%政策性住房用地政策真正落实，其冲击力可以想象。此外，物业税会否出台、招拍挂制度改革等都是未来房地产市场所面临的来自政策的不确定因素。

    从资金上看，涉及房地产的消费和开发贷款、房企资本市场融资、地方融资等都已被监管部门“点名”，要求高度重视这些资金背后所蕴藏的风险。国内约四成甚至更多个人住房贷款利率已上调。去年房地产市场的繁荣是建立在2.5万亿元个人住房信贷、6000亿元房地产开发信贷以及从难以查清的其他渠道进入楼市的信贷资金基础之上的，今年失去天量信贷资金的支撑，房地产市场的繁荣也将难以为继。

    此外，今年加息的风险也将增加房地产开发成本。目前利率水平处于历史相对低位，有较大的上调空间，房地产作为高负债率行业，利率风险不容忽视。

    从泡沫风险来看，房地产面临的形势尤其不容乐观。去年很多城市城区房价涨幅超过50%，不仅在中国，这一景象在世界历史上都很难看到。从陆续披露的上市公司年报中，不少房地产公司都认识到目前价位已偏离购买力太多，投资因素已远超实际购买因素。

    有研究机构根据房屋租售比、投资性购房占比、房价收入比、房价与GDP涨幅比四指标来衡量目前京沪深楼市泡沫化程度，结果显示，三城市租售比达到国际水平的4-7倍，投资性购房占比全部过半，房价收入比全部超过15年，房价涨幅均超过GDP涨幅5倍。泡沫化已走到危险边缘。

    从以上因素来看，央企撤出房地产市场有利于国有资产安全和市场的稳定，但其以禁令的方式实现，也反映出楼市泡沫的严重程度和市场主体的盲目与疯狂。尽管目前只有一家央企明确提出退出时间，但相信未来会有更多的央企意识到监管层出重拳的良苦用心，主动离场将成为理智的选择。

    目前讨论部分央企退出房地产能否遏制新“地王”已无太大意义，毕竟政策出台针对的是房地产市场所蕴涵的风险，而这一风险信号才是最值得警惕的。

    央企要离席了，留下谁来埋单？

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