中原地产黎明楷：浅析香港房地产商

　　下面请出香港中原地产中国区总裁黎明楷先生。有请。

　　黎明楷：先讲一我对目前市场的看法。我相信万事万物都有周期，房地产也是一样，春天之后肯定又是一个火热的夏天，夏天过后秋天、冬天就来了。其实冬天也好，冬天也可以将一些生存能力比较差的生物淘汰掉，留下空间给好的生物在春天生存下来。

　　有人说中国房地产市场不成熟、不规范，所以导致泡沫，其实我觉得市场有泡沫很正常，打压泡沫其实也是很正常的，调整更正常。你说美国市场会不会泛滥？英国市场会不会泛滥？其实也有它房价高涨的时候，也有泡沫的出现，也有大幅度调整的时候，这不关系到中国房地产会不会泛滥的问题，这是市场会必然出现的。

　　也有人说政府不应该过多的干预市场，这会扭曲整个市场的规律，其实我看政府本身，也是市场的一个参与者，他的行为其实也是基于很多市场的表现，才做出这样的对应。他跟开发商的行为，老百姓的反应几乎都是互动的。过去十多年，我们也可以看到不仅是现在的宏观调控，93年就有宏观调控了，有宏观调控的时候，政府也有出台一些政策，去刺激住房消费。我们作为业界，不应该政府推出利好消息时，我们就叫好鼓掌，政府出台一些调控的政策，就喊痛。其实这是很正常的。

　　也有人说有谁是搞坏了这个市场，是不是开发商太坏了，炒家太多了，温州炒楼团搞成这样，搞出泡沫政府又出手了，其实我认为这个市场所有的参与者都不坏，都只是各司其职。其实所有一切都是大自然的生物，你说豺狼坏不坏，狼不吃羊，羊繁殖过度，草原吃光了，大伙儿一起死，从这个角度来说大家都不坏，所以谋取暴利的开发商不坏，炒家不坏，中介当然也不坏。反正狼多了，就有猎人来，将一大批宰掉，又重新来过。这是我基本对市场的看法。

　　我不是说中国房地产界会不会过冬，这个我不敢说，我只是回顾从97年以来，香港出现的一段故事。是不是反映中国市场的状况，大家自己琢磨，觉得有参考价值的可以听一下，如果觉得现在还很美好，也没有问题，可以闭门养养神，做一个中场休息也是可以的。

　　这张图是97年香港的情况，大家希望05年的中国也不走这条曲线，香港的房地产其实从97年的最高峰，我们引用的是中原指数，97年十月份房价最高，达到100指数，大家可以看到走势，是从短短的一年多的时候，就从100跌到40左右，整个香港的楼市，过去一段时间，曾经一年多的时候跌了60%，仅剩下40%。然后就有轻微的反弹，反弹过后从99年开始，一直慢慢往下，这个冬天过了整整五年。到03年的时候，非典过后，才开始慢慢稳步回升。

　　同样我们也可以看到，整个交易量在香港出现什么样的变化(见图)，从97年最高峰，香港的楼宇买卖，我们在香港以宗数来计算，一年总共有超过20万宗，包括一手也包括二手市场。从98年就往下，最低的时候是低于十万套一年，大家可以看到整个的市场是萎缩了50%。其实如果以金额来计算，这个萎缩就不止50%了，蓝色的线就是总金额，金额方面从97年高峰期的八千多亿，下降到03年最低，差不多二千亿多一点，整个市场萎缩达到75%。

　　利率在这期间有什么样的变化呢？香港有两个利率，一个是最优惠利率，基本上是随着美国的利率走势，香港港元跟美元是挂钩的，但是下面另外还有一个按揭利率，按揭利率就是银行提供给消费者的一个按揭利率，跟优惠利率有关系，但是中间也有一个大的变化，99年按揭利率高于最优惠利率的，但是从99年开始，随着市场的因素，有钱贷不出来，需要贷出来，当然后面还会讲开发商也有施加压力，优惠利率不能变，所以将按揭利率降低，从99年开始，按揭利率是低于优惠利率的。往下图大家可以看的比较清楚(见图)，99年之前我们通常说P加多少，P是优惠利率，通常是加2%，但是后来一直到最差的一段时间，是03、04年，曾经是P-2.8%。中间这段时间，其实政府有做什么东西，我们也可以探讨一些政策方面的事。97年7月份香港回归，董建华先生上台，当时香港的楼价是很高的，政府也面临很大的压力，有很多的诉求，老百姓的诉求都说房价太高了，我们买不起房了，如果确实一算，市民的收入、大学毕业生出来供多少年才能买到房，确实买不起。所以董建华也是觉得楼价要控制一下，提出一个目标，也就是在一手市场，包括私人市场，也包括有供房的，我们叫居屋，类似于国内的经济适用房，总数加起来每年要有八万五千个单位推出来。

