解决房市矛盾的突破口是开放二手房市场

建外SOHO的夏日活动非常热闹

——2005年7月29日潘石屹在SOHO小报网与网友聊天实录    

（由于本周在老潘法国普鲁旺斯的一个小村庄，所以本次网聊网友提问是通过E-mail进行。）

北京房子的价值50%以上体现在基础设施和文化设施上

　　闲来惹草：最近《北京晚报》其中地产专栏有几位评论家谈到奥运带动地产是跌还是涨的相关话题，其中CBD管委会的相关负责人提到，2008奥运虽然只有短短的二十几天，但国家却投入了相当大的资金，这些都体现在路网、电信、交通等一些基础设施上，基础设施的完善才能保障房产的永久升值和保值。潘总您是怎样认为的？

　　潘石屹：我同意CBD管理委员会的说法，北京房地产的价值有超过50％的体现在基础设施、文化设施和体育设施上。在2008年之前，对城市基础设施，文化设施和体育设施的投入量是非常大的，所以给北京地区房子的保值、升值是有好处的。

　　闲来惹草：国贸三期已经开工，这会对CBD地产市场是一个很好的带动，您认为这会对建外SOHO的销售和出租市场也是个很好的带动吗？

　　潘石屹：在过去几年时间，CBD相对于北京的其他区域发展速度快，房价和地价上涨也比较快，这与当初上世纪八十年代末，在这一区域陆续建设国贸一期、二期、京广中心都有很大的关系，即将建设的国贸三期、和CCTV大楼都是未来北京乃至中国的标志性建筑。标志性建筑周围房价和地价自然要比别的地方高一些。

　　闲来惹草：这段时间，基本每周六晚上建外SOHO都会有非常热闹的活动，请问这种活动以后每周都会有吗？会持续到什么时候？

　　潘石屹：我们希望建外SOHO的户外活动能够长期地做下去，形成独特的街心文化，只有这样，建外SOHO的商业才会有生命力。

　　叮叮当当猫：建外SOHO成立业主委员会，您还专门写了一封给业主的公开信，那您认为业主委员会的成立，对建外SOHO的发展会起到多大的作用呢？

　　潘石屹：从我上次给建外SOHO的业主写了第一封信之后，业主们报名参加筹委会都非常踊跃，现在已经有超过40人报名了，业主管理委员会对社区的建设和管理是非常重要的，能不能把这个社区建立起来，建立人和人之间相互关心、相互理解的社区环境，能不能让业主房子保持保值、升值，让投资业主有满意的回报，业主委员会在其中都扮演着非常重要的角色。我们作为房地产发展商在未来的角色只是一个普通业主，因为我们只是其中一个小业主。

　　有余：建外SOHO业主委近几天好像已经选出业主委成员了，不知委成员会是否已经成立？好像建外SOHO业委会的网站已经和大家见面了，潘总注意到了吗？建外业委会的成立是不是也吸取了现代城的一些经验教训？

　　潘石屹：现在正在报名的是建外SOHO业主管理委员会的筹委会，离正式的业主管理委员会成立还有一段时期。

　　毕燕君：05年北京土地供应计划提出CBD不再批建高档写字楼及相关配套设施了，甚至高档公寓都不批了，对您公司肯定影响特大吧？您开发的项目向来都不出CBD的，下一步开发重点是哪里呢？已经开始实施了吧？

　　潘石屹：2005年北京市的供应计划提出CBD将不再批建高档写字楼和高档公寓，我想这不光是今年土地的供应计划，也是今后几年的一个原则，所以我们公司下一步的开发目标将不得不走出CBD。

