“弥漫”在地产界的十大泡沫

　　前几日，在某房地产论坛上作演讲，即兴提及房地产业界应谨防几种泡沫。现在，进一步梳理一下，以飨现场听众，并供读者参阅。

　　下面是“弥漫”在地产界的10个泡沫：

　　1. 价格泡沫 

       价格泡沫无疑应位列首位。判定房价有无泡沫，通常有三个指标。一是租售比，“房屋租售比”是指房屋月租金与售价之间的比值，是国际通行的判断楼市是否存有泡沫的重要指标之一。近年来，我国整体的房价租售比已经明显偏离国际认可的比较合理租售比水平（1：250到1：150）。根据70个城市抽样调查结果测算，今年上半年全国房屋租售比已经低于1：400，相应的全国大部分地区房屋租金收益率在2.5％~3.5％之间，远远低于当前利率水平下比较合理的6％~8％的租金收益率。二是房价收入比，大多数人比较关注这个指标，类似文章也很多，在此不再赘述。三是房地产投资增长率。过去10年，房地产投资平均增长率为22.1％，平均增速超过GDP平均增速的2.35倍。房地产投资增长率2倍于GDP增速意味着社会财富持续流向房地产部门，具体表现为房地产开发行业平均利润率远高于社会平均行业利润率，房地产业和相关行业过度繁荣。——无论从哪一个角度看，中国大中城市的房地产价格都存在泡沫。

　　2. 绿色泡沫

         翻阅楼盘广告，你会发现诉求绿色、生态、环保的楼盘越来越多，但真正得到权威机构认证的项目不多，全国不过两、三个。有些开发商或许认为，反正政府不管、业主不知道——没有法律风险，宣传“绿色”总比不宣传好吧。但事物往往就是这样，不能太过，不能泛滥，否则就失去新意了。至少不能说种上几棵树、铺上一片草就是“绿色生态小区”吧。在日本等发达国家，如果建筑物回收率低于60％就不能立项。仅此一条，在国内可能就没有合格的。

　　与绿色泡沫相类似的还有智能泡沫、节能泡沫、水景泡沫、体育泡沫、教育泡沫等等，都是概念成分居多，真正落到实处的几乎没有。

　　3. 国际化泡沫 

      之所以单说，是因为这几年来楼市的国际化泡沫愈发严重了：已经从公寓、别墅等高档物业市场传导到普通商品房市场了。什么是国际化？应该有两层含义，一是项目及建筑物的物理特征要满足国际化企业和人员的需要，与纽约、伦敦、新加坡等没什么区别；二是在心理感受上能够满足国际人士意识形态的追求，使其感觉与在国外的工作、生活氛围一样，例如现代、便捷、快节奏，亦或是低调、内敛。另外，国际化应体现在沉着、优雅、轻松、质朴这些特质上，而不是凸显奢华的、高亮点的、嚣张的特性。总之，豪华、价高不等于国际化。否则，如果美国人在纽约建造一个四合院项目，叫不叫国际化呢？

　　4. 商业地产泡沫

         在上市战略驱动下，过去五、六年里，许多房地产企业纷纷涉足商业地产开发，甚至大量持有商业物业。兰德咨询在为几家房地产企业做战略咨询时，曾经做过专题研究，发现如果开发并持有购物中心、写字楼、酒店等商业地产，除了一线城市和几个二线城市有盈利可能外，绝大多数二线城市及其他城市几乎没有盈利的可能。房地产企业热衷于商业地产的唯一解释就是受上市战略驱动——先做大资产，再上市。商业地产的火热，也催生了许多号称以商业地产策划见长的策划公司。但是，商业地产是受经济景气影响最敏感的一类物业。虽然经济有所好转，商品住宅市场也已回暖，但是商业地产的形势可能会进一步恶化，甚至可以断言：如果我国发生房地产信贷危机，将是商业地产普遍拖欠银行信贷为起始！

　　5. 创新泡沫 

       如果问什么词出现频次最高的话，无疑是innovation莫属了。策划创新、产品创新、管理创新、服务创新……频繁地出现在企业内部会议和行业会上，但是有多少创新是真正的创新呢？恐怕不多。某开发商在进行户型设计时，在主卧室中增设了步入式衣帽间，就号称为“创新”；我们曾咨询过辽宁一家民营开发商，为了完成董事长下达的创新考核指标，有的部门将“利用反面纸打字、复印”上报为“创新”。可见“创新”有多大的泡沫！

　　6. 上市泡沫

         最近有消息说，目前国内有三十多家房地产企业等待着在A股和H股上市。无论最终有多少家能够成功上市，但IPO开闸后房地产企业上市热情高涨是不争的事实，尽管对其中大多数企业来说，上市就是一场“裸奔的游戏”。

　　7. 会议泡沫 

        了解兰德咨询公司的人知道，我们是国内最早组织房地产论坛、研讨会的公司，但2006年以后，除了举办“企业管理专题研讨会”外，其他的任何会议我们都不办了，因为会议越来越泛滥了，因为媒体成为举办各类会议的组织者了，因为即便是不收费人家也不愿来了。与会议泡沫伴生的是专家泡沫、学术泡沫、评奖泡沫，以及弥漫其中的“三气”：官气、俗气、江湖气。先说官气。凡会必有协会、商会、政策研究中心等半官半商的官员出席并讲话，否则就好像不够档次和专业。再说俗气。什么主持人、酒会、颁奖典礼，弄得像婚礼或娱乐圈儿一样。另外，再请上几个地产大腕上去相互吹捧，或者看似观点迥异实则相互炒作，媒体在炒作成论剑、论道、激烈交锋等，江湖气十足！

　　8．专家泡沫 

        与会议伴生的就是专家了。在极度功利化的地产界，可以说是各类专家泛滥。早年还只是有政策专家、营销专家、管理专家，现在诸如城市运营专家、商业地产策划专家、户型设计专家等越来越多、越来越细化了。而且，专家们也早已脱掉了学术、学者的外衣，反正不给钱是不出场的，甚至是一些院校的教授们也削减脑袋向地产圈儿挤，以至于网友们戏称为砖家、叫兽。

　　9. MBA泡沫 

      现今，几乎各所名校都有房地产MBA班。早年在几所大学MBA班上讲课时，参加者还主要是房地产企业董事长、总经理，现在MBA班的学员已经是中层干部为主了。还有就是企业招聘时，应聘的MBA人员甚至比本科生还多。这不是MBA泡沫又是什么？与一位客户董事长谈及此现象是，该董事长笑曰：现在的MBA还不如80年代的专科、90年代的本科！

　　10.联盟泡沫 

     曾几何时，像我等在房地产圈儿待过十几年的人，概念里只有“中房协”这一家半官半民的社团组织，还曾参加过“中城联盟”的会议。但现在不得了了，什么商会、学会、协会、联盟等越来越多了。在一次会议活动上，有人递给我一张名片，职务是“国际商业房地产协会”XX长，挺唬人的。还有一次，有人告知我，我的名字已出现在“XX联盟”常务理事名单上了。找人要来名单，发现我七年前培训过的一位营销人员，现在是某楼盘的营销经理的职务是联盟某专业委员会秘书长，这是羞煞我也。但气归气，最后也是一笑了之，至今不知道人家将我的名字撤下来没有，发出我一次也没有“常务”过。

　　泡沫就是泡沫，无论在哪一个领域，无论能否拉动GDP，基本的市场运行规律都不能被违背，其最终结果都是破灭。正如格林斯潘所说的：“它们都有一个根本的原因，那就是当我们面对长期繁荣时，会抑制不住地以为繁荣将持续下去。”

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