谁包办了地王和央企的“联姻”？

　　央企的理性与非理性

　　除了身披“国字头外衣”可在国家投资中占到便宜外，在许多民营开发商眼里，此番央企卷“土”重来与其固有的信贷优势不无关系。

　　根据央行最新公布的数据显示，6月份我国金融机构新增人民币贷款1．53万亿元，这是二季度以来月度新增贷款首次超过万亿元，使得今年上半年新增人民币贷款接近7．4万亿元，远超年初确定的5万亿元的年度贷款规模。

　　“银行往往向大型企业倾斜，央企的融资优势更为突出，特别是在利息方面。”有着国企背景的华远总裁任志强感叹，“这里头差了18％。三年周期一年是6％的利息，就是18％的利息，国有资本不计算。所以国有企业比别人有更高的成本承受能力，有20％的资本差，民营企业当然拼不过，这是不一样的”。

　　有了国家投资及信贷倾斜两项“尚方宝剑”，财大气粗的国企，在此轮的地王争夺中，带给民营地产商更多的震撼是对成本的“不计算”。

　　“不计成本拿地跟国企的体制有很大关系。”中国社科院城市与环境研究中心主任牛凤瑞也告诉记者，国有企业没有资金成本压力，民营企业要计算资金成本压力。另外，跟国企只计算盈利水平少注重亏损成本相比，民营企业盈亏都是企业自己的，所以拿地更加谨慎些。

　　任志强坦言，国有企业需要的是业绩，而这个业绩不是利润业绩，是营业额业绩。“央企每年都有必须完成的业绩要求。这些企业资金充足、融资成本低、对土地刚性需求大于民企。同时，这些企业利润要求低于民企，但是风险承担能力却大于民企。市场给了企业公平竞争的平台，却没给企业平等的融资能力和人才竞争条件。拍地的公平掩盖了不公平的前提，实际竞争并不公平。”

　　面对外界“不计成本只顾业绩的指责”，在广渠路15号地的争夺中一战成名的中化方兴副总经理盖剑高显得有些无奈：“40.6亿元的高价并未超出公司的心理预期，我们是企业，尽管是央企背景，但作为上市公司，除了业绩外，所做的每笔投资都得给公司带来回报，不赚钱的买卖肯定不做，之所以拍下这个地块主要是看中其所在区域内的市场需求非常大，且可塑性极强。”他透露，这个地块将被建成一个集教育、商业、住宅、休闲为一体的高端综合体。

　　对于高端综合体是否会盈利，他表示这不成问题。因为公司从上世纪80年代末开始相继开发了上海海怡花园、上海张扬滨江苑、珠海每一间等多个高档住宅项目，这些项目最终都成为当地的畅销楼盘。

　　地方政府热衷当红娘

　　“一些地方政府是乐意扶持区域性国企背景房企。”面对近期频频出现的央企与地王联姻，易居房地产上海研究院综合研究部部长杨红旭分析认为，自去年年初以来房地产市场的低迷除了对大多数开发商的资金链是个考验外，对于以房地产作为重要财政收入来源的地方政府也是一个不小的考验。

　　“开发商之前卖不动房子，也就没钱拿地，这也是造成去年许多地块流标的原因，土地卖不出去，政府的财政收入肯定受到影响。”而在楼市回暖后的今天，开发商在发出拿地的需求后，部分地方政府当然乐得促成。

　　“地方政府趁着恰当的时机，利用合理的方式出让储备土地增加财政收入可以理解，但不能做‘天价土地’的幕后推手。”在国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云看来， 此次竞买“地王”的国有开发商均有很高的预期，但其预期能否变成真正的定价还是个未知数，如果未来项目入市时市场环境并未达到预期，可能开发商就会采取变更规划、改变开发战略、分次开发等手段消化土地成本。“但我国的土地利用合同严格规定了容积率、档次、户型等，不能轻易改变。”

　　国土部中国土地勘测设计院地价所所长赵松也认为，部分地方政府对已有政策执行不到位从侧面助长了非理性竞价的“疯狂”。“如果开发商没有调整规划、提高容积率的空子可钻；如果有关部门严格按出让合同规定的竣工时间对项目建设情况进行跟踪检查并严格查处；如果对开发企业的资金门槛不是大幅调低；如果方方面面的监管制度还健全完善，那么产生‘天价地’的非理性竞价行为至少会收敛一些。”

