土地竞买违约成本大幅提高，一线房企获更多机会

    继出台国4条、国11条等房地产调控政策之后，监管部门又有了新动作。3月10日，国土部公布了19条土地调控新政。保证金比例至少两成、1月内付清50%地价款、建立开竣工申报制度等一系列政策纷纷剑指土地市场，新一轮土地调控风暴又将展开。
 
　　土地政策持续高压

　　此次新政中，最大的进展当属对土地出让制度的规定。国19条要求，土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

　　这也是国土部首次明确规定土地价款的首付期限。再加上此前土地竞买保证金普遍执行10%的比例，这就意味着，房地产开发商未来土地的竞买成本和违约成本都将大幅提高。同时，曾在北京试点的50%土地出让首付款比例也得到推广，对于竞买人资金实力的要求大幅提高。

　　“国19条基本延续了以往的政策框架，重点在于加强对住房建设用地供应的规划及出让监管。”中金公司研究员白宏炜指出，政府着眼点还是在于促供给，大量增加普通商品房和保障性住房供应，通过供给关系的理顺来平抑房价上涨。

　　继1月21日出台《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》后，本次新规再次重申了70%的保障房及中小套型商品房计划供应比例，曾经的“90/70”政策卷土重来。

　　对此，日信证券研究员邱晟赟表示，小户型由于总房款底，居民购买压力较小，将成为未来供应的主体，从而解决主要硬性需求。但大户型供给的减少会对目前市场上的高档项目价格起到刺激作用。

　　值得注意的是，国19条首次提出，在房价过高、上涨过快的城市，可选择部分地块采用竞地价办法招拍挂出让土地。这一办法已经在北京最近拍出的常营地块尝试。在竞地价的情况下，常营地块仅拍出9007元的楼面价，大幅低于此前预计的1.5万的楼面价。

　　“这一政策短期内将对土地市场产生积极的影响。”某房地产人士指出，但是由于政策规定是“选择部分地块”，因此在执行上还要看各地方政府的态度，是非市场手段的行为。

　　行业分化加剧

　　国19条对于企业购地时的资金要求更加严格，在目前对开发商各项信贷融资有所收紧的背景下，势必对开发商的资金链造成压力。相对于中小开发商，拥有较强资金实力和周转能力的一线房企将有更多的机会。

　　“政策对竞买人形成资金上的筛选，将促使开发商更理性拿地。”联合证券研究员鱼晋华表示，相对于监管已经比较严厉的一线城市，政策对二线城市的实力较弱的中小开发商会形成更明显的影响，而对大型品牌开发商则影响较小。

　　白宏炜也认为，资源将向具有资金优势、项目管控能力高的公司倾斜，有利于龙头公司拿地加快周转，对于小公司、项目公司的挤出效应将比较明显，行业集中度将提高。他更看好一线龙头地产公司以及区域性地产公司。

　　业内人士指出，近八个月的地产板块调整已经反映出市场对于政策严厉调控的预期，随着政策明朗和企业销售数据改善，地产板块开始获得相对收益。

　　Wind数据显示，自2009年8月4日上证指数达到3478点至今，按流通市值加权平均计算，申万房地产指数累计下跌17.65%，跌幅位列所有行业的第四位。

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