税费占房产成本20%，开发商为谋暴利改容积率

　　全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌：“市场经济不能垄断，必须打破垄断，这才能公平，至于说这个规划院，我经常也跟他们打交道，他们的部门领导都很热情，都很好，我也见过的我们开会都，但是他们实际上呢，作为企业来说，如果说没有规划局这一层保护，他是不可能会形成的对不对，如果没有规划局强硬的支持它，那么只要有资质都能做，他就没有这个暴利了，实际上暴利之间，房地产暴利中间，包含着隐性的这些部门的暴利。” 

　　在对开发商提供的这份成本清单进行仔细核察后，记者有了一个意外的发现。以楼面地价每平米2000元、建安成本每平米1500元计算，这两大项成本就达到了3500元，再加上各种名目的收费每平米448.66元，税金每平米650元，资金成本也高达每平米450元，开发商提供的备注显示，这是按资金月利息1%计算得出的结果，实际上，王超斌告诉记者，这还是保守估计，实际上，仅以融资为例，地产开发的隐性成本极高。

　　王超斌：“这每一笔钱里面，背后的银耗子就在吃着他的粮食，所以说他这种营业成本也非常大，刚才那天不是他们说嘛，最少是给三个点，3%得给了银耗子，甚至有的都给10个点”

　　繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，需从土地竞拍阶段入手实行阳光操作

　　从我们记者调查看，在道道行政部门收费项目中，重复征收、变相征收的现象并没有完全杜绝。结果还是羊毛出在羊身上，这些收费最终都会计算进入房价里。不过，当我们对开发商提供的成本清单仔细核算以后，却有了一个意外发现。这处楼盘楼面地价2000元，建安成本1500元，各种收费448.66元，税金650元，资金成本450元，总成本相加达到5048.66元,而这处楼盘的平均售价只有5000元。也就是说，这个楼盘的开发商辛苦到头每平米还会倒贴48.66元。开发商如果不赔钱，这楼又得怎么盖呢？

　　当地某房地产开发商：“现在(盖房)跟高速超载一样，不超载我们就赚不着钱。”

　　记者：“怎么超载？”

　　当地某房地产开发商：“那开发商除非多盖点房，多盖点高度就是超载，汽车拉货到广州，拉着一车货，一路上罚款，超载一路罚款，一路收这费收那费，不超载拉到广州不就赔钱了，你就得超载。”

　　那楼房是如何超载的呢？在接下来的调查中，记者有了新的发现。在这片狭窄的土地上，五栋30层的高楼拔地而起，显得十分拥挤。目前这处楼盘已进入销售阶段。负责人向记者透露，这处楼盘的容积率经过调整。然而，在当地规划局提供的资料里，记者却没有找到这个项目调整容积率的任何材料。

　　当地规划部门用地处肖斌：“这个得找他(们)再聊一聊，到底是怎么回事，可以找他(们)再核实。”

　　根据国家城乡和住房建设部的要求，为了加强用地容积率管理，调整容积率时，城乡规划主管部门应当从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；这的容积率是如何调整的呢，记者始终不得而知。当地规划局一位副局长在接受当地媒体采访时曾透露，根据国家相关规定，当地地区居住区容积率最高为3.5。然而，很多楼盘都超过了这个容积率。业内人士告诉记者，有部分开发商在竞标土地时，与审批部门打好招呼，用较低的容积率逼退其它竞争对手，在拿到土地后，再想方设法提高容积率。

　　当地某房地产开发商：“开发商都去规划局鼓捣，多批点”

　　记者：“能批下来吗？”

　　当地某房地产开发商：“那就是靠关系，靠本事。”

　　记者：“这种现象普遍吗？”

　　当地某房地产开发商：“我可以这样说，谁不改就得赔钱，房价多卖点，税金收得多点，政府并不吃亏，开发商目前来说，经济危机之后吧，(房价涨了)不会吃亏，就是说增加容积率了，将来给配套增加了负担了，政府(将来)负担上很吃亏，配套设施很吃亏。”

　　全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为，正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，也导致了部分部门的腐败，要想改变超载、罚款、再超载的恶性循环，解决方法之一就是从土地竞拍阶段入手，实行阳光操作。

　　全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌：“我认为你出让金高也好低也好，你把它(收费)包含在内了，你就算拍卖的时候增加了多少钱，任何其它的配套费用都不能再收了，一次性政府收到位，剩下的都是政府服务，你看那多好，(地方)政府的形象也好了，国家的形象也更好了。”

　　半小时观察：“超载”的房地产能走多远？

　　无论到底是地价在推高房价，还是各项税费抬高了房价，都可以让我们看到，地方各个行政部门从房价中拿走了一部分的蛋糕，我们关心的是，这部分蛋糕被切走之后，最后究竟用在了何处？是否盖起了更多的保障性住房，让更多的困难家庭有了自己的归宿？是否改善了城市的水电、交通和绿化，让大家享受更美好的环境？是否补贴了城市的公共开支，让市民的生活成本保持在一个稳定水平？

　　在房地产市场充满重重迷雾，在关于投机、炒作、暴利、泡沫的口水战日渐升级，在高房价压着普通百姓喘不过气的时候，给上面这些问题一个肯定的正面的回答，是各级行政部门必须坚守的责任。如果把从高价商品房中获得的大量土地和税费收入，真正用于提升社会福利，让大多数人不再依赖市场上的高价商品房来园住房梦，让各种利益公平合理地在企业、政府和社会公众之间分配。那么，房价就不会成为一个如此敏感的问题，房地产市场也就不会成为一个资源配置扭曲的市场，投机和泡沫也就不会一次次沉渣泛起，难以消弭。

　　俗话说，理越辩越明。然而，房地产市场种种旷日持久的争论，却越来越纠缠不清。其实，分清各自的责任和义务，在道理上并不难。关键还是谁都怕动了自己的蛋糕，但应该更清楚地看到，只有蛋糕分得合理，人们才会努力去把蛋糕做大，只有蛋糕做大，大家才能分的更多。

　　(主编：马洪涛 记者：袁柏欣 摄像：刘勋)

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