背角死角的商铺怎样更好的开发利用？

　　引子 我徒弟在西安做了个项目，因为高架桥下的商铺难规划难租售的问题和我进行了业态组合规划方面的探讨，我有了写上一篇针对位处背角、死角的商铺开发利用的分析文章的想法；恰好此时联商网《店长》杂志的编辑朋友也邀请我谈一下零售连锁或区域单店的成功或失败案例及重大营销活动的剖析，我就综合一下，开始了这篇文章的写作。

　　近年来，我国的经济发展日新月异，为了更好的运营整个越来越庞大的城市，出现了很多的立交桥和高架快速干道，极大的方便了市民的日常生活，也加速了城市经济的全面发展。与此同时，立交桥和高架快速干道修通前就已经存在的商铺，或修通以后因为种种原因搬过来或新开的商铺的经营状况却总体不好，很多的商家陷于挣扎之中，处境艰难。

　　大家知道，目前中国城市的发展规划是受政策限制的，尤其是主要的交通快速干道的建设，所以在商业地产还处于被动发展阶段的今天，我们必须要解决一些事先已经存在的麻烦事情，诸如快速干道旁的背角、死角商铺的合理开发利用的问题等。我对西安是较为熟悉的，接下来就通过西安的几个实际案例来做一些简单的探讨，望能抛砖引玉。

　　酒香不怕巷子深！“酒”是合理的业态，“香”是策划推广的有效性，“深巷子”就成为我们说的死角，背角了。用打仗的方法来讲，“香”就是先锋军，“酒”就是大部队，怎么样让酒的香味飘出去，引来对方的主力部队，先锋军和大部队合而击之，那么就基本可以确保战役的胜利了。

　　1.西安东南二环交叉点某项目高架桥下商铺的租售问题探讨

　　我徒弟刚从杭州回西安不久，现在这个高架桥下的在建项目负责招商工作，对于西安市场现在的发展还不是非常的了解，就把周边的市调情况和我讲了一下。我的看法不多，因为是在建项目嘛，可以协调的工作还很多，对于项目的运营成功还有很大的把握的。我针对项目周边铁路局家属和其他的事业性单位职工占主导的消费客群，紧邻二环线的便利交通，提出了如下建议：A.合理组织细致周到的市场调研，规划出合理的业态。铁路职工和事业单位职工的收入目前在西安属于中上水平，一般的物质层面需求已经不能满足他们的潜在需要，一些中高端的特色餐厅和KTV、洗浴中心、品牌服装店及个性文化场所等项目进入了招商的视野；B.适当降低费用，把一些背角商铺租给银行、邮政、通讯、彩票销售点、洗衣店等功能性配套业态。项目周边的人气很旺，但是办起一般的事情每次都要走很多个地方，既耽误时间又浪费精力，很不方便。如果把银行、邮政、通讯、彩票销售点、洗衣店等功能性配套业态全部组织在背角区域经营，并适当的降低租金，招商的有效性和成功率应该会马上提高；C.根据地域的特点，设计出吸引客流的造型，变背角死角为有利空间。我在北京看到过一个便利店，也是在高架桥旁边，并且招牌被挡的只能看到一半的画面，生意很受影响。店主出了高招，将大门改造成了米奇老鼠的形状，专门做中小学生的文具和休闲食品生意，虽然离最近的小学还有一站的距离，但依靠店主灵活的经营，生意却马上好了起来。困难不可怕，关键在于你怎样看待困难，怎样去改变它。相信我徒弟所在的这个项目前景一定会不错，因为有一帮肯动脑子的人们在它变得越来越好。

　　2.西安玉祥门立交桥旁的机电市场商铺的红火

　　2008年上半年，西安的玉祥门机电市场刚刚完成了改造，生意比以前是更加的红火，让不少没有进驻的商家是羡慕的直流口水呀！那么，位于西安城墙西北角立交桥旁的玉祥门机电市场的商户们是怎么做的呢？通过观察，就会发现玄机。立交桥旁的商铺大多开设是机电设备的维修服务网点和银行、大众餐饮等功能性设施，这就在最大的程度上实现了机电市场销售的一体化和资金运转的安全性及便捷性，加快了专业市场的有效整改转型，使该市场具备了和朱宏路机电市场遥相呼应的能力，客观上也增加了纳税额度，为经济的发展做出了一定的贡献。希望越来越多的商业地产能像玉祥门机电市场一样实现自主一体化的良好经营!