　　毕燕君：据悉从今年10月起，银泰大厦与招商大厦将开建地下通道，缓解国贸桥东西向交通不便，以及东南角到其他三个角不方便的压力。看来建外SOHO的交通是越来越好了！

　　潘石屹：连接CBD地下交通是CBD规划中的首个问题，这样就可以缓解地面上行人和车辆发生冲突的问题。

　　郑慧莹：现在住宅用地使用权似乎成了大家讨论的热点，大家都认为70年的使用期过短，潘总怎么看待这个问题，您认为多长时间比较合适呢？

　　潘石屹：土地的产权问题是一个非常重大的问题，只有让人们真正拥有房屋包括土地的使用权，人们才会不断地在土地上增加它的附加价值，因为它是可以继承的家用资产。

谁也不能作为市场的代言人

　　闲来惹草：据有关调查，近几个月受政策影响，已经倒闭了很多中介机构，而北京3000家中介代理机构也将会有2000家面临生存门槛，而北京市也有几家地产开发机构开始合并，潘总对此状况有何看法？

　　潘石屹：目前北京的房地产市场一手房成交量很少，二手房因为税费的增加，成交量更少，中介公司失去了原来的市场环境，业务量一定会大幅度的减少，同时，目前北京的中介公司数量也太多，所以现在面临着一个大淘汰的局面。

　　叮叮当当猫：象广州、南京出台的房地产政策，如：公寓不能作为办公使用，对客户的影响比较大，您认为北京的政府也会出台这样的政策吗？

　　潘石屹：北京在前几年出台政策禁止六类公司在住宅内办公，我认为这个政策是恰当的，把那些对居住有影响的公司禁止在住宅之外。但要在今天互联网普及、手机普及的年代，完全禁止不能在住宅内办公，一是不现实，二是没有这个必要。

　　叮叮当当猫：如果目前想要投资，您认为现阶段投资回报最高的是房产吗？

　　潘石屹：这可能需要你自己去判断。

　　有余：北京市建委房地产交易管理处透露，从7月20日至24日，5天共有15个项目获批预售，有业内人士称京城楼市正处于放量阶段。潘总，为了京城地产的“金九银十”，7、8月份会不会出现一个集中放量的高峰？

　　潘石屹：要看这些项目和销售的面积有多大，因为有的小项目只有几千平方米，有的大项目是几十万平方米，甚至上百万平方米。只是从项目数的放量是没有办法判断的。

　　有余：“冬天来了，春天还会远吗？”老潘认为，如果市场观望期到9月份还没有好转，中国的房地产市场必会遭受很大打击，政府会出台相应政策救市。这种打击将会有多大？人民币升值是不是潘总所指的救市政策？

　　潘石屹：人民币的升值是国家在整个经济的大潮流中作出的调整，对房地产没有太大的关系，但是我想这次对房地产的调控一定会借鉴1993年中房地产出台的政策对行业造成的影响，那次政府政策出台后使中国的房地产低迷了五年时间。93年下半年就有一半的房地产公司倒闭。

　　风语者：日前，地产老江湖的邓智仁表示“以自己２０年的从业经验，我告诉大家，要跌！”，坚持“肯定会跌且必须跌”的观点。他认为，现在关键是谁带头跌的问题，硬顶着，最终会跌得一塌糊涂，谁带头跌谁就先赚一点。这是市场经济，市场经济属于有眼光的人，现金为王，否则这就是个弱智时代。对他的这番宏论你怎么看？

　　潘石屹：最终是市场说了算，谁都不能作市场的代言人。北京的市场不同于香港的市场，更不同于97年金融危机前的香港市场，每个市场都有自己的特点，我想他不了解北京、北京人和北京人当下的生活状态，这也是他无法了解到的。他对北京人、北方人的评价我是不同意的。

姚雪：我们知道，我们的土地出让制度多是学习香港的土地批租制度，对于香港房地产中存在的问题，您觉得国内应该怎么解决？香港曾经出现的土地汇集问题，我们应该怎么解决？

　　潘石屹：上次在网聊时我对香港土地制度谈了一些看法和存在的问题，其实我们国家在制定土地出让制度时，借鉴了香港的成功经验，也借鉴了香港存在的问题，所以只要严格执行政府现在的政策，避免大量的囤积土地，就不会出现香港当时所出现的问题。

