2010楼市十大猜想

　　猜想3

　　住宅郊区化日趋明显

　　2009年，北京楼市上演了一整年的疯狂大戏，从6月份开始，房价走上高速增长通道，平均每月涨幅达到每平方米上千元，使得不少区域的刚性需求因此一退再退，并造就其周边郊区县的空前繁荣。住宅郊区化随着北京城区内土地的减少而日益凸显，而2010年，这一趋势将更加明显。从1月份预计开盘的项目来看，就可以看出端倪，1月份预计开盘的22个项目中，有一半都是位于远郊区县。

　　尽管远郊区房产已经不便宜，但是仍然具有价格优势，比如燕郊为离北京最近的郊区板块，始终以大幅低于近邻通州和顺义的价格优势接纳市内“逃逸”的刚需，尤其是在万元房荒进一步扩大的今天，燕郊楼盘的价格优势再次凸现出来。

　　协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁指出，因五环内土地稀缺，使得五环外项目长期占供应量的主体，现今的住宅郊区化越发明显，郊区县的房价在高涨房价前也是吸引众多购房者关注的前提，政府一直大力在开发中心城与郊区县之间的铁道交通，致力于这些地区的环境改善与配套的建设，相信这些区域的道路交通、地铁和生活、市政配套会越来越贴近购房者心理需求。

　　猜想4

　　房山、通州或成黑马

　　几年前，人们习惯将通州称为“CBD后花园”，而今年CBD东扩的方案出炉后，这个后花园要慢慢走上前厅了，东部地区毗邻轨道交通，出行便利，使得轨道沿线不断涌现出很多新盘，掀起阵阵抢购热潮。在2009年12月24-26日召开的中共北京市委十届七次全会上，北京市委书记刘淇表示明年北京新城建设的重心将向通州倾斜，市委市政府将“集中力量聚焦通州，尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城。”在CBD东扩的利好下，东部地区也将再次迈上高速发展通道。新北京东站目前也已经确定落户通州新城果园。这么多的利好消息，可以预见，2010年将是通州飞速发展的一年。

　　房山区域一直因位置偏僻、缺乏产业支撑而成为地产价格的洼地，房价始终呈现缓幅的自然增长。“公共配套不足”、“交通闭塞”甚至“不大适合居住”，这些是外界部分人对房山多年来的固化印象。但随着城铁房山线建成通车时间的确定，加之万科房山拿地，房山中央休闲购物区（CSD）的启动加剧了有价值洼地之称的房山楼市新一轮的补涨。万科企业有限公司营销总监肖劲曾判断，北京西南区域需求非常旺盛，因为这个区域有大量的军队大院、国家科研机构、医疗机构、政法单位等一些很庞大的办公或者就业人群在这个区域。既然缺供应，又有需求，不应该是块洼地。据房山国土分局副局长周振国介绍，今后，随着土地储备力度的加大，房山区土地供应的力度也随之加大。2010年，房山区将重点推出长阳组团和良乡组团轨道沿线1000米范围内的储备地块。周边小区如加州水郡的均价，目前已经达到了9000元/平方米，投资潜力很大。而对于房山区即将出让的轨道沿线的地块，专家预计地价将会再创新高。

　　猜想5

　　保障房建设能否平抑房价

　　据北京市国土局副局长曾赞荣透露，明年计划供应的住宅用地不少于2500公顷，规划建筑面积在3000万平方米以上，其中有六到七成住宅土地将用于政策房建设，也就是说政策房面积将在1800万平方米至2100万平方米，这比去年的1230万平方米增加50%以上。这必然会加大政策房的受惠群体。

　　据了解，今年预计共建政策房13.4万套，其中包括廉租房4000套、公共租赁住房8000套、经适房3.2万套、限价商品住房3万套；用于重点工程建设拆迁、旧城历史文化保护区人口疏解、棚户区改造、城中村整治搬迁居民等定向安置用房6万套。

　　加大供应的同时，政策保障房的门槛也将有所下降。

　　在2009年12月18日召开的“2010年全国建设工作会议”上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，经济适用房面向范围将从低收入者扩大为中低收入者，各地可根据建设的实际情况，对经适房申购人群的收入标准进行调整。

　　而在此之前，北京通州区已经把保障房的门槛降低了，提高了家庭年收入以及家庭总资产净值。以三口之家申请经适房为例，旧标准中的家庭年收入和家庭总资产净值为36200元以下和288000元以下，新标准中的准入数值为45300元以下和360000元以下，分别提高了9100元和72000元，这意味着更多中低收入的人群可申请政策性保障住房。

　　建设面积扩大，申请门槛降低，两相作用，2010年受惠于政策保障房的群体将进一步扩大。

　　猜想6

　　中服地块花落谁家

　　2010年，土地市场依然是最令人关注的领域之一，而地王也依然是最集中视线的地方。曾经多次提及入市却最终未能入市的中服地块，很可能再度成为新年关注度最高的地块。

　　由于该地块地处北京CBD核心区，被业界称为北京CBD最有价值的土地，预计该地块成交价不会低于100亿元，甚至有超过120亿元的可能性。

　　该地块2006年即开始一级开发，并多次传言入市，2009年，土地储备中心官员更是明确表示将于第三季度入市，后又改为12月入市，但最终未能入市。据相关负责人透露，如无意外，中服地块将于今年1月中旬入市，以便为2010年北京土地市场迎来一个“开门红”。如此一来，很可能下周就会开演新地王大战的好戏。

　　该地块一直受到SOHO中国、远洋地产、大连万达、保利地产、九龙仓等地产巨头的高度关注，而这些都是可动用资金数百亿的企业。远洋地产、保利地产等央企资金实力雄厚，而且，远洋地产是该地的一级开发商，对此地势在必得的意愿远超其他开发商，很可能将最终获得此地。

　　除了中服地块，2010年的土地市场虽然很难重复2009年的辉煌，但很可能还会地王迭出。

　　猜想7

　　二手房需求面临回落

　　2010年的二手房成交量从高峰顺势回落几乎已成必然趋势，下降幅度预计在三成左右，但仍会保持在相对高位。

　　根据近几年来二手房成交涨幅趋势，可以估算，在2009年二手房市场直接消化掉的二手房需求至少在3.6万套左右；此外，再加上从2008年商品房市场过渡过来的累积需求，预计2009年交易新高累积需求的支撑占到18%-20%左右。

　　2009年，尤其是10月到12月上旬，二手房市场价量经历了较快速的高位上涨，这一方面是政策恐慌带来的急于成交和追涨价格的局面；另一方面是价格上涨让一部分需求对未来房价继续高位上涨预期较强，从而提前入市。也就是说，这种2010年的需求提前涌入2009年是支撑2009年年底成交得以再次高位上涨的根本原因，预计2009年交易新高年底提前入市需求的支撑占到8%左右。

　　2009年底，国家相关部门多次会议上对房地产宏观调控有所提及，中央经济工作会议、国务院常务会议以及后来的住建部约见副市长会议，所传递出来的信号就是2010年将是一个房地产宏观政策缩紧的多发年，这样一来，在政策集中出台的初期，势必有部分需求举棋不定，造成成交缓慢。但鉴于各会议基本都已经明确增加普通商品住房的有效供给以及继续支持居民自住和改善型住房消费的基调，因此政策“抑价保量”的基调非常明确，绝大部分需求在政策明朗后仍会释放，预计最终这部分因政策而延后的需求对2010年交易量的影响不会特别大。

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