北京南京地王连续被收回，地王神话走向终结？

    2月，北京、南京两处地王被收回，上亿元保证金被没收

    地王神话走向终结了吗

    进入2月份，北京、南京国土部门先后宣布收回两幅“地王级”住宅用地，并没收上亿元保证金。

    一边是“老地王”上荒草丛丛，一边是“新地王”频频冒头。前赴后继的“地王秀”背后，究竟谁是“推手”？土地调控趋紧，是否意味着高歌猛进的“地王”神话开始终结？

    收回地王：风暴的开始？

    2月1日，北京市国土资源局发文公告，令创下北京2009年（总价及楼面地价）双料“地王”纪录的北京大龙地产拍得的顺义区地块，最终被收回。其交纳的2亿元竞买保证金也被全数没收。

    仅隔几天，南京市国土局也传来消息，瑞嘉投资实业有限公司等在2007年12月竞得的栖霞区仙林湖地块，因未按规定日期缴纳首期成交价款，也被取消对该地块的竞得资格，并没收竞买保证金2．45亿港元。

    “看似‘撞在枪口上’，其实是调控的必然结果。”长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬说：“随着政策的持续收紧，土地市场的矛盾将会不断暴露，类似事件可能会连续出现。这证明管理部门在严肃土地交易方面释放了强烈信号，拍地企业不要心存侥幸。”

    新一轮房地产调控下，中央打击囤地、清理闲置土地的力度明显增强。去年12月17日，五部委要求开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部出让款的50％。今年1月，国办再次下发通知要求严格土地出让价款收缴，加强对闲置土地的调查处理。

    北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋指出，上述举措能够起到敲警钟的作用，对于全国房地产市场而言，收回“地王”只是风暴的开始。

    “地王秀”何以“前赴后继”

    瞄准黄金地段的地块，坚持几十轮、上百轮竞拍，豪掷数亿、数十亿元，价高者最终称“王”，这样的“地王秀”何以重复上演？

    一是资金相对充裕。去年受金融危机的影响，国家将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35％调低至20％，这意味着房地产开发商可以用更少的资金贷到更多的贷款。加上政府的一些救市计划，包括宽松的货币政策，大大增强了企业的开发能力。

    二是土地资源稀缺。“物以稀为贵”，在现行“价高者得”的出让方式中，一些优质地块的价格极易在众多开发商的争抢中疯狂上涨，甚至“加冕”地王。

    三是资本市场对上市房企的评价。业内人士介绍说，土地储备是资本市场评价房地产行业的重要指标，这直接导致上市房企视“地王”为股市融资的最好“题材”。拿到“地王”后，股价暴涨，企业随即通过增发等手段快速融资，并再次“砸钱”购地，土地市场和资本市场由此“互推互涨”。

    四是“地王效应”拉涨房价。据介绍，目前有一些开发商是只囤地从不盖楼。随着调控的不断深化，有的担心自身利益受损，便通过大量储备土地来对抗调控。

    监管不力的部门和地方政府也是“地王秀”产生的重要原因。“地王”的巨额出让金及其带动周边地价的上涨，充实了地方的“钱袋子”。在土地财政之下，一些地方政府和开发商其实是利益共享者。

    专家认为，“地王秀”更大的危害在于：开发商、地方政府所获之利，均是从飙涨的地价获得的“透支性”收益。泡沫终有破灭的一天，购房者却不得不为此埋单。

    矫正“土地财政”依赖症

    “此轮处置土地问题，必须避免‘高高举起、轻轻放下’，而要‘动真格’。”中央党校研究员曾业松表示，遏制地价房价过快上涨，关键在于调整中央与地方的土地收益分配格局，从根本上减少地方政府“以地生财”的冲动；土地拍卖应该从目前“价高者得”的方式，转为“限房价、竞地价”。

    解决土地问题的根本，还在于加快转变经济发展方式、改变对“土地财政”的倚重。近日一些省市刚刚闭幕的两会上，一些代表委员提出建议、政府官员作出回应时，均提到要“改变对土地的过度依赖”等问题。

    2009年，一些房地产活跃的城市土地出让收入高达数百亿乃至上千亿元，也有一些城市土地出让金总额占地方财政收入的五六成之多。尤其是在实体经济受金融危机影响严重、税基增收乏力之时，来自土地出让的巨额“快钱”更让地方政府难以割舍。但另一方面，各级政府也逐渐认识到，过度依赖“土地财政”将付出沉重代价，短期内使房价居高不下，长期则可能造成经济结构畸形和泡沫性膨胀。

    专家分析，从这一轮调控可以看出，面对持续上涨的高房价、高地价，地方政府已有“危机感”。拿“地王”开刀，体现了一些地方政府在此轮楼市调控中的示范性姿态。

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