上海楼市火爆背后的不对称上涨

　　外环内大涨，外环外微跌

　　即使有闲钱，也宁愿买入2万元/平方米的高端楼盘，而不是多套8000元/平方米的低价楼盘。这是时下投资客购房时一条不成文的潜规则。尤其是当投资客在整体购房比例中开始逐渐提升时，成交已经连涨4个月的上海楼市分化愈加明显：外环以内，尤其是中环以内的更为抗跌的楼盘价格上涨明显，同期，外环外的房价甚至出现小幅下跌。

　　根据上海易居研究院的统计数据，上海内环内中心城区商品住宅5月份成交均价较1月份已有三成的涨幅，中外环的涨幅也达到23%，但外环外却下跌了3.5%。

　　一家港资企业的高管十分欣喜地表示，楼市正在朝着他们所预想的方向发展。去年底，楼市还没有完全复苏时，这家开发高端楼盘的企业就做过类似的预测：购房者将分化为两大群体，高端楼盘必然热销，主要服务于传统意义中的“投资客”；而低端楼盘则会在保障性住房出炉之前，成为“刚需”们的主要选择，这类住宅将不存在过高的涨价空间。

　　低价的大多数

　　“只要价格上升100元/平方米，销售部就能明显感觉到光顾的购房者少了几成。”上海一家开发商对CBN记者坦言。他举例称：当均价为8000元/平方米时，购房者可以保持与平日均等的流量，若均价提升为8100元/平方米或是8200元/平方米，购房者便开始犹豫，是不是要货比三家。

　　这家开发商所开发的楼盘位于上海外环以外，这是一个即使坐地铁去上海内环核心区也要辗转1个小时的板块。类似的板块向来因价格相对低廉而不愁买家，但这些买家对楼价高度敏感，一个小小的波动都足以令他们的购买意愿产生摇摆。

　　购房者林小姐也有同样的感受，她最近有意于上海西部北九亭板块买房，发现不足百米的位置内，一些楼盘的二手房挂牌价格仍高达12000元/平方米，而目前还有新房源在售的另一楼盘，售价仅在9300元/平方米左右。这并非个案，在上海北区外环外板块，一家国有房企开盘均价9000元/平方米，数小时内售罄，而邻近的1万元/平方米以上楼盘还在缓慢的销售中。

　　“外环外楼盘仍有降价的空间。”一家上海开发商对CBN记者表示，现在外高桥有售价15000元/平方米以上的楼盘，楼面地价不足3000元/平方米，同样的情况还存在于上海浦东的三林板块，因为土地价格相对较低，这些项目即使降价，也不会对公司赢利产生巨大影响。

　　一涨再涨的市中心

　　根据佑威房地产研究中心的统计数据，在5月底和6月初的这两周里，上海外环外商品房成交均价分别达到了11116元/平方米和11681元/平方米，而4月底外环外的成交均价还在8000元/平方米上下徘徊，涨了3000/平方米之多。

　　这其中，大多数的楼盘涨幅在1000元/平方米左右，而郊区别墅盘的大量成交，营造出一种高楼价的繁荣假象。“外环以外区域成交价格的上升，一方面，因为楼市的回暖，全市商品房的普涨使得外环以外区域楼市成交价格有所上扬，另一方面，外环以外的一些板块内，高价楼盘市场表现积极，从而带动了整个外环区域成交均价的上升。”佑威房地产中心副主任陆骑麟表示。

　　楼市的传导效应立即有所显现。上海二手房指数办公室在统计中发现：3月份以后，由刚性购房需求带来的这一波行情，开始转为改善型需求和投资型需求，成交热点由低价房传导至中高档房。地段好、品质高的楼盘成为投资热点。作出这一判断的背景，是市场的成交热点，已经从前期自住买家关注的浦东、普陀、闸北等区域，转向被普遍认为更具抗跌性的卢湾、静安、徐汇及虹口区。

　　同期，当上海5月楼市成交量终于超过2007年成交高峰时，上海内环内区域都看到了快速的环比涨幅，其中成交量增幅最为迅猛的是虹口区与卢湾区，环比分别上升了331%、207%。

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