“走出去”战略下东的莞企业新纪实

　　■他山之石

　　根基不稳

　　切不可乱扩张

　　具有传奇色彩的日本“八百伴”公司，是1930年时日本一对夫妇开的一家小蔬菜水果店，后来成为一个知名集团，发展成为一个拥有236亿日元资本、42家日本国内骨干店铺、26家海外超市的连锁企业。在20世纪90年代全盛时期，八佰伴在全球16个国家拥有400多家百货公司，以雄霸世界零售业第一把交椅而扬名，但是在1997年9月18日却宣告破产。

　　据称，这是战后日本流通领域最大的一起企业破产案。据相关报道称，八百伴公司总部设在日本静冈县沼津市，属于八百伴集团，是一家在东京证券交易所上市的骨干食品超市。虽然它的资本很多，但是其经营地区只在日本静冈县一带，因此，它在日本的流通业界不过是个区域性的中型企业。但是却大力开拓海外事业。1984年12月，它在香港设立的八百伴一号店开业。1989年，和田一夫利用香港经济出现低潮之际，再次大举向香港投资，建立与香港富商的关系，生意越来越兴旺，八百伴的名声在香港越来越响。1989年10月，和田一夫宣布将八百伴环球业务总部迁到香港……

　　导致其破产的原因，很大因素在于八百伴在日本国内根基不深，却一味强调实施全球战略，在国外开拓过头。据《日本经济新闻》报道，在日本，八百伴仅以静冈为中心拥有几十家中坚超级市场，未能很好地把握日本国内商情和商业机会。其次，举债过头，难以为继。

　　本土地产商外扩谋出路

　　■“走出去”之东莞地产业

　　2003年随着万科地产在寮步拿下万科高尔夫地块，深派地产商以高姿态开始他们对东莞市场的进军步伐，4年过去了，除了万科、金地、富通、深国投、金众、建设控股、深业、长城等深圳地产企业都在东莞扎下根基。在关注深派地产的同时，作为东莞本土的开发商也走出复兴之路，不少开发商没有死守东莞阵地跟深派开发商一较高下，而是向外地拓展谋得新突破，开发新思路。

　　本土开发商频繁莞外拿地

　　土地是一个地产企业赖以生存的资本，在与外来开发商的这场战争中，本土地产企业显然没有占到什么便宜，在东莞地价房价高增长的今天，本土地产企业凭借着人脉资源开始走出东莞。联华国际、世纪城、篁城地产以及被人们普遍认为是本土开发商的中信都将步伐踏在广东省外，开始了他们的全国开发之旅。

　　联华国际目前已经在省外开发了相当多的项目，目前成为众多本土地产企业省外开发量之首，三亚、海口、长春、黄山、北京都有该公司的开发身影，除了联华，世纪城地产也在2006年开始钟情长三角，先后在杭州、南京圈地造房，未来的发展城市还包括天津、青岛等环渤海区域。成功在本土开发东峻豪苑的篁城地产也展开外地项目的开发，目前成都是该公司第一个外地项目所在地。除以上几个公司外，中信华南集团东莞分公司也把目光投向莞外，长春、中山、南海，中信在这些地方都拿下大片土地，开发步伐也逐步加快。

　　本土开发商开发量萎缩

　　20世纪90年代初，商品房在东莞兴起，花园新村的出现预示着东莞房地产业的萌芽。1991年东城房地产开发公司联合几大投资商开发东城中心，正式掀开东莞市房地产业全面开发的历史。1992年，东城中心首期开发，随即将600余套住宅推向市场，即刻引起抢购热潮，且有60％的买家来自香港。

　　同年，本土宏远正式踏入房地产业开发了宏远花园，开始了其引领东莞房地产业的征程。1993年，拥有雄厚资金背景的中信华南集团进入东莞，是最早进入东莞的外来发展商之一。由于开发时间跟同期本土地产企业相同，一般东莞人更愿意认为其为本土开发商的代表。20世纪90年代末开始，包括宏远、中信、光大、新世纪在内的四大家族形成，本土开发商成为这片土地上绝对的地产大鳄。

　　然而，东莞真是各派开发商钟情的城市，深派、广派开发商一一进入该城市拿地开发。外来开发商的大量拥入，不仅带来了新鲜的建房经验和技术，也带来一场东莞地产市场的争夺战。由于不少深圳、广州开发商资金实力雄厚，不少是上市公司，对于拿地更不惜重金，从侧面导致本来有地缘优势的本土开发商拿地成本大大增加，万科以高价拿下水濂山地块救世就是最好的证明，在此控制下，本土开发商的开发量也出现了萎缩。

　　东莞拿地成本增加是要因

　　对于本土开发商莞外拿地，联华国际新闻发言人黄建辉表示，开始把联华的地产事业做大最早要追溯到2002年，当时还没有出现像今天这样的外来地产企业的进驻，有这样的念头主要是由于集团董事长的原因，由于董事长结识的社会关系广泛，遇到不少机遇，向外开发也成为自然而然的事情。当然，从现在东莞的情况看，土地资源有限，本地房地产市场开发迅速以及外来开发商进莞开发力度增强更使得东莞地产企业竞争也比较明显，相信这是导致不少开发商莞外布局的主要原因。

