租金渐低惹二三线城市商业地产趋热

　　随着沃尔玛、宜家、迪卡侬、Tesco等大型零售商纷纷把二三线城市作为国内市场拓展重点，二三线城市的商业潜力日益凸显，成为商业发展的热点地块。这是昨日来自全球最大的商业地产服务公司世邦魏理仕北京公司的最新研究结果。

　　二三线城市商业地产趋热

　　昨日，世邦魏理仕公司北京公司发布的9月房地产市场有关报告中提出，延续了8月以来全国商业物业空置率持续上升的趋势，9月，全国商业物业的空置率仍旧上升，但新供应量、租金、需求三项指标一同下降。

　　“二三线城市”这个词语越来越多地出现在宜家、迪卡侬、Tesco等大型零售商的最新扩张计划之中，甚至不断成为Gucci（古琦）、Zegna（杰尼亚）、Coach（蔻兹）等国际奢侈品品牌商直营店新张的目标城市。

　　世邦魏理仕方面认为，天津、重庆、杭州、济南等二三线城市中商业地产开发逐渐趋热，开发商积极拿地开发商业，并且这些城市中的商业项目档次随着国际大牌的加入迅速提升。

　　受到零售商、品牌商扩张策略倾向二三线城市的影响，二季度中，北京新张国瑞城、金宝汇、来福士、悠唐生活广场等新商业项目均存在不同程度空置，部分项目业主还下调了租金报价。但市场整体空置率仍旧环比上升了两个百分点，达到9.2％。同样，上海、沈阳等一线城市的优质零售物业租金均有不同程度的下降，而空置率却呈上升趋势。

　　租金低为最大优势

　　“相对一线大城市，二三线城市开设卖场的租金成本相当低廉。”世邦魏理仕商业服务部董事杨咏诗分析说，租金低、销售稳定是二三线城市成为商业物业开发热点的两个重要因素。

　　她说，以市场平均价格来说，一线城市大卖场业态的日租金每平方米1-3元，而二三线城市的日租金则每平方米不足1元，租金成本差别大部分超过50％，尤其是在去年爆发国际金融危机之后，对于沃尔玛、Tesco这类大型国际零售巨头入驻二三线城市开店，其成本更加有利。

　　另一方面，由于部分二三线城市的商业业态还不够发达，其受金融危机影响较小，竞争较弱，并具备不低的商业消费能力，拥有稳定的市场需求，这也成为了支撑国际零售巨头进军二三线城市的支撑点之一。

　　还有商业专家指出，由于看重零售巨头进驻所带来的商圈效应拉动当地经济发展，为了引入宜家、迪卡侬、Tesco、沃尔玛这类零售巨头，更有二三线城市甚至开出免租金引入、或给予外资零售企业一定的优惠政策等方式加速零售业巨头进军二三线城市。

　　商业物业管理待完善

　　世邦魏理仕方面在这次研究结果中也提出，迅速“蹿红”的二三线城市中，随着商业市场的品牌逐渐丰富和业态模式逐渐与国际接轨，实际项目运作中，暴露了很多问题亟待改进。例如许多新建的购物中心，普遍存在由于业态组合不合理，导致同一购物中心内品牌业绩冷热不均；奥特莱斯数量盲目增加，但品牌质量和折扣力度都十分欠缺，有名无实者居多等问题。

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