摘要：当下的深圳房价，已连续两月大幅上涨，似乎正欲摆脱2008年以来的颓势，再次抬头，
地根一收紧，住房的供应量也应声而落，房价开始逐步走高。
罗平强调：”零供地不表明无新增房，消耗储备土地，城中村改造，房子还是蛮多的。“
不过，一些熟悉深圳房地产内幕的资深人士分析，深圳连续多年的高房价，与地方政府早年收紧土地供应，公开鼓动开发商炒地皮、坐地生财密切相关。
2004年4月16日，深圳房地产拍卖交易中心，香港信和置业和中海地产，以9.5亿元成交价联合竞得香密湖”九万三“地块，这一项目后来被命名为香密湖1号。
“93000平方米，楼面地价每平方米7442元，创下了深圳地价的历史新高，‘九万三’拍卖是深圳地产的一个重要标志，这是深圳高地价的开始，高地价是推动高房价的起点。”参与当年拍卖活动的一位业内人士说。
“深圳国土局亲自出面炒地，要求开发商配合土地交易中心，抬高地价，这就是所谓的‘九万三事件'。”
该人士透露，拍卖深圳香密湖这块地时，深圳国土局邀请了包括万科、中海、金地都大大小小十几家开发商，提前开通气会。
“2005年7月20日，以蛇口高山花园为标志，深圳房地产价格开始一路暴涨，有些楼盘一天可以涨3000元/平方米。”
其时深圳红树西岸每平方米可以卖3万元、香蜜湖1号每平方米要卖2.5万元、中旅国际公馆每平方米可以卖1.6万元。
“深圳房价经历2006、2007年房价暴涨，到2008年又大跌50%,但也只是跌到2007年的1.3万元/平方米的价位左右，这个价格其实还是非常高。”深圳地产豪宅研究专家吴茂萍对时代周报记者说。
此外，2006年深圳投机客横行，许多楼盘开盘时经常出现排队买房的现象。吴茂萍表示，在2006、2007年的时候，炒房的占60%.
“2006年，深圳国土局当时为配合国家宏观调控政策，还出台国八条执行细则和90/70政策，”他说，“不过，这两个政策，对深圳高房价完全没有作用。”
“前几年，地方政府对房地产板块的态度是：放任自流，不管房价是跌是涨，我自屹然不动，其结果就是暴涨暴跌。名义上虽然是与国家宏观调控保持完全一致，但在实际执行上很不到位，区域政策完全没有落实，所以并没有真正遏制2007年深圳高房价的发展。”网名图腾镜的深圳某开发商总裁对时代周报记者表示。
郭建波则认为，深圳市政府主要官员多次公开表示深圳的房价是健康的，采取的是不干预政策，任由市场供需去调节，推行的完全是自有市场经济的做法。
“在2007年9月以前，深圳国土部门对深圳楼市基本没有限制，这导致深圳投资客横行，开发商采取囤房、控制推盘力度，制造房源紧缺的手法和炒家哄抬房价，一直维持着深圳领涨全国房价的格局。”
上述人士认为，地方政府公开炒地皮、投资客炒房、开发商抬轿子是深圳房价暴涨幕后的主力推手。
曾在1992年获得联合国人居奖的深圳市住宅局，此前承载着建设经济适用房的使命，却因故于2003年被政府撤销，迫使大批购房者不得不涌入商品房市场，是推高深圳楼价的一个重要制度因素。
高价下的开发商“魅影”
“深圳民营房地产企业大多通过协议转让、旧城改造、项目合作收购的手法拿地，极少通过招拍挂的公开市场获取土地，卓越、京基地产都是这类地产公司的代表。”郭建波表示。
2007年8月，京基集团收购深圳市莲塘房地产开发有限公司，该公司目前还拥有莲塘东部的莲塘村、坳下村用地，还有部分旧城改造项目、租赁的工业区项目，其莲塘房地产大厦等都归于京基集团名下，所有土地储备的建筑面积接近70万平方米。此外，京基地产在深圳蔡屋围的代表项目蔡屋围金融中心，也是通过和深圳蔡屋围股份公司合作开发，获取的旧改项目。
深圳市为何那么多中心的土地都采取协议出让的方式？记者就这个问题向深圳市国土房管局副局长黄珽咨询，但他表示按照纪律不接受采访。
但深圳市国土房管局地政处处长陈晓光告诉时代周报记者，2004年8月31之后，经营性用地肯定是招拍挂的。那之后的协议出让土地，一般解决的是历史遗留问题。
星河地产的黄楚龙的身影在近几年的深圳楼价暴涨中也是频频闪现，他在2005年前后成就了其在深圳的布局。黄楚龙坚持的做法是：深耕CBD,并保证销售与持有物业的良性比例。
黄楚龙拿地的能力不止于雄厚的资金实力。时代周报记者查阅深圳国土房管局的资料发现，黄楚龙在中心区大获成功的星河国际和星河世纪两个项目，权属来源均为“协议出让”。
炒家最后的疯狂
经历2年大涨后，2007年9月，深圳楼市又一转折点来临。
9月27日，央行和银监会联合发文宣布，第一套住房90平方米以下按揭首付不低于2成，90平方米以上不低于3成，以及申请第二套住房按揭首付比例将从3成提高到4成以上。
从2007年10月到整个2008年，深圳房价开始下跌。
时代周报记者整理深圳房地产信息监测系统数据后发现，2007年深圳楼市全年均价是15853元/平方米，10月份暴涨到17350元/平方米，而到了2008年第一季度，全市均价是13217元/平方米，每平方米下降近4000元。
这个下降的格局一直延续到两个月前，2009年1-4月份，深圳楼市均价11459元/平方米。
“但从2009年5月份开始，房价再次掉头向上，因为政府在救市方面达成的共识。”英联国际不动产董事长郭建波说。
郭建波认为：“代市长王荣上任后，房价会以维稳为基调。”
“未来一段时期，从技术和形势上看，深圳楼市面临短期调整，价格下跌，交易量增加，但从整个通胀预期看，房价要下降还比较困难。因为中国总体的趋势是发展经济，金融危机还没走出来呢，国家不希望楼价大起大落。”
“相比2008年，深圳2009年房价又有所上升，今年1-3月购房者买房主要是自用，而从4月开始买房者多为投资者。”深圳中原董事总经理李耀智对时代周报记者分析说。
李耀智担忧的说：如果长期下去，一定会出现想买房者买不起，而投资者独自占着几套甚至几十套房的不正常现象。
“根据中原掌握的资料分析，炒房者的比率已由年初的5%上升到20%,这对楼价是很大的推力。”
知名地产分析家戴欣明博士对时代周报记者说，深圳楼价近4年之所以暴涨，重要原因之一，就是深圳市是拉动型投资的城市代表，过去几年政府的房地产政策对深圳高房价有直接关系，某种程度上来说，地方政府本身就是大开发商，房价暴涨，政府难脱干系。
接下来，深圳的房价会跌吗？这似乎是一个令人揪心的问题。
(时代周报)
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