　　在采访中，这些已经迈出莞外的开发商们都表示，东莞房地产的发展已经进入新的阶段，地价、房价都在这个体系下不断上升，房屋质量、建筑设计、小区景观都跟20世纪90年代大不一样，东莞企业在此时也获得了中、大机遇，这也是在大经济背景下，企业发展的必由之路。

　　虽然这些开发商不约而同地对拿地成本避讳不谈，但是从经济理论看，能千里迢迢走到外地开发地产项目，加上外地不可预计的管理成本、公关成本外，高利润的利益驱使才是这些企业走出去的重要原因。

　　战线拉长考验资金链

　　这些开发商们频频在外地布点拿地，频繁程度不逊于一些知名的地产上市企业，抛开拿地的环节不说，只说开发建设所需要的资金，并不是每个民营企业所能承担的，对此，开发商们也有他们的观点。黄建辉表示，在联华集团外地项目中，联华的模式是“强强联手、共谱华章”，形成一系列的战略同盟关系，由于粤商在市场上的普遍好评，不少当地公司也非常愿意跟广东企业合作，合作的模式能使资金等企业扩张发展中的问题得到较好的解决。

　　篁城地产总经理汪钧乐也表示，每个信誉优良、稳步发展的地产公司都不会让自己的资金链备受考验，篁城公司的理念是稳扎稳打，项目不求多，但求精品，如果在开发商上有精品意识，资金链的问题是可以解决的。

　　人才瓶颈更突显

　　对于地产企业的长线发展，除了资金链，最难解决的是人才问题。李嘉诚曾经说过，对于做一个开拓项目，人、钱、地三者一样都不可缺少。有人、有地，没钱的项目不做，有钱、有地，没人的项目不做，有钱、有人，没地的项目也没有办法做，可想而知，人才在地产企业的地位是多么重要。

　　在东莞地产企业尤其是民营企业中，不少企业都面临过这样的难处，项目很好，但没有合适的人来操作，有的可能是老板信任度欠缺，有的则是企业没有储备能才贤将，这不只是部分走出东莞地产企业的问题，也是民营企业的通病。

　　当然，扩张越快，这类问题就越尖锐。

　　从采访中，记者发现导致人才问题的，多是出于企业老板和高层员工之间产生不信任感造成的，在中国目前还没有完善的信用体系，企业老板也没有办法找到真正合适的人才。

　　要解决这个问题，不是一时半日就行。建立人才储备库，目前看来是一个企业发展相当重要的环节。

　　■样本

　　联华国际莞外市场更开阔

　　联华国际(集团)有限公司创立于1993年9月，目前，联华国际集团在广东、北京、海南、贵州、安徽、广西、吉林、江西、四川等十大区域拥有30家子公司，在职员工3000余人，相关从业人员累计达50000人，涉足文化、体育、码头、物业管理、环保、教育、矿产、动漫、医疗、商贸物流等多个产业。

　　2000年，联华国际海南黄金湾建设公司成立，联华国际的触角正式涉足东莞以外地区，时至2009年，联华国际在东莞以外区域步步为营、稳扎稳打，成为东莞众多地产企业中走出去最早、开发项目最多的本土企业。

　　在海南，联华国际打造了海南第一楼盘———阳光海岸，成为当年有关部门评测的海南小区园林建设的典范，获得最佳生态名盘、全国用户满意楼盘、中国最佳人居环境示范小区称号。阳光海岸的成功开发，不仅带动了三亚湾附近的房价和地价一路飙升，更直接提升了三亚房地产开发水平和物业管理水平。除了阳光海岸，三亚擎天半岛项目也是该企业开发项目中浓墨重彩的一笔。据了解，擎天半岛目前是三亚最高楼，已经成为三亚海景标志性建筑，开创了三亚高层滨海豪宅之先河。除了在三亚，海口已经成为该集团新的开发热点，海口仁邑花园城、海口星河传说两个项目作为联华国际的重头开发项目，目前正在倾力打造中。

　　联华国际除兴建了一批住宅地产外，旅游地产也是该集团极为热爱的地产类型。在三亚，三美湾度假中心是联华国际在三亚投资的酒店旅游项目，三美湾以山美、石美、水美著称，这将成为该集团最用心思、花最大手笔打造的旅游地产项目。还有在贵州、安徽、广西北海、四川、吉林等地也开发了一些旅游地产项目。

　　除了传统地产、旅游地产，联华国际走出去的项目还包括科技地产。在四川遂宁，联华国际开发了联华国际数码科技城，是目前中国西部地区最大规模的物流圈。在江西，该集团也开发了萍乡联华数码科技产业园。除此之外，在贵州、广西，该集团都在当地重要城市有科技城项目。

　　专家看法合富辉煌市场研究部总监林毓群:

　　向外扩张要量力而行

　　对于本土地产频频走出东莞到外地发展，合富辉煌市场研究部总监林毓群表示，从目前东莞的地价水平看，在全国属于偏上的区间，中心区更比内地不少省会的地价高，在此基础上，走出去的要因肯定还是利益的进一步驱动，在花费同样的土地成本后，在内地不少一线城市中开发项目将比东莞本土开发项目获得更大的经济效益。

　　不过并不是很多开发商都能走出东莞，在外发展得很好，首先资金链就是最大的问题，资金链的问题还要靠地产公司如何来平衡利益关系，作为民营企业，一定要懂得量力而行，不要盲目扩张，以增加资金上的压力。

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