上海楼市“小阳春”之后失去方向

　　自2009年2月份开始，上海等许多城市住宅市场复苏，并在3月份迎来了供需两旺的“小阳春”。根据“易居中国·CRIC”系统的数据显示，2009年3月，上海一手商品住宅新增供应126.6万平方米，为1月份的3倍，并回升至2008年3月的水平。而3月商品住宅成交达153.8万平方米，高出2008年同期50％，与2007年楼市旺盛时期的水平相当。而高档住宅的成交也有回升，据CBRE研究部对25000元／平方米以上的高档住宅成交的统计，2009年一季度高档住宅的成交量高出2008年一季度40％。随着成交量的回升，2008年下半年开始的开发商降价行为明显减少，定价趋于平稳，甚至部分楼盘悄然提价。

　　曾有业内专家称，如果一季度“小阳春”的态势在二季度得以继续延续，那么，楼市全面回暖的趋势基本可以成立。当下楼市的表现关系到下半年的趋势，几乎所有业内人士都在关注“小阳春”后的楼市走势。

　　世邦魏理仕日前发布了“小阳春后上海楼市怎么走”的房地产市场调研。该调研分析，住宅市场之所以在2009年二三月份出现明显复苏，主要是因为在买卖双方僵持了半年多以后，从2008年下半年开始，迫于开发商的现金流压力和经济预期的变坏，越来越多的楼盘加入降价促销的阵营；降价幅度从最初5％－10％不断扩大，至2008年底到今年初，一些楼盘的降价幅度达到了20％－30％左右，市场成交最终在这个价格上被激活，2008年所积累的自住刚性需求释放；另外，中央政府放松银根以及商业银行对于住宅抵押按揭业务的争夺成为楼市成交得以迅速回升的助推剂；除了信贷方面的支持，在2008年第四季度，中央政府和地方政府还出台了一系列的刺激住宅市场成交的利好措施，例如降低契税、暂免征收印花税和土地增值税，将免征营业税的条件从持有物业超过5年缩短为两年等等。这些利好措施的效果也在年初的成交反弹中得以释放。

　　尽管“小阳春”的蓬勃势头令人欣喜，开发商亦蠢蠢欲动意图就势提价，但世邦魏理仕认为，就此判断楼市全面回暖，房价拐头一路向上为时尚早。不论从政策维度还是市场维度来考量，2009年上海住宅市场将在政府、开发商和购房者三方的博弈和默契中维持一种相对稳定的局面，其价格最有可能出现的是高不成、低不就的“维稳”行情。因为政府出台的利好政策意图明确，就是通过鼓励自住需求来激活住宅市场，而对于投资性需求则并未改变先前的限制基调。楼市利好政策的潜台词是稳定，而失去了投资性需求的推波助澜，房价就失去了快速上涨的导火索。

　　另外，通过2008年一年的互相博弈，购房者、开发商和政府三方之间都对彼此的底线有所了解，这也降低了市场再次大起大落的可能性。在这一轮的住宅成交反弹之中，反弹幅度最大的是单价在10000元／平方米至20000元／平方米之间的物业，这一价格段正是商品住宅自住、改善需求的主力价格段。自住需求为绝对主力的反弹性质决定了价格如果上涨过快，接近或达到调整前的水平，部分购房者会因为超出预算而延迟购房行为，而不像投资型需求那样购买行为更多取决于房价继续上涨的预期。再有，2008年从买卖双方僵持到开发商被迫降价的演变过程让购房者愈加明白了自身在这场博弈中的力量和房价没有只涨不跌的神话，从而使购房者能够更加理性地实施购买行为，开发商通过种种销售策略让购房者接受涨价变得比以往更加困难。

　　21世纪不动产从整体市场判断，此轮房地产调控以来楼市最坏的时期已经过去，如果2009年楼市要实现真正的恢复性增长，5月房价必须有一次下跌。

　　4月以来，全国重点城市成交量增幅已经放缓，3月份爆炸性增长的势头不复存在。不过，虽然环比增幅放缓，但依然保持一定的同比增幅，而且成交价格多有微涨。21世纪不动产高级分析师孟奇认为，以首次置业为主、投资置业为辅的住房需求，经过一季度的集中释放，已消化相当大一部分，成交量逐步放缓是楼市正常表现。楼市成交量正处于上冲乏力、可能掉头下滑的曲线中，如果开发商此时再涨价，实际上是加大了上冲的阻力，同时也助推成交量下滑。“五一”以后的一个多月，是传统的销售旺季。去年浓重的观望情绪颠覆了这一传统，但今年5月、6月，将有望区别于去年，关键是开发商必须适应市场形势的需要，降价而不是涨价。盲目押赌刚性需求将支撑房价全面回暖的行为，无异于杀鸡取卵，涨价所得的一些盈利最终也会被损伤的市场所报复。5月是观察全年楼市运行情况的重要时间窗。如果5月形成了成交量的阻遏，则会对下半年的市场表现产生阴影，从而影响全年的交易量。反之，如果5月成交量维持同比增长，环比下滑较小甚至增长，则有利于6月的平稳过渡，并为下半年增幅的稳定奠定良好基础。

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