房地产信托：地产融资新出路 发展前景良好
［ 北京现代商报 更新时间：2005/1/18
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来自金融管理部门的政策一直是开发商们关注的焦点。从央行121文件到《商业银行房地产贷款风险管理指引》，信贷紧缩导致很多房地产商资金更加吃紧。而日前，银监会公布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，又使开发商寄予厚望的房地产信托将出现资金供应“且紧且松”的新变数。
戴德梁行有关人士认为，银监会公布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，预示着政府开始大力发展房地产信托业务，房地产信托将会成为房地产主流融资方式之一。因为《办法》提出符合公司净资产5亿元以上、具备完善房地产信托业务操作流程等特定条件的信托公司，可开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务。这项规定对开发商的帮助很大，也很受信托投资公司的欢迎。
地产融资中
何以房地产信托受青睐
为什么房地产信托被地产开发商寄予厚望？记者采访了建设银行信贷部的一位负责人。
他介绍说，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的进行管理或进行处分的行为，从法律意义主讲，信托是一种财产委托人，受益人和受托人之间发生的财产权关系。
信托的方式有两种，投资收益型和借贷型。我国目前主要还是借贷型，这正好符合我们现在的运作方式，与其他方式相比，信托更注重的是抵押和担保，REIT(不动产投资信托基金)是欧美成熟的产品，我们还刚刚处于探索阶段，毫无疑问，REIT未来的发展前景十分看好，信托对于房地产公司来说，是一种全新的渠道，方式灵活，手续也相对简便。以长期持有为基本经营模式的商业，为公共建筑具备初期资金投放量大，商业培育不宜分散出售产权等特征，适合采用信托、基金、债券等为主的2-5年期的融资方式。但我国目前房地产业的金融工具十分欠缺，外汇融资，企业债券等受到严格限制，产业基金无法可依更无可能，惟有信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性，信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，不一而足，可以在不同层次、不同品位上、为房地产业服务。这些都可以信托投资公司进行制度安排，创新设计并实施。
信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展，信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。
与此同时，随着信托产品流动性的问题逐步解决以及资产证券化的发展，为多类型、多层次投资者提供多元化的房地产信托产品将成为现实。
房地产信托要注意的问题
业内专家孟纯英认为，房地产信托要注意的问题主要有四方面：第一是一些信托公司发现，一旦收益实现，给信托公司和保管人银行20%的费用大大增加了房地产商的融资成本，失去了房地产信托与银行贷款相比所具有的优势。
第二是征求意见稿规定“信托公司过去两年连续赢利且信托业务收入占公司总收入的60%以上，最低募集资金不得少于5亿元。”这实际上提高了门槛，目前国内的信托公司很难做到。
第三是信托公司的信息披露并不透明，这导致投资者投资具有盲目性，很多购买房地产信托的投资者都认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别，而且收益更好，而信托产品流动性很差，缺少转让平台，也存在较大的流动性风险，因此，只要出现一个信托产品不能兑付，有可能导致信托业受到致命的打击。
第四是风险控制的问题。房地产信托的风险主要来自于项目本身的风险，对于开发商来讲，如果融资对象是银行，那么遇到资金困难时还能申请追加贷款以保证项目顺利销售后还本付息，但融资对象如果是信托投资机构和分散的投资者，开发商不可能得到追加融资，一旦陷入困境，很容易产生恶性循环，目前的信托计划均使用了一定的风险控制手段，如控股和担保，回购，保险等，但这些方式并不能完全控制风险。
发展前景良好
日前银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，信托公司和房地产开发商不仅仅是松了一口气，而且是有些欣喜。
首先是银监会通过这份文件认可了房地产信托的积极作用，并有意促进房地产信托的发展，比较明确地透露出对房地产信托产品的支持，这尤其是体现在房地产信托产品规模上的变化，有关房地产信托200份的限制是业内人士普遍讨论的内容，一般认为这在一定程度上限制了信托产品发放的规模，使得利用资金的规模优势进行组合投资不具有经济性，然而这次征求意见稿开始有条件地放开了200份的限制。“公司提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元”的信托公司，可以开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务，房地产信托对于地产项目的作用正在放大，单就这一条来说，信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门，也可以说是在为中国产业基金的发展创造着条件。
很显然，关于房地产信托的新规定可能对今后的房地产市场产生越来越大的推动作用，房地产信托将会成为未来房地产融资的重要渠道1
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