姚雪：中国房地产暴风雨般的宏观调控已经初步显露出威力，业内人士开始断言，中国目前超过一万家房地产企业，在这次宏观调控之后能活下来的不超过4000家，您认为呢？

　　潘石屹：有这样的可能，但现在还无法预计。

市场和大自然就是我的石崇大师

　　闲来惹草：潘总，在上回的网聊中您说到：人民币升值2%是摸石头过河，但昨天央行否认会进一步调整人民币汇率，您对这一声明如何看？

　　潘石屹：所有国家进入管理机构利率调整时，做法都是一致的，不能事先透露出来消息。格林斯潘在调整利率时也有许多这样的故事。

　　有余：潘总，您去了欧洲哪个国家？度假感觉如何？什么时间回来？

　　潘石屹：我现在在法国普鲁旺斯的一个小村庄，这里不能上网。每天自己开车买菜，自己做饭、洗碗、洗衣服，很少有外面的消息，也很清静。

　　叮叮当当猫：周日在《真情无限》节目中看到您的专访，请问是不是这个慈善节目播出以后，会有很多人找您借钱，投资，寻求帮助，您怎么应付？

　　潘石屹：每天都有，有时候非常多，但我一定要专心地做好自己的事情，做好自己的专业。自己的事情就是为社会盖好房子，人只有专心才能把事情做好。我记得《英雄》的电影开头时有一段无名自白：我无名，自幼失去父母，是孤儿，没有名字，所以大家叫我无名。无名就可以一心一意去练剑，十年期间练出剑法是“十步一发”。

　　有余：人民币升值，浮动汇率制，老潘的观点是“对中国高档房地产的影响是积极的”，为什么？中、低档住宅市场会有影响吗？汇率调整后，国际资本为什么多会选择房地产投资？

　　潘石屹：我许多天都没有上网了，也没有看报，只是在一个星期前，央行说人民币不单只是瞄准美元，应该是多种货币，到底是哪些货币，这些货币各占的比重是多少，不知道现在央行公布了没有。外商对中国的房地产感兴趣的还是高档房。

　　有余：2004年iPOD以超过一千万台的数量抢下整个MP3市场50％的份额，为APPLE带来很高的“品牌溢价”，苹果成为MP3 领域一种“图腾化品牌”。潘总怎么看“图腾化品牌”，房地产业好品牌应具备什么标准？

　　潘石屹：中国的市场上面现在最缺创意，和有创意的品牌。中国人生产一双鞋的成本是一欧元，这里面包含大量的原材料、能源和劳动力的价值，但这双鞋卖到欧洲市场是20欧元和30欧元，这一欧元与20、30欧元的差距就是创意和品牌。后者是不消耗能源、原材料的附加价值。

吉祥：《商道》中林尚沃去当时清国卖红参的案例成为他人生中的一个转折点,他当时遇到的情况与现在您在市场中的处境您认为是否有相似的地方?您认为他的故事对您处理事情上有何帮助吗?

　　潘石屹：我记起来是有这样一个情节，但这绝不是生意的本质，只是一个小小的技巧而已。

吉祥：林尚沃传奇一生中,受石崇大师的指点,给他了很大的帮助,请问潘总您的事业上是不是也有自己的石崇大师呢?

　　潘石屹：市场就是我的石崇大师，大自然就是我的石崇大师，我从市场和大自然中学到不少东西，也领悟到不少东西。当然我身边的每一个人对我都是有帮助的，“三人行必有我师”。

唐僧520：潘总：上次网聊您说要去“顺口溜”尝尝，为此我近日天天中午在那吃饭，就是为了见见您。但为什么一直没看到您啊？

　　潘石屹：你是“顺口流”的老板吗？等我回去以后，一定去吃，听朋友说是地道的西北饭。

百事可乐：潘先生，2005年8月，博鳌二十一世纪房地产论坛2005届年会又将隆重召开，届时您还会出席吗？

　　潘石屹：今年博鳌二十一世纪论坛我因为有事，没有办法出席了，希望大会开得圆满成功，大家都有所收获。

姚雪：大部分孩子都很喜欢吃麦当劳、肯德基，不知您孩子是否也爱吃这样的食品呢？

　　潘石屹：麦当劳和肯德基不光小孩喜欢吃，我也非常喜欢吃。

人们在建设互联网，互联网也在改造着人们

　　有余：前几天您和方兴东作客新浪论坛，一同探讨了“聊虚拟空间对现代生活的影响”，潘总觉得“网络虚拟空间”究竟能给现代人带来什么？网络的作用只局限于看新闻、查信息、互动聊天、购物……吗？

