睿智的地产“口技”王

    2005年，万通中心是京城CBD里最耀眼的写字楼之一，它以“小单体体量、小标准层”的开发理念和德式风格设计思路，集商用物业和定制服务于一身，在CBD中自成一家。而透过万通中心，我们看到万通集团董事局主席冯仑战略转变的轨迹。当年，被誉为“地产教父”的冯仑纵横地产江湖，现在冯仑的战略转型是否能成功？是否能通过万通中心“毕其功于一役”？他与天津泰达的合作将会如何走向？这都是人们关心的话题，当然人们还关心着冯仑下一个段子会是什么样。

    神奇的第一桶金

    对于众多富豪来说，第一桶金始终是非常关键的，这让他们有了脱颖而出的资本。很多时候，富豪之间的比拼其实从某个意义上来说就是第一桶金的比拼。

    有人是这样评价他：冯仑有过轰轰烈烈的地产生涯，但他却始终没有成为先烈，在起起伏伏的房地产大潮中，他不但生存并且不断壮大，万通成为了国内著名的房地产企业，而冯仑带出来的弟兄们也成为国内地产界的中流砥柱，包括潘石屹和易小迪。

    出身贫寒的富豪的启动资金往往都很少，比如华人首富李嘉诚就是靠卖塑料花开始了经商生涯的。冯仑当然不算出身贫寒，但启动资金也就区区3万元，换算到现在，恐怕还不到100万元，但就是这3万元，开始了制造几个亿万身家大老板的经历。

    有人说，冯仑的第一桶金是靠“忽悠”来的，同样会“忽悠”的人很多，但胜利者只属于能抓住机会的人，很巧的是，冯仑就是这么一个人。当然在运气之外，前瞻的眼光和果断的判断也是成就冯仑的关键，让他从一个信托投资公司的老总手上拿到了500万元。

    据说，冯仑和对方谈生意，说自己出1300万，让对方出500万，其实冯仑是靠对方出的500万来做抵押获得银行的1300万，他拿这笔钱做起了房地产。就这样，“命运的眷顾+把握时势的能力”让冯仑完成了很多人梦寐以求的目标。

    创新运作美国地产模式

    2003年后，万通开始战略转型，进行资本扩充，准备起飞。

    原先，万通一直在走香港模式，跟大多数房地产公司一样：房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售。香港模式一般开发周期长，资金投入大，如果一个环节出现问题，很可能遭到致命打击。

    在逃过几个“劫难”后，冯仑意识到香港模式的弊端，因此他向美国模式迈进。他认为商业模式要简单化，全能的开发模式不适合西方基金和投资人，因此冯仑在战略方向上转型，主要的理念是：把无限土地储备变为有限储备，减少资金积压；住宅建设高端化、标准化；商用物业以及定制的物业服务。

    冯仑的战略转型在具体行动上，有几个大手笔之作。一个是开发按照美国模式来开发CBD中的高档写字楼———万通中心。这是CBD第一个可用于整栋销售的高档纯写字楼项目，它的模式非常灵活，也可以整层或数层销售，冯仑也毫不夸耀地说，他要打造出一个CBD总部。

    另一个大手笔则是跟天津泰达进行深度战略合作，2004年4月10日，泰达全额认购万通地产成立10年来首次增发的3.08亿股，从而拥有万通地产30.04%的股权。通过这次合作，获得了土地和资金，使运作更加得心应手。

    睿智的地产“口技”王

    提到冯仑，不能不提他的“口技”———用段子来影射楼市和生活。冯仑的“口技”是地产江湖中的一绝，如同潘石屹的演技，或者谢强的“书技”。他的段子水准已经达到炉火纯青之境界，无须思考，信手拈来，寥寥数语便可化腐朽为神奇，令听众“无不伸颈，侧目，微笑，默叹，以为妙绝”———有人用《口技》中的文字这样形容。

    随意举几例：

    “老婆多了不一定幸福，地多了不一定赚钱。”

    “找投资决不能照直说：‘我就缺钱，你给我投钱。’这像谈恋爱，不能说：‘我就缺个老婆，你干不干？’得先谈风花雪月，谈理想，谈未来，而实际你就缺一个老婆。”

    “时间决定一件事的性质，包括企业的性质。比如赵四小姐16岁去大帅府跟张学良，她去1年，是作风问题；去3年，是瞎搅和；一去30年，那就是爱情。”

    冯仑的段子很精彩，然而他为何能用一个又一个的段子来妙喻地产和人生？有人说，跟他曲折离奇的人生有很大关系，他从事过高层政策理论的研究，跟从过“老大”牟其中———上世纪80年代最显赫的商人，参与过当年的海南淘金潮，躲过了海南地产泡沫的打击。或者，就是经历过这些风风雨雨，才让我们看到现在睿智、幽默、从容的冯仑。

    “跟对老大”可以决定命运

    ———“段子冯”用段子演绎人生感悟

    关键词：

    榜样

    传说：万通以万科作为学习榜样，冯仑最近就亲自这样描述万科的“精神领袖”王石：“鲜见王石混迹于官大人之间，亦不与公检司法的人推杯换盏，反倒是落拓洒脱，寄情未来，玩山弄水。”看得出，冯仑颇为推崇王石。

    冯仑曾经说过“跟谁一起做事决定事情的性质”，他用了一个段子来解释这个理论：“民初名妓小凤仙，她要是找一个民工，扫黄就扫走了；她找蔡锷，就流芳千古；她要是跟华盛顿，那就是国母。所以，不在于你接客不接客，不在于你干什么，而在于你跟谁做。”因此，万通选择万科作为榜样，学习万科，至少“‘扫黄’不会扫到家里来”。

    歪解：冯仑的“榜样”论断，其实阐述了一个深刻的江湖道理———“跟对老大”是人生中极为重要的事情，可以决定一个人的命运，像韩信跟刘邦、李逵跟宋江都算是跟错老大的典型例子，最后他们被老大害死。

    关键词：

    离婚

    传说：冯仑在提及万通分家时感叹：“离婚是一件幸福的事情。”因为弟兄们理念的差异，万通在发展到一定阶段后分家了，冯仑的分家方式很公平：以江湖方式合伙，以商人方式退出。有的兄弟拿走现金，有的兄弟拿走资产，但他们离婚时都带走一样共同的财富：希望。

    歪解：冯仑的感叹包含着伤感、喜悦、得意、失落、期待等情绪，也包含同样深刻的江湖道理：当断则断，感情难以调和就要马上分家，忍耐、凑合的生活不见得会更幸福，翅膀在松绑后能飞得更远。

    关键词：

    欲望

    传说：冯仑有一个代表段子：“老婆多了不一定幸福，地多了不一定赚钱。”这个段子包含这样的意思：欲望膨胀会导致企业倒闭。冯仑认为，没有一个企业靠土地的储备竞争排在前面，没有哪一个人因为地多成了大爷。他认为可以学习潘石屹的做法，一个一个项目做，有土地储备但不必太多，这样或许过得更舒服。

    歪解：游刃有余的“花丛老手”可能说这段子属于“酸葡萄情结”;

    而有过“情场挫折”的人可能说是经验之谈。谁是谁非呢？

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