　　虽然香港人对八万五的政策有很多埋怨，但是从控制楼价方面，可以看出来这是下对了药，因为从供应方面出发来控制房价，从来都是最有效的一个方法。当然他推出这个方法之前还没有考虑到外围的市场因素，这是谁也料不到的，在97年的十月份，亚洲出现金融风暴，另一方面也对整个需求做了很大的打击，所以一方面他在供应方面放量，另外一方面在需求也在客观环境，令得整个需求的萎缩。所以在短短的应该是从十月份开始，半年的时候下降了很多，刚才说了整个下降的幅度达到了60%。

　　比较有趣的，我们可以看到的，其实香港政府很快就已经开始救市了，他们打击房地产市场只用了一招，也就是供应量，但是往后从98年的五月份开始，已经开始放宽转让楼花了，因为之前为了压楼价，对楼花的买卖，楼花就是预售房了，有很多的限制，98年感觉市场不行了，开始放宽。然后在六月份又停止卖地，不再卖了，供应量也不来了。还有后面的一些停售居屋。当市场一下跌，整个消费者的信心都没有了，大家对整个市场都没有了信心，不是那么容易挽回的。政府之前曾经很多年，其实也做了很多打压楼价的措施，但是压不住，只是压到97年之后，因为同时间供应和需求都受到打击下跌，但是不是说你救就能救回来的，一直跌，跌到最低潮，出现在03年非典那段时间，那个时候的指数应该只有33%左右，比最高峰起跌了67%。

　　然后就是开始好转，是在什么时候呢？是在非典过后，也要感激中央政府，对香港的关注，推出了CEPA，另外推出了自由行，大量的国内消费力到香港来，将香港的经济挽回。中间有一个小故事，这个小故事是什么呢？其实自由行一来，并不是立竿见影楼价就回升了，大家觉得好像冬天没有那么冷了。有一个香港的经纪，向媒体吹风，其实就是说有一个自由行的人到香港一买就买了五套房子，这就让市场一下子觉得原来国内人对香港市场有很大的支持，一个自由行的人就买你五套的房子，这么多人下来，那香港的楼市就好了。这样整个的消费气氛一下子就又好了。当然我说的这是小故事，你也可以看成不是真的，不可能一个人说一句话就可以让楼市好转，有很多因素在其中，但是也有可能是经纪说的这句话，成为催化剂，化学作用就出来了。这个经纪本身乱吹是不对的，其实没有这样的交易，没有一个自由行的客户买五套房子的，他是乱吹的，乱吹是有代价的，最近他刚刚被香港经纪监管机构处罚停牌了，但是也有人说他救了整个香港的楼市，香港的楼市回升。当然这是野史了。

　　香港的开发商有什么样的对策呢？其实对策说了也没有什么秘诀，大家看了其实就是这些，也就是从节流和开源两个角度做。从97年金融风暴一来，香港很多大型开发商做的第一件事，就是冻结内部的公积金，以前香港的公积金年年涨，97年金融风暴一来，内部的公积金就冻结了。如果有人退休了，他们叫自然流失，也不会大幅度的裁员，自然流失，去了就去了，手上就是这么多。先从内部开始节约成本，因为你要判断这个冬天会过多长的时间，大家不知道，现在大家都省一点。另外就是审慎投资了，面对投资机会的时候，算的帐要算的狠一点。在97年过后，其实政府也有立即推出土地卖，不是没有人买，只是买的价格都不高，开发商跟政府讨价还价的余地也是蛮大的。最低的一块地，是在香港的沙田，蛮靠近市中心的地方，有一个酒店的地块，当时是卖给李嘉诚了。你们猜是多少价钱？大概一千二百钱。就是一千二百块钱就买，高了就不行。

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