广州商业地产供过于求，是雪上加霜还是锦上添花

　　今年，多个以开发住宅著称的开发商也略显群雄争霸之势进军商业地产

　　据仲量联行和戴德梁行最新统计数据显示，今年广州商用物业将有超过60万平方米的新增供应量，其中，大型购物中心新增供应面积将有45万平方米。另据知名人士透露，今年广州商用物业总供应面积高达200万平方米。

　　在如此之大的供应量下，对去年尚未消化的商用物业市场来说，是雪上加霜还是锦上添花？同时，随着商用物业的崛起，有国企派、港资派、民企派之分的开发商谁会独领风骚抢先占领市场鳌头？不少业界人士及商业地产专家认为，不管是独占鳌头还是平分蛋糕，今年广州的商业地产都将迎来一个崭新的发展年。

　　总供应逾150万平方米

　　除了仲量联行和戴德梁行最新统计数据外，著名房地产营销策划专家谢逸枫也透露，根据目前市场最新统计和调查，今年广州超过35个新商业地产项目“一窝蜂”推出，新增总量超过150万平方米，再加上2008年和2009年未销售和出租商业地产项目面积，2010年广州商业总供应面积达到200万平方米。

　　记者了解到，今年广州将推出100多个预计总投资近2000亿元的商贸项目，其中包括40多个大小不一的购物中心、36个以西塔、万菱汇为主的商贸总部聚集区等。记者实地了解，这些商贸总部项目将陆续推出，西塔、太古汇、猎德商业项目等已落成或将落成。

　　知名商业地产专家周颖舟认为，在如此之大的供应量下，广州的商用物业市场必将迎来新的变化和新发展机遇，不仅会进一步提升商用物业的整体档次，同时还将吸引一大批国际品牌进驻，使广州的消费理念和消费力升级并更新换代，大大拉动内需。

　　供过于求现象逐渐浮现

　　在多个商业项目同时推出市场的情况下，对去年尚未消化的商用物业市场来说，是雪上加霜还是锦上添花？据仲量联行统计数据显示，去年广州甲级写字楼新增供应量录得约13万平方米，空置率近17％，租金下降11％。仲量联行广州商业地产部主管马炜图上周表示，虽然空置率较2008年下降，但供过于求的现象逐渐浮现，广州商用物业市场对供过于求的忧虑将持续上升，不过，随着多个全新项目的落成，写字楼质量及大型商场的整体档次将会继续得到提升。此外，不少业内专家也表示，“从供应量的角度上来说，将会是雪上加霜；从商用物业的整体档次来看，将会是锦上添花、更上一层楼。”

　　周颖舟认为，在大存量、高供应情况下，不排除今年广州的商用物业将会面临高空置率的风险，但从商用物业市场发展来看，大供应带来的“白热化”竞争，必将带动整个行业的发展。“从目前多个在建大型商用物业来看，不管从定位还是经营思路等方面，与现存的同类物业都略高一筹，因此，从这个角度来看，广州商用物业市场在大供应下将是锦上添花的过程。”

　　但谢逸枫却持不同观点，他认为，由于广州商业地产项目的招商成功率和入住率都非常低，不仅使房价和租金有所下降，空置率也不断上升，导致广州2009年准备推出的近20个商业项目延迟到2010年亚运会开幕前推出，今年在大供应下，对广州商业市场来说，简直是雪上加霜，如果广州商业地产依然是2008年那样萧条，随时有可能出现大量的商业地产项目变为“烂尾楼”局面。

　　正方

　　●旺地发展顾问董事长周颖舟：

　　今年将是商用物业发展年

　　今年，在如此之大的供应量下，广州的商用物业市场必将迎来新变化和新发展机遇。从目前开发的多个大型商用物业项目来看，整体档次及经营规模与现有商用物业相比都略胜一筹，可以说，正在开发的商用物业，不仅立足现在，还着眼未来，更切合广州不断与世界接轨的发展形势，发展前景不容小觑。

　　在提高整体档次的同时，随之而来的将是，国际知名品牌商及知名公司将会进驻，这不仅使广州进一步与世界接轨，提升了整个广州的商业形态，还将促进广州市民的消费理念和消费力的升级换代。

　　总而言之，在大供应下，今年将是广州的商用物业发展年。

　　反方

　　●著名房地产营销策划专家谢逸枫：

　　今年商业地产面临“转折”

　　今年绝对不是广州商业地产的发展年，而是透着繁荣和衰败的转折年。因为，今年有利于广州商业地产市场发展的政策和市政工程，以及创造商业繁荣的外围因素不是很多。

　　自2009年12月7日~2010年1月，中央出台的房地产政策调控都是针对投资购买需求和投机炒房炒地的现象，并且是从抑制到遏制的态度转变，还有“国四条 ”和“国十一条”及上调存款准备金率等金融财经政策，都是围绕遏制投资或投机过火的现象而制定的。

　　因此，目前广州商业地产市场在政策层面上基本上利空的。由于广州正在大力整治“三旧改造”工程和增加保障房供应及地下商业工程，对于广州商业地产市场本来就供大于求的态势，增加了销售压力和分散了市场需求。虽然2010年广州亚运会的举办可以起到炒概念和刺激广州经济的效果，但是，带给广州商业地产市场的作用并不是很多。因为，关键还得看国内外经济和国内出口及投资回报是否提高了，另外是投资客是否出手购买。

　　把需求“蛋糕”做大是避免恶性竞争良招

　　在市场需求有限的情况下，开发商如何应对今年商用物业的新增供应？针对该问题，记者咨询了资深房产专家韩世同。

　　韩世同表示，在市场份额有限的情况下，随着新增供应持续增加，商用物业市场不可避免的将面临重新被分配的竞争格局，不管开发商是港资企业、民营企业还是国有企业，都会努力去抢占有限的市场份额。

　　同时，要想避免恶性竞争，只有把市场需求这份“蛋糕”做大，采取一些优惠进驻政策，在吸引国外知名品牌进驻的同时，还要打造具有国际知名度的大型购物天堂，吸引大量的国外消费者及投资者前来消费及投资，只有把市场做大，才能有效降低竞争的恶劣程度。

　　多派崛起 谁领风骚？

　　据了解，今年崛起的多个商业项目中，开发商不仅有国企、民企，还有港资企业，被业内人士从项目开发的房企性质及背景上划分为国企派、民企派、港资派。那么，各派在商用物业供应量大幅度增加的情况下，今年谁将独领风骚、独占市场鳌头？

　　谢逸枫认为，根据房企综合实力和所占领的市场份额及商业地产开发经验，以及从商业运作和商业项目管理经验、商业规划设计等技术上讲，每个派都有自己的优势。据谢逸枫分析，港资派在商业地产运作和商业项目管理、商业规划设计及招商经验等方面非常成熟，具有很大的优势。而国企派在开发商业地产项目的融资能力和资金及招商条件上，具有天然的优势。民企派在商业地产开发的胆量和气魄上远超过港资派和国企派，并且在资金和商业地产开发能力及规划设计等招商方面，积累了具有一定的资本和经验。

　　今年，多个以开发住宅著称的开发商也略显群雄争霸之势进军商业地产。据透露，国企城建地产已把今年的发展重点放在商业地产上，今年就有西塔等两个大型商业项目上市；民企富力地产在珠江新城在建及待建商业项目近20个，被业内人士称为珠江新城名副其实的商业地产巨鳄。

　　周颖舟表示，在商业地产竞争格局中，越多派就越能促进行业的发展。“各派之间各有长处，在相互竞争的同时，又能在自己的领域中独自发展。”
 

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