投资炒房：暴利下的财富风险游戏

　　公车上谈千万级别投资

　　程立(化名)夫妇是美籍华人，程来自台湾、太太是上海人。两人年轻时在美国硅谷做科研，在上海已有包括世茂滨江在内的多套高端住宅。由于工作需要，程立经常要中、美两地跑。

　　“我们今年年初就开始打算在浦西市中心的区域买房子，主要是因为手上正好有一笔闲置的资金，担心金融危机过后通货膨胀、使财富缩水，所以一直在寻找投资保值的方法。投资股市我们觉得风险太高、而且两人平时工作都比较忙也没时间去打理，于是想到了买房子，毕竟固定资产相对比较稳定有保障。

　　其实一开始我们也有想过在北京买房，因为我先生因为工作也时常会去北京，但后来考虑到世博会的因素，我们还是比较看好上海，经朋友介绍，来卢湾区这边看看。”程太太笑称，“近两三年内我们也不打算抛，说不定就是为20岁的女儿置备嫁妆了。”

　　据易居臣信卢湾店店长周欧介绍：“这对着装朴素，看上去就像普通的工薪阶层的中年夫妇，怎么看也看不出其名下拥有多套高端住宅、且均为无贷款一次性付清；7月初一天他们从浦东乘公交车来到卢湾区，用的手机是款式老的不能再老的蓝屏NOKIA。但是夫妇俩一进门就指名要看思南新苑的房子。”

　　“我们两个呆上海的时间不长，女儿却是一直住在上海的，她经常约朋友在卢湾区田子坊那一带吃饭，于是我们逐渐也对这个区域有了了解。主要还是看中卢湾区高档的生活环境，地段优势是房产未来升值空间的保证。”

　　但是中介告诉他们，“思南新苑作为该区域的标杆楼盘，近一个季度房价涨幅很大。当前盘内140平米三房的总价均在500万以上”。这跟夫妇俩心目中400万的预算相差较远，经过反复斟酌夫妇俩决定将目标转向周边楼盘。

　　接下来几次看房都是程太太一个人，中介向其推荐了陕西南路上的步高苑，经过几次看房终于相中了一套挂牌总价450万左右的一套，程太太很喜欢它14层的视野并达成初步意向。但买房子到底是件大事而且总价也超过了预算，看完房程太太兴致勃勃地回家跟丈夫商量。结果第二天就被告之，看中的房子竟然已经被别人抢先一步买走了。

　　电话里，中介告诉他们：“市中心好房子根本不愁卖，往往一套房子有好几家中介在跟，房东也就是谁先出高价钱就卖谁，好房源的成交周期可能只有三四天。”

　　夫妇俩吸取了教训——看到好房子容不得半点迟疑。之后的看房，总是两个人一起去，并根据大致的总价随身携带足够支付定金的现钱和卡。一个礼拜后，中介又为夫妇推荐了一套离步高苑一街之隔的新加坡美树馆的房源，由于楼盘品质、地段各方面都和步高苑相近，而且这次推荐的房源260平米三房，全部朝南，这样的房型在整个楼盘中都相当罕见，夫妇俩一看就非常喜欢；加上有了步高苑被人抢先一步的经验，这次夫妇俩人一起直接带了20万现金来看房，当天下午就签了合同，总价460万，折算下来单价在29000元左右。“像这样迅速成交的例子很多。这并不是盲目的跟风，他们中大多都是之前有过错失良机经历的人”，臣信卢湾店店长周欧告诉理财周报记者，像程立这样两万九的房子目前不到半个月的时间都已经涨了一两千了。

　　贷款六成，买个别墅租老外

　　平童(化名)经营着一家出口医疗器械的外贸公司，2009年一季度积蓄了一笔三百多万的闲款。他希望这笔钱既能够长期保值又能每年带来一定的回报，由于经常出国跑业务工作繁忙，无暇管理投资，平童大致定位投资住宅，而且希望持有五年以上。

　　平童住在静安区，知道市中心的高价房具备保值的安全性，往往增值较快但年回报率偏低。朋友建议他买栋好租的别墅，既保值又能产生不错的年回报。四月份开始平童在中介的指导下挑选起别墅来。由于设定好是要用于投资用途，所以要求比较简明：一，因为五年后可能会转卖，所以希望未来该地段有开发空间；二，希望小区的出租率较高，小区的物业服务好，能提供专业的租赁代理；三要目前价格合理。

　　“他的看房过程相对比较简单，成交效率也很高。”的确，相比其他自住客三五个月甚至一年的选房过程，平童不到一个月的快速买房给中介留下来深刻的印象。

　　原来挂出来是七百多万的一套，经过他三次还价最后这套272平米三房两厅三卫的别墅成交在690万；一部分钱来源于自己的那三百多万的现金，另一部分和这里的多数客户一样，平童选择了较高成数的商业贷款：六成。除了总价较低，湖畔佳苑的高出租率也是让平童心仪的因素，一般能达到80％-90％；年租金收入可以达到50万左右，对象几乎都是老外。

　　据中原地产浦西别墅部的肖女士介绍，这个地段的价位对比其他别墅楼盘例如浦东陆家嘴[29.28 1.67％]相对稳定，但是成交量明显上升，大半年来一直卖得很好；一来是周边别墅区已经较为成熟，二来是因为未来随着虹桥西区的开发，这个地段的升值空间会很大。

　　专家提醒：沪上小标的商铺交易活跃

　　21世纪不动产上海区域中心分析指出，与二手住宅市场在今年2、3月份就早早回暖相比，沪上商铺的二手租售交易直至今年5月方逐渐活跃。在此之前，上海市住宅价格尚处于温和上涨阶段、具备较大的增值空间，这也吸引了商铺市场的部分买家进入其中。但随着住宅价格不断走高、购置成本也不断攀升，商铺市场又重获买家青睐，租售行情一路走高；进入7月后，即便住宅市场开始显露博弈迹象，沪上商铺租售交易也依旧活跃。

　　“市场信心恢复、股市上行都使得投资环境得到好转，商铺成交价从5月至今一直在涨，买卖、租赁皆是如此。” 21世纪不动产上海锐丰商业投资部经理吴鹏介绍说。买卖方面，处于副中心地带的商业区沿街商铺的价格涨幅最大。如在共和新路沿线的闸北公园、大宁绿地、彭浦新村周边的沿街商铺，目前成交均价普遍在4.5万元/m2，较5月涨了15％-20％；在普陀区的长寿路、金沙江路的沿街商铺也都有约15％的涨幅，两者目前的主力均价分别约在4.5万元/m2和3.5-3.8万元/m2。

　　值得注意的是，目前标的在300万以下的商铺买卖交易占总成交单数的75％以上，而标的在700万以上的仅有10％左右。吴鹏指出，这是因为不少商铺买家在二季度的楼市火爆期已将大量资金注入住宅物业、商铺投资的比重下降明显。但是目前的沪上商铺仍值得买家关注：目前住宅价格的上涨也会带动商铺价格攀升，而且该效应具有一定滞后性；另外，从长远看，商铺一般在5％以上的租金回报率也远高于住宅物业。

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