牛刀：北京房价最少50%以上的泡沫

　　房地产独立评论人牛刀近日表示，北京房价至少有50%的泡沫，房价会出现一个明显的拐点，购房者应该继续等下去。

　　牛刀认为，现在楼市进入了一个空转的时期，房价虽然还稳得住，但是它的成交量上不去，因为老百姓的购买力很低、很弱，购买力跟不上。

　　牛刀表示，土地泡沫是中国泡沫最严重的泡沫。他表示，开放商自由资金很低，通过金融杠杆，用很少的钱显现拿地，影响了一个更大的市场。中国的房地产商没有固定资产的，本身不持有资产，龙头老大万科总市值中固定资产只占5%，其他的都是开发的流转的土地。

　　以下为凤凰卫视10月3日《一虎一席谈》节目“牛刀：北京房价至少有50%的泡沫”文字实录：

　　胡一虎：一开始就要问牛刀，牛刀你最近也是一个新闻人物，你提出了很多就讲说中国楼市在目前来讲，进入新的拐点。但是我们讲新的拐点，总要有一个证据，我们首先请全球华人，来看我旁边的这个题板。这是北京，我们先从北京来看，北京的商品房、住宅、办公，商业成交均价最近的走势的比较。

　　我们来看一下从今年2009年的1月，到我们所掌握的资料，到8月份为止，它的整个走势，我们看蓝色的部分是商品的住宅，蓝色的部分你可以看到，它的走势是属于这种局面来讲，其实是相当之平稳，也并没有说特别得走高，我们可以发现是蓝色的部分，这个部分是整个成交的这个均价的部分。

　　在价格方面来讲，您可以看出来，并没有很明显的上涨，尤其在最近这一块当中。我们再来看一看下面的，是整个，是成交量在最近这几个月的走势来比较，如果你从成交量一看，蓝色走势图这边好像往上爬，到这边稍微盘整一下，稍微高走一点，现在还低下来了。那么到这个部分，是一百五十九万点三四的这个平米，我们看一下，从这两个图当中，当然图本身它意义有说话。牛刀从这个部分来讲，说明了什么？

　　牛刀：这个说明市场的正常反应。

　　胡一虎：市场的正常反应，为什么会出现我们发现，量好像是缩了，但是价格还是有点高的？

　　牛刀：它现在楼市进入了一个空转的时期。

　　胡一虎：空转的时期。

　　牛刀：房价它还可以稳得住，稳得住，因为我们的货币流动性还在。但是它的成交量是上不去，因为我们老百姓的购买力很低、很弱，购买力跟不上。那么购买力跟不上，流动性又在，促使了它的房价还在空转，但是成交量大幅地萎缩。

　　胡一虎：你刚才是用的是成交量，你就是讲整个房市在属于空转的这个情况来讲。但我们难免会做对比，比如说这个时刻，比如九月份跟十月份，大家觉得在房市上表现得，就是金跟银的代表，代表应该是非常旺季。但是从最近的一些相关的走势来讲，似乎好像没有反映出来这个部分？

　　牛刀：没有，这个金九银十呢，这个概念提出很久，但是从今年以来，我们发现它的最王的季节是五六月份，四五六月份，但是进入七八月份，整个楼市的成交量就开始萎缩。

　　胡一虎：等一下，牛刀，牛刀其实大家有这个愿望，其实一般老百姓在看的时候，就觉得说也有个想法，我就这样等好了。但是，是不是等的时机会出现，现在一个反转，你的理据是什么？

　　牛刀：市场的问题要由市场来解决，那么市场它最后怎么来解决这个问题呢？就是央行回收货币流动性，央行回收货币流动性，是在通货膨胀发生的情况下，一发生了通货膨胀，央行就回收货币流动性。第一个降低存款准备金，提高存款准备金率；第二个加息。只要有这两点，房价也会出现一个明显的拐点。

　　胡一虎：明显的拐点。

　　牛刀：所以我觉得，现在等到房价下降的人，是有希望的。

　　胡一虎：是有希望的。

　　牛刀：已经看见了曙光。

　　胡一虎：看见曙光，等一下，那对大姐来说，她现在还要继续等下去吗？是会出现暴跌的情况吗？

　　牛刀：我认为还会继续等下去，像北京房价的泡沫至少有50%。

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