　　潘石屹：人们改变了建筑，建筑也在改变着人。人们在建设着互联网，互联网也在改变着人，所以当信息时代的刺激出现后，会加大加快互联网的发展，不会只是局限在看新闻、查信息。

　　有余：潘总，您觉得网络世界是有序还是无序？您是个很有个性的开发商，可又喜欢禅宗之类的哲学，老潘怎么看“传统秩序”？怎么看“虚拟空间”和“禅宗”之间的矛盾或联系？

　　潘石屹：“虚拟空间”的结构特点就是失去了中心。整个的“虚拟空间”呈现网络状，不能用简单的有序和无序来描述，在网上也会有有序，但是没有新中心的有序和结合，如果单纯的按传统理解，有一个中心的金字塔结构才算有序，但是虚拟空间的网络状态相对现实可能是无序的。虚拟空间的与“禅宗”的精神是相同的，尤其是和一位伟人说的：“世界是一个整体，是不可分割的”是完全相通的。

　　有余：现在网络已经是我们日常生活不能分割的重要组成部分，那将来呢，潘总能不能帮我们想象一下，十、二十年后网络社会将是什么样？是人类控制网络还是网络统治人类？

　　潘石屹：网络时代如此快速的发展，我不能想象五年以后是什么情形，但想绝对不会出现网络统治人类的事情，那只是电影《黑客帝国》中的幻想。

解决房地产市场诸多矛盾的突破口是开放二手房市场

　　有余：物权法草案规定小区内车库、道路、绿地归业主集体所有，是不是说开发商今后将无权出售小区内车位了？那已经购买车位的如何处理？开发商在车位上无利可图，今后社区车位数量不足等问题会不会更突出？

　　潘石屹：车库产权属于谁，作为小区内的车库和道路，谁购买就属于谁拥有，它不是属于全体业主的资产。

　　风语者：因土地悬而未决，资金尚未到位，投资者信心丧失，建房时间表一推再推，全国首例合作建房——于凌罡的蓝城构想面临流产危机。请你对此再发表一下看法？

　　潘石屹：与现有法律、现有现实发生冲突的商业计划和构想，最后的唯一结果就是流产。

　　磨人小耗子：北京市地税局和建委上周已经联合拟订了一份方案，已正式提交北京市政府等待批准。主要内容是：对已购公房、房改房上市、拆迁居民购买二手房的交易行为在税收方面给予优惠。正式公布的时间可能就在七八月间。这是不是说明北京现在开始活跃对二手房的交易呢?

　　潘石屹：中国房地产市场，北京房地产市场最大的问题就是市场化程度不够，尤其是二手房市场没有真正的建立起来，只有把二手房市场建立起来，市场中的空置率就会下降，资源和财富就会得到合理的利用。中低收入的人，也不一定要马上买新房子住，可以买前几年或者前几十年旧房子住，等到自己的收入提高了，再改善自己的居住环境，购买新房。所以解决中国的房地产市场诸多矛盾的突破口是尽快的改进二手房市场，简化手续，降低交易的税收和费用。

　　郑慧莹：听说现在清河的一块地已经开放了，很多大的房地产开发商都在抢开发权，潘总是否也在竞争之列呢？

　　潘石屹：北京从今年开始公开“招、拍、挂”的项目非常少，清河毛纺厂这块地规模相对比较大，有70万平方米建筑面积的项目，所以我想一定有很多房地产发展商都在竞争，想取得这块地的开发权，我们没有加入到这个竞争的行列中去。

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