王石著书忆灵魂徘徊一年：信贷严格房价会降

　　“近几年，不断观察自己，观察企业，观察社会，我都有一种强烈的感觉：我们的脚步越来越快、社会越来越富裕、产业越来越庞大，我们一路狂奔，似乎停不下来……”

　　带着其新书《徘徊的灵魂》中这样的感悟，王石昨日出现在上海书城举行的新书首发暨签售活动上。这位万科A（000002.SZ）董事长颇愿通过这本书，与媒体及读者分享他从2007年的宏观调控开始以来的反思与体会，以及他游历耶路撒冷的心得。

　　房市系于货币政策

　　房地产业者总是“好了伤疤忘了疼”——即使当初的疼痛深入骨髓。在房地产市场当前又进入一场狂欢之际，王石昨日接受CBN记者专访时，再次站出来提醒从业者。

　　“今年六七月份，虽然国家仍表示将执行适度宽松的货币政策，但很明显，银行系统内部已经开始控制二套房贷。当然，现在执行得仍然宽松。但只要严格起来，房价仍旧会下来。”王石明确表示。

　　他是基于上一轮宏观调控的方式而作出这一判断的，虽然市场本身十分“健忘”。

　　“从2007年9月开始的那一轮宏观调控看，国家已经找到了最佳的调整方式，即通过货币政策予以控制。”王石认为那一轮调控对楼市的影响成效明显。

　　“不贪婪”至关重要

　　在房地产行业中，王石属于永远不会盲目乐观的人，即使是在当前房地产市场好到发烫的情况之下也是如此。从这一点来说，他是“少数派”。

　　他在《徘徊的灵魂》中重申：“2009年万科拿了不少地，但‘不贪婪’的心态没有变，我们依然坚持去年所做的两个承诺：不拿地王，不做价格领导者。”

　　该书序言中，王石坦言，之前数月，“经济形势发生了许多变化。各国政府和中央银行为了应对金融海啸，纷纷采取积极货币政策，从而导致流动性充足，带来通胀预期，大量投资流向房产、股市，资产价格上涨。”

　　市场的集体兴奋似乎与2007年夏季的狂躁十分相像。那年秋冬交替期间，王石抛出了“拐点论”，在市场上引起轩然大波。

　　距离上一次房地产市场萎靡仅有一年，但现在看来，许多开发商早已忘记当时资金捉襟见肘的窘境。

　　但王石没有“健忘”。他昨日对CBN记者坦言，去年市场的艰难情形给万科造成了很大影响。至今回忆起来，假设没有当年的宏观调控，很难想象快速扩张中的地产企业会如何应对随之而来的金融危机。

　　“国际经验证明，市场下行通常由五大因素驱动：经济衰退、红利减弱、本币升值结束、银根紧缩、强制增加供应的政策。”这是王石在《徘徊的灵魂》中总结的。

　　那么，万科怎么看当前的市场？王石认为，“不贪婪”至关重要，“短期看，市场永远有很多不确定性。”当然，随着中国城市化率的逐年上升，加上居民财富的增加，“在相当长一段时间内，给中国房地产行业的发展提供了很好的大环境。”

　　“规模是结果而非目标”

　　据万科A本月7日公告，7月份该公司实现销售面积58.3万平方米，销售额51.2亿元，分别比去年同期增长61.8％和64.5％。1~7月，万科A累计销售面积407.1万平方米，销售额358.7亿元，分别同比增长34.9％和31.7％。

　　尽管万科已成为全国第一家半年销售额超过300亿元的房地产公司，但王石昨日仍表示：“规模是结果，而非目标。”

　　王石认为，假如把规模当作“目标”，那么企业的经营“一定变形，变形就容易出问题”。

　　“规模”已被诸多房地产商摆在了议事日程的首位。借着市场复苏的东风，它们毫不掩饰对于“百亿”、“500亿”乃至“千亿”年销售额的觊觎。但在王石看来，现在中国民企中真的已经突破了“千亿”瓶颈的，可能只有华为一家，“其他企业（突破瓶颈的）迹象仍没有那么明显。”

　　“2005年底时，哪个万科人能想到2007年销售额能突破500亿元？”他对CBN记者强调。他在《徘徊的灵魂》中也总结道：在万科超高速增长的背后，是一个超高速增长的市场。过去10年，中国GDP平均年增长率超过9%；中国住宅市场销售面积平均年增长率约20%，住宅价格平均年增长率约6%，住宅市场销售额平均年增长率约27%。

　　但房地产业真的能一直实现超常规发展么？王石并不认为这个行业可以脱离整体经济的规律。

　　2004年，万科销售额91.6亿元；2005年，139.5亿元；2006年，212.3亿元；2007年，523.6亿元。王石至今仍在念叨这几个数字。

　　若按“斐波那契数列”（前面相邻两项数据之和等于后一项）发展，万科2007年的净利润应该是34亿元左右。而事实，在市场过热的背景下，2007年万科净利润达到48.4亿元，比上年增长110.8%。眼看着万科就要再次扶摇直上时，斐波那契数列又发挥作用了——2008年净利润降至40.33亿元。如果把2007年超出斐波那契数列的部分（48.4亿-34亿=14.4亿）加到2008年的净利润上来，恰好符合斐波那契数列的轨迹：3、5、8、13、21、34、55……

　　事实证明，这个在800多年前出炉的数学魔咒并没有失灵。王石说：“一旦过热、超速，就会在未来年份里放慢，恢复应有的轨迹。”

　　当年教训至今仍有效

　　如果未来几年仍按2007年110.8%的速度增长，万科会怎样？王石认为“不可能”——这个速度绝对不可能持续。他的理由是，行业仍处于粗放经营的阶段，瓶颈存在于产品质量、生产效率、环保节能及管理粗放这四方面。

　　“1996年的时候，万科把一家地产上市企业当作目标，当时该企业利润是5亿元，远高于万科。但就在1997年，该公司利润急剧下滑至200万元，并在2008年亏损10亿元。”王石说，由此来看，“上规模”未必能造就成功而可持续的企业。

　　“经过宏观调控后，房地产市场得到了调整，得以健康发展，国家把住宅产业作为新的经济增长点，这对行业无疑是利好消息。但开发商不成熟，却是最大的问题。市场发展太快，但行业本身并未成熟，加之信息沟通较缺乏，很多开发商仍在走老路。”这是王石1997年总结的教训，即“手中有钱，加上头脑发热后的决策，往往是灾难性的”。

　　他表示，当年总结的教训，在今天看来仍耐人寻味。

　　(第一财经日报)

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