陈启宗“恒隆哲学”，商业价值和市场周期

　　这是陈启宗第三次走进博鳌房地产论坛，这一次他显然对这个论坛和中国房地产行业有了更深的了解。 在2007年第一次来到这个博鳌房地产论坛之后，他成为这个论坛的常客，并迅速地在了解一个他原本认为熟悉但是其实陌生的行业，希望能够熟悉一下他在内地的同行们。于是，他用自己的方式逐一地将中国地产一个个行业领袖约到自己在香港的办公室，与他们长聊。这其中包括万科的王石、郁亮，中海的孔庆平，富力的李斯廉和雅居乐的陈卓林。

　　此前两年，陈启宗似乎一直在把握博鳌房地产论坛的叙述方式。这一次他显然更加纯熟的能够把握住论坛的主基调，他选择了“地王”作为阐述观点的切入点。

　　地王的背后

　　我们曾经坚定的认为陈启宗先生是商人，商人的原则是争取利润最大化。这一点表述，陈启宗先生并不否认，他甚至以此为荣——作为商人，挣钱是他的责任。

　　他全然不屑那些以价格定义的地王，那些地王本身不是以利润作为参考点的。因而他会说那些拿“地王”的是傻瓜，挣不了钱的东西还拿。正是在这样的基础之上，陈启宗骄傲的称自己的拿下的“土地”是地王，物美而价廉，而且能够为恒隆带来最大的利益。

　　对于陈启宗而言，关注土地利润最大化背后的核心价值恰恰是恒隆的经营哲学。

　　在众多成都媒体对陈启宗的追问当中，陈启宗表示自己不再对成都感兴趣。原因是成都已经没有了自己公司需要的地块，而当杭州记者向陈启宗推荐土地的时候，陈启宗说，杭州我只对两块地感兴趣。

　　陈启宗在回答北师大金融研究中心主任钟伟的提问时说恒隆有11年的规划，此种规划并非危言耸听。在我们的了解当中，这种规划是具体到地块和项目的。

　　恒隆对中国的商业城市有着严格的评估，并且分类，他们依据类别在不同的商业城市当中寻找符合恒隆标准的地块，而后进入土地的洽谈阶段。

　　此种商业城市的选择可以依据城市消费水平而定，拥有具体的评估标准，也正是在这样的基础之上，恒隆制定了400亿的内地投资计划。

　　因此在大多数时候，人们问及陈启宗先生是否需要土地时候，他可以表达自己需要哪一座城市的哪一块地。但这些土地并非都将成为陈启宗眼中的地王，他显然可以根据不同土地的项目规划制定出项目利润标准，并找出低价成本的底线。

　　进入土地洽谈阶段的恒隆所展现的是谈判的技巧与艺术，但是对于谈判周期的把握显然是有恒定的条件的。2008年底，陈启宗在全国土地市场低迷的时候，基本谈定大连和无锡地块的价格，其中恰恰是对于周期把握的使然。

　　周期的要义

　　我们此前无法理解为什么陈启宗先生时常向我们强调市场波动是正常的，而企业的焦虑也是正常的。

　　在后来与陈启宗先生的接触当中，我们发现了问题。作为经历过市场周期波动并寻找到固定的模式的企业而言，他们本身意识到周期的残酷性。

　　这意味着，无论是任何因素影响，周期的出现都是正常的。因为市场波动本身是存在的，企业焦虑亦是正常的，没有焦虑的企业显然是不能成长的，因为他没有遇到成长当中的问题。

　　因此，陈启宗会对潘石屹说：“你可能会觉得不公平，但正是不公平让你成长。”从某种意义上而言，企业战略和策略的调整是建立在企业现实与社会现实之间的平衡这一基础之上的。

　　平衡的变量在于企业的现实而非社会现实，企业必须在社会现实的基础上调整自己的战略与策略，并最终寻找到能够最大限度应付困难的发展模式。

　　陈启宗的这一说法并未得到2009博鳌房地产论坛大多数企业的重视。原因在于，大多数业内人士，依然在原有的框架内思考问题。

　　正如钟伟所言，大多数中国地产企业并未为自己建立一个合理的战略规划。但此另一方面则在于，大多数企业没有制定合理的战略规划的能力，这是企业的发展模式与发展目标的不确定性所限定的。

　　恒隆对于中国房地产行业的意义在于，陈启宗先生往往能够根据企业本身的标准将目标细化，并最终形成企业规划。此种目标细化的能力是建立在一系列企业发展模式与管理目标的基础之上的。

　　当然陈启宗先生并不否认企业的灵活性，但灵活性更多的体现在对于周期的把握以及土地洽谈过程当中最大限度的压低价格的基础上的。

　　以此而论，中国的房地产企业无论在心态还是企业建设目标上，道路依然漫长。

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