楼市滞销坚冰似破，京沪开发商变相降价

    美联物业统计信息显示，上海上周楼市整体成交环比前一周表现出大幅回暖的现象，各区域成交除黄浦区域为零成交以外，其他区域环比基本皆呈上涨态势。

    宝山区域上周共成交287套，环比上涨了1588%，列各区之首；南汇区成交量、成交面积环则比前一周各提升1633%、1490%。

    不过，记者从多个在售或即将有新房源推出的项目处了解到，开发商短期内的供应量和让利程度，很难再有大的提升和突破。

    “决定市场温度和成交破冰时间的核心因素，向来不是供应量和优惠、折扣幅度，而是整个市场环境，首先是政策尤其是信贷政策。”沪上房地产资深人士柴一峰指出。

    应对资金寒流

    对于现金流，尽管目前大部分房企均声称资金充沛，暂时的楼市成交量萎缩不会对公司产生过多影响，但同时，越来越多的企业选择增加供应量并采取适当优惠促销及折扣措施。

    看似矛盾的背后，实为企业抗波动能力和市场调整周期的博弈。

    柴一峰表示，“现在有钱不意味着调整半年甚至一年后，还能够支撑，所以保持一定的资金回笼速度和数量，是应对可能会持续很久的资金寒流的稳健对策。”

    数据显示，上海等不少城市的房贷在春节前后跌入冰点。来自于上海凯弈投资咨询管理有限公司的报告披露，截止到2月底，上海二手房贷款签约规模几乎缩水一半，楼市成交量的大幅萎缩对按揭贷款市场的影响已逐步显现。

    上海凯弈投资副总经理赵炜提醒，虽然贷款签约额有所下降，但各个银行对房贷政策的管控仍然没有放松。目前各家银行的二套房贷政策已经恢复到较高的利息支出水平，市场仍然处于宏观调控期，楼市交易量必然受到影响。而目前各家银行对首付比例的管控相当严格，二套房的首付比例均严格按照四成来操作，而第一套的首付比例最低也要达到三成。

    对三月份的市场情况，赵炜预计同比去年三月交易量会下调四分之一左右。“由于各家银行的总行已向分行下发了关于控制房贷的指导意见，银行因此会更加严格地审批房贷，控制放款额度。”

    房贷大幅萎缩的同时，曾经驰骋市场的庞大投资资本也已销声匿迹。

    21世纪不动产上海区域监测数据显示，去年四季度及今年前两月，上海多个交易活跃板块中近8成几无投资客入市。投资客抛盘量则在迅速攀升，活跃区域占新增挂牌的比例达到10%—20%，且有1%至5%不等的议价空间。北京的二手房议价空间更大。

    面对这样的危机，大部分房企显然做不到视而不见。尽管卖方先动，试图化解市场坚冰，但不管是放量的决心还是优惠的幅度，都还不足以真正破冰。

    “投机炒房者偃旗息鼓，前期高房价却居高不下。在这种背景下，政府方面必将会有新的调控政策来制约房价。3月初召开的两会或许就将给楼市带来新的发展方向。”美联物业一位高层坦言。

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