内地楼市泡沫已现，赴港上市房企估值过高

　　2009年，资本市场充裕的流动性及宽松的货币信贷政策，造就了房地产企业融资的新一轮盛宴。不过进入下半年，内地房企的香港上市之路并没有预想中的那么一帆风顺。一方面，股市和楼市的有所调整影响着市场的预期；另一方面，预备上市房企的估值被指偏高，似乎有眼高手低之嫌。

　　“香港市场对内房股的关注从未减退，目前的资金流动性也依然充裕，对来上市的内地房企来说是客观有利的，但是很多房企定价偏高。”第一上海证券的市场策略员叶尚志指出。虽然因为本月率先上市的恒盛地产、宝龙地产等或遭遇破发或下调筹资规模，使得业界认为香港资本市场对内地房企的投资热情正在降低，但叶尚志认为，主要原因并不是来自市场关注度或是资金面的压力。

　　香港投资者的选择

　　“从衡量标准看，新股发行，我们总是与已经上市的同类企业作比较，内地房企上市也是一样。如中海这样的老牌房企，市值有1400多亿港元，市盈率也就22倍，而现在的一些准备上市的房企的估值显得并不是很合理。”在叶尚志看来，以今年冲刺上市的不少内地房企的条件，只能算作中盘股，但是发行股数和集资规模却不小，基本都是好几十亿甚至上百亿港元，可是与前几年上市的一些内地房企相比，他们真正的市值未必撑得起融资目标，何况去年至今年初，内房股已经经历一轮下调。

　　此外，业务地区也是一个重要的考量因素。“地多项目多往往能提高房企价值。一般总是认为，布局较广则经营风险也会较为分散，同时一线城市的发展往往优于其他城市，这也是许多计划上市的房企拼命买地，特别是在一线城市布局的原因。”叶尚志表示。相应的，也有分析指出，近来在香港上市的内地房企多属地产行业的“第二梯队”，虽有一定的品牌影响力，但业务多集中于一些固定区域，而基于中国房地产行业的洗牌之势加剧，他们倾尽全力也想在资本市场内建立起融资通道，并且今年冲刺上市的内地房企有相当一部分是此前失利而卷土重来的，似乎已经到了非上不可的地步。

　　内地楼市已现泡沫

　　与此同时，股市和楼市的表现也影响着市场的“心情”。从香港大盘表现来看，叶尚志认为，目前的确达到了一个相对高点，毕竟恒生指数自今年3月起从11300点一路攀至22000点；不过，近期香港金融管理局的报告显示市场继续得到注资，流动性得到保证，而澳洲在全球的率先加息也被视作市场好转形成利多，所以未来就看两方面的“较量”了。

　　而从楼市表现来看，价涨量缩是当前的主要特征。“为什么在如此高位上市场价格依然上涨？答案是市场参与各方还都期望或认同房价会涨，市场买卖双方能够对接得上。为什么会出现量缩？答案是在价格快速攀高后，市场购买力却相对降低，虽然有投资需求在追涨，但这部分需求占总社会需求的比重毕竟不大，不太可能出现价格一边高速上涨，另一边销量也持续猛增的情况。一般意义上来看，当市场出现价升量减的态势后，基本可以判定这个市场出现了泡沫。说现在市场一点泡沫都没有肯定是站不住脚的，但如果又过分夸张了泡沫的程度，则又容易对市场运行产生新的干扰。”易居房地产研究院高级研究员回建强认为。

　　好在对于资本市场来说，楼市调整所形成的压力不大。“我们并不认为眼下楼市遭遇的是‘拐点’，虽然近期信贷政策等有所紧缩，但并非打压性质，楼市也只是先来一个整理，但房价下行的概率不大。从目前的新股发行来看，只要调整招股策略、合理定价，上市应该问题不大。”叶尚志表示。

http://cn.ppzw.com/article/

1