房地产业：被误读的“GDP支柱”

    高地价之上的高房价

    作为母体的土地价格飙升直接导致了土地紧缺城市商品房价格的攀高。原本“5000元便是房地产泡沫”的抗议声在几年内便被“逼近2万元每平米”的事实击倒。

    当大多数人集聚祖孙三代之力尚能购买所居之处时，便是中央政府开始着手干预的肇始点。然而，矛盾的回归正是出现在中央政策之手指向地方政府时所摩擦出的尴尬。

    因为，包括土地出让金在内，依附于土地和房产而附生的形形色色税费，已经成为支撑地方政府财政的主要力量。中央政府将房地产问题归类于民生问题，而地方政府则将房地产定义为经济问题。中央和地方政府利益的不一致性直接导致调控政策难以有效落实。于是，“卖地财政”与地方政府房地产调控执行人的矛盾叠加暗合了中央与地方的矛盾；于是，地方决策者进退两难。

    对地方政府而言，既要保证财政收入的完成，又要保证GDP指标的实现，众多城市只能依赖卖地填缺。有评论认为，对房地产业的过分倚重，对土地财政的过度依赖，在经营城市的理念远远重于关注民生目标的现实语境中，指望与开发商利益集团捆绑在一起的地方政府遏制高房价，几乎是一件“不可能完成的任务”。

    土地出让金屡创新高

    根据个别城市的最新数据显示，在地方财政收入比例分成中，已经占庞大份额的土地出让金屡屡创新高。

    中央党校研究室副主任周天勇在2009年年末接受媒体采访时对“卖地财政”问题进行置评认为，“政府卖地是有利益驱动的。目前，财政正规渠道中央拿走太多，地方收入主要是卖地和收费罚款。卖地收益最大化，必定成为其政策和行为的取向。”

    中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军对记者表示，中央与地方政府的利益博弈源自“财权和功能的不匹配”。地方财权的缺失使得地方政府只能依靠其他途径填充庞大的财政开支。“所以，卖地财政与地方政府房地产调控执行人的矛盾的确存在，并且相当明显。”

    不久前，北京大学经济学院教授李庆云也在公开场合表示，应将土地出让金收归国家财政，而将物业税收入归入地方财政，让物业税收入替代土地出让金成为地方财政的重要来源。这样地方政府才会摆脱卖地冲动，才有积极性去开征物业税。

    求解“经济支柱”与“高房价”

    在两会前期，已有中央媒体在互联网上进行调研。“高房价”的关注度已经超过其他关键词跃居第一。而两会中代表委员们针对“高房价”问题的议案提案占据半壁江山。

    全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康所提交名为《关于抓紧研究、准备出台物业税（房地产税）的提案》中指出，中国开征物业税既可以给地方政府带来稳定的不动产税收，还可抑制房地产投机，抑制房地产泡沫，从而改变目前中国房地产价格虚高的问题。

    全国政协委员、上海银监局局长阎庆民表示，“今年的提案面向民生，主题是通过强化税收和综合治理，抑制资产泡沫，尤其是控制房地产价格。”他建议以税收手段，通过加大征收土地增值税等来控制地价，增加开发商囤地成本，抑制开发商囤地。虽然土地增值税最终也有可能转嫁到消费者，但最大的作用还是抑制开发商不切实际的囤地，有利于打击囤地、降低地价。

    全国政协委员、清华大学经管学院金融系主任李稻葵认为，政府应学习新加坡和香港经验，大量建设平租房性质的保障性住房，然后以这些保障性住房为抵押，以稳定的租金为收益进行大量融资，这样可以解决地方政府住房建设资金问题。同时，这种稳定的融资形成后，能够让地方政府抛弃过去的“卖地财政”。

    全国政协委员、山东经济学院教授郭松海在提案中表示，各级政府要引导一些有品牌、有实力的企业开发中低价位普通商品住房，加大保障性住房建设，对于中小套型住房，在财税、土地、信贷政策上予以优惠，使房地产开发的供给结构与中低收入家庭真实需求逐步相吻合，以满足广大民众的住房需求。

    此外，近期有报道称，全国人大代表，河南建业集团董事长胡葆森面对媒体表示，希望政府对房地产市场的宏观政策要保持连续性和稳定性。胡葆森认为，房地产作为支柱产业的地位总是遭到质疑，所以在两会上其将就房地产业发展提出建议。他分析认为未来的城镇化进程会给中国经济发展提供巨大的动力。

    智囊谏言限“地王”

    “地王”，这是一个频频诞生于2009年房地产界的焦点角色。尽管地价与楼价究竟谁抬高谁的争论依然水深火热，但是地王与高房价“卖地财政”、“高房价”密不可分息息相关的事实却无可辩解。

    分析人士认为，地价因素和房价上涨是两个互相推动的内在关系。

    在3月3日举行的政协会议上，不少委员也就此问题提出了自己的见解。政协委员、著名经济学家厉以宁认为，要改革目前不合理的土地招标制度。而在这种土地招标制度基础上所频现“地王”现象必将意味着土地价格越来越高，房价越来越高。

    另外，全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明提交了名为《强力整治我国房地产市场的政策建议》的提案。这位研究者建议将纳入规划的住宅用地按照用途分为四类以避免地王产生。第一类为保障房用地；第二类为不能转让或10年内不能转让、只有首次购房者才能购买的基本住房用地；第三类是改善性自住房用地，第四类则是奢侈性住房用地，而这类住房可允许炒房者进行投机。他表示，只有将土地供应按照用途进行区分，才能从根本上避免开发商对土地资源的抢夺和囤积，避免地王的产生。

    上海市人民政府参事、上海社科院研究员、博导张泓铭则在提案中也提到“地王”问题。他表示，2007年和2009年“地王”现象频现，其主角是中央企业或是其子孙企业。

    张泓铭认为，央企应该退出房地产市场。因为央企具有特殊使命和权利，并非普通市场主体。央企的特殊使命是执行国家的重要经济功能，主要从事同国家安全、重大资源密切联系的重大产业，比如石油、石化、电力、铁道、通信、航海、航空、航天、军工、金融等行业，而非参与国内的一般性市场竞争。

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