　　3.西安金花北路高架桥遮挡的长乐路商业旺铺的整改经营探讨

　　金花北路和长乐路十字是西安著名的康复路批零商圈的核心位置，商业繁华非同一般。但是随着西安城市的发展，金花北路二环线快速干道的修通，很多沿街的商铺生意却受到了很大的影响，表现最强烈的就是金花北路东侧的商铺，甚至出现了大面积退租的情况。开发商从未遇到过，怎么办呢？在有关专家分析周边的商圈情况以后，大胆的作出了引进连锁品牌生活超市作为商业消费群配套服务的建议，结果在人人乐、好又多和家乐福等知名品牌超市的激烈竞争中，家世界大型连锁生活超市（现在被华润万家收购）赢得了胜利，生意也是和预想的一样好！扎推做生意，成规模成气候，大家生意在竞争中相互发展固然没错，但是学着怎样大胆的去剑走偏锋，为众多的商家提供某项服务，用品牌来抵消地域的劣势，一定会获取比原来更大的价值。

　　4.西安胡家庙地区的立交桥对新兴骏景园2期商铺的影响

　　胡家庙地区是西安市东郊最大的蔬菜水果批零集散地，交通便利，商业氛围浓厚，商住楼盘开发量大增，新兴骏景园2期就是其中的一个代表。新兴骏景园2期坐落于金花北路东端，规划好做商铺的门前刚好修了个立交桥，只见车流不见人流，招商变得十分困难。我的一个兄弟恰好在这里管商业，前后邀请我去了好几次，帮忙规划这个项目的业态分布。不利的消息是项目已经建好，可以修改的空间有限；有利的消息是胡家庙地区餐饮娱乐休闲的配套业态同质化竞争严重。我分析了上述原因，提出了增加特色配套业态，改造地下停车场，增加停车位的建议，想依靠特色的服务去赢得群众的口碑，一步步的占领市场。好在新兴地产集团的资金实力也允许这个项目这样来做。目前各项的招商工作正在紧张的进行中，据说一家俄罗斯风情的休闲场所和一家泰国风情的特色餐厅已经有意向进驻，希望它马上好起来吧！再大的困难都有战胜它的办法，关键在于我们怎么去因地制宜，开展特色服务，用群众的口碑来步步为盈！

　　5.太白路高架桥旁边的某连锁快捷酒店的独特经营思路

　　在西安的太白路和南二环路交叉口旁边，有家连锁快捷酒店几乎快被高架桥给挡死了，但是每天从这家酒店里走出的各地旅客却络绎不绝，是什么使它的生意变得如此出色呢？观察一下也可以很快找到答案。原来酒店的营销人员通过网上宣传的方式，向从世界各地要来西安的旅客发出邀请，只要提前预订成功就可以享受房价6折加免费早晚餐的优惠，同时为这些游客们免费提供西安和陕西的最新旅游咨询，还为这些人提供了一个相互交流的空间——早晚餐的公共餐厅，在这里你可以看到来自世界各地的人们用英语、日语等语言熟练的交流，场面壮观。所以尽管被高架桥遮挡，但是有着酒店独特的识别方式，它的生意依然火爆。有意思的是，在北京的后奥运时代里，有名的四合院酒店已经借用了这种模式，并也取得了很大的成功。无微不至的服务可以改变这“深巷子中的酒”，好的营销行动决定了你未来的成功。多动脑筋，快速行动吧，没有什么困难是智慧不可以战胜！

　　我们都知道，随着城市化进程的进一步加快，势必会有更多的立交桥和高架快速干道以及其他新兴的城市交通设施出现，也会有更多的商铺处在背角和死角当中，怎样更有效的因地制宜，变被动为主动，作出自己特色的商业品牌，才能够对这些死角、背角区域实现更好的开发利用，产出更大的商业价值，解决商业地产发展的后顾之忧！

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