房地产“物业税”百态

　　新年伊始，有两件热闹事，一是好莱坞大片《阿凡达》登陆中国，引起一片热潮。第二件事与理财关系就密切了：1月5日有媒体报道称，“今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税‘空转’工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明物业税开征步伐将大大加快”。

　　尽管物业税到底为何物、如何执行、对房地产市场的影响究竟如何都没有定论，但物业税的“威力”在当日沪深股市已得到充分体现，在沪指上涨逾1%的情况下，房地产板块整体大跌近2%。整个板块107只股票中，仅有19只股票上涨。

　　百度中文物业税的定义：物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

　　可惜这个定义就是一团浆糊。因为在这个定义中征收对象都没有定义清楚。尽管专家在论证物业税合理合法时无不借鉴发达国家征收物业税的惯例，但却从不借鉴发达国家征收物业税一定是针对所有者，绝不会针对承租人。因为如果针对所有者的话，政府很可能收不到税。因为中国人对所占用的土地没有所有权，甚至在花了几代人的积蓄后买到的房屋也没有所有权，只有几十年使用权，其实就是一个承租人，而且是一次性交几十年租金的承租人。

　　至于物业税该如何征收就更复杂了，有变数的因素包括：哪些物业征收物业税?是所有的物业，还是仅指商用物业?如果民用物业也征税，是不是要区分豪宅与普通住宅?豪宅的标准是什么?是对所有住房征税，还是对投资性住房征税而自住房免税?又如何区分投资与自住?或者一个家庭第一套房免税，第二套房征税(如果真是这样，中国的离婚率将暴增)?税率怎么确定?单一税制还是累进税制?物业如何估值?最重要的，我们的专家光知道国外有物业税，却不知道中国除了没有物业税，在房地产领域的税种至少有：营业税、所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税和耕地占用税、租金所得税等。除了这些税以外，还有最大的一笔费用是：购买几十年土地使用权的所谓土地出让金。这些税、费、金与物业税的关系该如何处理?学习了国外征收物业税，是否也能够学习国外将上述这些税、费、金减免掉?是否也能够学习国外在我们付出了几辈子的积蓄之后能够真正永远地拥有一片属于自己的空间?

　　这些我们都不知道。媒体不知道、专家不知道甚至政府和税收机关都不知道。而我们谈论得那么热闹的似乎是“志在必收”的物业税其实在人大尚未立法，还没有获得一个合法的法律身份。

　　在这么多不知道、不合法的情况下，我们的一些地方竟然已经在“空转”物业税长达六年之久，而且还打算推广到全国。尽管是“空转”，但既然转了，当然就有转的模式。不知道各地税收部门是如何设计物业税“空转”模式的。能否让我们纳税人也知晓一下?

　　说到底，最近讨论这么热闹的物业税就是一个概念，而且这个概念到最后的落实没有期限。因为，中国人不能够拥有土地的根本大法就与物业税是冲突的。就算我们的政府对于老百姓只是租用的土地也要收税(这完全可能，在前面我们的专家已经在物业税的定义中为此留下了口子)，那些希望通过物业税来平抑房价的想法也是一个幻觉。因为物业税如果开征，一定是政府的一项新增的税收来源而不是替代现有的房地产环节的有关税费，尤其不可能让地方政府放弃土地出让金来收物业税。因为，土地出让金就相当于一次性收了几十年的物业税。能够一次性收几十年，当然不肯年年收，那多慢啊!如何满足建设需要?

　　最后回到今年的第一件热闹事：电影《阿凡达》。在电影里，土著人最后获得了胜利，有力地证明了这是一部科幻片。

　　（为上海理财专修学院执行院长）

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