由“量价齐升”急转为“量价齐跌”，楼市量变值得重视

    国内不少城市的房地产市场，正在出现由“量价齐升”转为“量跌价涨”甚至“量价齐跌”。

    楼市调整的量变

    据中国指数研究院数据信息中心监测，福州、厦门和珠三角地区的“金九”销售预期已经落空。其中下降幅度最大的要数广州，9月份，广州楼市新建商品住宅数成交量仅有4600多套，比今年6月份8000多套的签约量下降了42.17%。

    楼市调整的量变，实际上从7月份已经开始。7月，北京、上海、深圳、广州4个一线城市成交量首次出现集体性的回落。8月份以来，国内许多城市房地产市场成交量继续下滑，而价格依然坚挺向上。据中国指数研究院数据信息中心监测显示，“金九”月，北京、福州等部分重点城市甚至出现了“量价齐跌”的情况；受其监测的30个重点城市中，“银十”前景尚不明朗。

    住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，今年上半年国内房地产市场的“涨情”表明，国家保增长的政策效应明显。

    金地集团董事长凌克表示，今年上半年，宽信贷和低利率的政策刺激，投资性需求释放，导致国内房价、地价互推上涨。下半年，随着二套房贷政策全面收紧以及严打“捂盘”“囤地”等措施出台，政策逐步由“宽松”转为“中性”期。如果通胀步伐加快或银行坏账风险加大，将直接导致政策迅速收紧，再次加大市场持币观望。

    长期制度建设不足

    秦虹说，受2007年底出台的金融调控政策影响，2008年全国商品住宅销量同比下降了20%，东部大城市同比降幅更达40%左右。尽管如此，2008年全国商品住宅销量仍达6亿平方米，比2007年之前的任何一年都要高。这表明，我国房地产市场经过10多年的发展后，已进入稳定匀速的增长期。

    “稳定匀速发展的房地产市场需要有长期制度建设作为保障，但是，目前我国在房地产业的长期制度建设方面不足。”秦虹认为。

    秦虹、福州大学房地产研究所所长王阿忠等专家认为，维持房地产市场健康发展的长期制度建设须包含的主要内容为：完善住房保障制度，使低收入家庭免受市场波动的风险；完善调控市场的经济手段；完善房地产金融制度，控制房地产投资风险和建立成熟理性的房价定价机制等。

    须建立成熟理性的定价机制

    专家建议，为确保我国房地产业健康有序发展，当前应亟待推进长期制度建设。

    首先，要对住房保障政策的制定实施提供有力的制度保证。目前，各地政府在加强住房保障制度建设的实践中，缺乏立法保障存在许多弊端；其次，完善调控市场的经济手段，特别要改进房地产业的税收管理；第三，完善房地产金融制度，须从房地产投资金融创新做起。近年来，炒房等投机行为屡屡导致房价过快上涨，关键在于房地产投资缺少必要的投资金融品种；第四，建立成熟理性的房价定价机制。

    破除楼市定价积弊，促进楼市稳定发展，须建立成熟理性的房价定价机制。房地产行政主管部门必须要对房价成本进行科学合理的测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监督和管理。开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地，绝不能以追求暴利为目标，而是依靠产品的多元化创新，能在价格和产品结构间达成一个平衡，以业态的多元化换取房价持续发展的空间。

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