　　地王央企之姻如何谢幕？

　　尽管频造地王的央企们一再表示对地王未来充满信心，但过高的楼面价格以及呈直线上升的房价让不少业内人士对这种“联姻”的结局捏了把汗。

　　“现在我最担心的是新增投资仅用于购地而不迅速开工，这样定会削弱房地产对整体经济的拉动作用，也会给市场未来的供需状况带来压力。”在住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹看来，当前企业“缩量保价”的意识很强烈，不排除企业想将资金转化为可抵御通胀的土地资产却不做实质开工的可能。

　　对于秦虹的观点，中国人民大学土地规划研究中心主任、公共管理学院副院长严金明表示赞同。“房地产业对经济的恢复有一定拉动作用，但如果住房市场投机气氛过浓，这一促进因素将转变成重大阻力。”

　　根据统计数据显示，目前我国部分城市开发商的买地速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被其“储备”起来。“如果开发商拿地不是为了开发，而是利用其稀缺性特点等待升值，那么就形不成商品房供应量，导致土地的实际有效供给减少，进而推高房价，最终导致风险不断累积的房地产泡沫破灭，进而伤害实体经济。”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在这一轮调整中，央企确实更多地拿到了钱，财大气粗；对于新进来的央企而言，决策层的想法、对利润的追求以及风险的防范、整体运营模式等等，都与之前熟悉的房企有区别。“但说它会破坏市场化，还很难讲，因为房地产行业开发商更多是一个投资人的角色，央企可以聘请一个团队为它工作，或者整合原来旗下的房地产专才组成一个新的团队。是不是短期投资获利，要看接下来的走势。”

　　部分“07后”地王的命运

　　赔钱退地型

　　2007年6月，志成企业以11.04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块，成交价是底价的2.5倍之多，折合楼面价约每平方米1.64万元。2008年6月，志成企业退地，违约损失超过3000万元。之后，该地块又一次推向市场，上海赢华房地产开发有限公司以7.64亿元竞得该宗土地。但问题是，上海赢华公司与原志成企业存在实际关联关系，即尽管二次拍地成功，实际上是企业在“一进一退”中“低价收回”了土地。

　　2008年3月，福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价，退掉了福州白马路“地王”。

　　2008年8月，苏宁集团经协商，与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同，退掉了总价达44.04亿元的上海南京路163号地块。该地块楼面地价高达每平方米66930元，曾号称中国的“单价地王”。

　　生死挣扎型

　　2007年7月，雅戈尔集团以总价近15亿元、每平方米楼面地价15712元的价格竞得杭州商学院地块，在受到相关部门处罚后，至今仍未开工。

　　2007年9月，保利地产以42亿元的总价夺得长沙市金沙洲B3701A02和B3701A04两幅地块，其楼面地价分别为每平方米8769元和每平方米8112元，比底价分别高出158％和157％，而目前周边的两限房售价仅为每平方米6000元上下，临近的恒大御景半岛精装修房均价每平方米8000元，直至今年5月，该项目仍未开工。

　　2007年10月，万科以高于7.491亿元招标底价两倍多的高价17亿元拿下北京西大望路项目，每平方米楼面地价达到11379元，溢价幅度达到227％，成为当时京城居住类用地交易的最高价。据万科2008年半年报披露，该项目计划开工时间为2008年4月，预计竣工时间为2010年12月。但实际上该项目开盘时间被一推再推，目前仍未上市。

　　勉强维持型

　　2007年7月24日，长沙新河三角洲出让面积为785198.96平方米的地块，被北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元的天价拿下，土地单价每平方米11716元，楼面地价每平方米2400元，在总价上成为“中国地王”。2008年11月底，该项目正式开工。但目前长沙市新房均价一直低于每平方米4000元，虽然选择了开工，但风险仍然很大。

　　2007年7月，保利地产以一级开发商的身份经与12家地产商竞拍，以10.48亿元的价格竞得了丰台区小井村新村住宅及配套用地，溢价幅度达到202％，楼面地价高达每平方米7552.55元。之后，该项目定为“保利·百合花园”对外销售。尽管前期销售总成绩不算太差，但随着市场的持续低迷，保利·百合花园的销售速度逐渐减缓。今年4月，该项目均价每平方米13100元，较之其开盘当日售价每平方米下调2000-3000元。

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