多家房企虚增业绩规避股改对价

　　年报粉刷机忽悠了谁？你可以说它是“移花接木”，也可以说它是业绩“杂耍”，但无论如何，一出出为规避支付股改对价、进而“虚增”业绩的大戏都足以令人目瞪口呆。部分上市房企终于可以在危机中上演胜利大逃亡，只是这样的剧情让太多投资者从希望陷于无奈，在规则与道德的边界，在愤懑与失落中，寻找下一个梦想的寄居地。而那些被“粉饰”过的业绩，也在等待着下一个“圆场”。

　　-本报记者 张晓赫 北京报道

　　盈利“戏法儿”让人瞠目！

　　4月28日，散户们期待已久的股改对价，随着宜华地产颇具反转色彩的年报而落空。就在一天前，各网站的股吧里，众散户还在纷纷憧憬着可能的追送股。

　　这几乎让人不可思议。要知道，2008年三季报中，宜华地产只获得了2032万元的净利润，此后短短3个月，就完成了超过6000万元的净利润，全年净利润额达到了8200万元，这怎么可能？

　　而8200万元的收益，让宜华地产避免了支付股改对价。其2007年11月股改时承诺，若2008年净利润低于8000万元，将向全体流通股东每10股送2.7股。按年报发布当天股价计算，这将使得宜华地产无偿大派送价值2.5亿元的股份。

　　“即使考虑到年底结算集中，这个数目依然惊人。”光大证券一位不愿具名的分析师表示，宜华地产并不排除通过提前结算收入、增加非经常性损益等方式来促成业绩达标。

　　而这或许只是冰山一角。据不完全统计，包括中江地产、粤富华、天保基建、深天地A等数家预计不能完成股改业绩承诺的房企，在2008年四季度都完成了惊天大逆转。而它们的招数也是花样百出：或提前计算收入，或股权、资产收购，或与大股东进行关联交易，或盘活资产进行托管，只留下一干中小投资者无力的喧嚣。

　　消失的股改对价行情

　　随着最后一家面临兑现股改业绩的地产公司——宜华地产的业绩反转，一场围绕着“市场是否会出现股改对价行情”的江湖争论也偃旗息鼓。

　　截至2008年前三季，天保基建累积净利润4534万元，尚不足年度承诺业绩的二分之一；中江地产累积净利润5031万元、深天地A累积净利润575万元，分别不足各自年度承诺业绩的三分之一。其间，宜华地产更是因前三季累积净利润仅占年度承诺业绩8000万元的四分之一，被市场调研机构列为“重点关注对象”。

　　“在2006年~2007年市场上行期间，这种对赌约定，曾一度见证了约定双方的亲密无间。然而2008年始料不及的金融危机以及行业调控，使地产市场遭遇了前所未有的寒冬，当年在膨胀心态下拟定的股改承诺，变成了一道难以跨越的沟坎。”一位市场分析人士称。

　　回溯2005年~2006年，股改之初，为了吸引投资者、获取流通权，参与股改的大股东往往承诺未来几年的公司业绩，并且还向投资者对赌了高额的股改对价。

　　“由于当初各股改房企对于未来业绩的估测过于乐观，承诺的追送股比例也都较大，一旦无法兑现业绩，将使大股东面临巨额的股份派送。”一位不愿具名的上市房企董秘表示。

　　根据此前约定的追送比列，涉及股改对价的房企要派送的股份价值由几千万元到几亿元不等。如其中的大户粤富华10股追送2.5股，宜华地产10股追送2.7股。

　　然而，就在四季度，这波“追送股行情”正在发生戏剧性的反转变化。

　　上述上市房企董秘表示，尽管各相关房企的基本面并不乐观，但深谙资本运作之道的大股东们并不会坐视追送对价的条件被触发。

　　花样百出的“虚增”

　　那么，大股东们如何“深谙资本运作之道”？

　　据了解，“粉饰”年报的手段多种多样，除了最大限度地增加项目结算外，或有大股东关联交易支持，或资产托管，或资产抵债，或财务杠杆平滑，而目的只有一个——避免触发股改对价。

　　提前结算下一期的营业收入、增加非经常性损益净利润，成为了“粉饰”业绩的财务必修课。

　　在提前结算收入上面，宜华地产可谓不遗余力，并以四季度完成3.4亿元的营业收入高居此手段获益之首。

　　有意思的是，伴随宜华地产去年四季度业绩大增的，则是今年一季度营业收入的大幅萎缩。

　　根据相关人士透露，宜华地产一季度的销售项目汕头宜嘉名都已经实现在售额大约5亿~6亿元，但这一数字在2009年一季报上并未体现。

　　粉饰报表的另一基本功则是：通过股权出售、政府补贴等杠杆来增加非经常性利润收入。

　　天保基建、粤富华两家年报透露了此种手段对利润的贡献作用。天保基建仅2008年12月当月，即获得政府发展基金、员工公寓房租补贴接近3650万元，并被同步计入当年的非营业性收入；粤富华接受的国家煤电补贴，同样成为业绩增长的贡献点。

　　在财务杠杆平滑之外，大股东支持成为了弱势行情下，对上市房企业绩最可靠的支撑。

　　中江地产去年四季度的业绩猛增，其大股东江中集团的支持功不可没。因为在去年12月份，公司完成两笔与江中集团的关联交易，一笔是将南昌紫金城项目的部分商铺出售给江中集团，另一笔是将紫金城项目部分商业区地下车位使用权用于抵偿对江中集团的相关债务。

　　对于缺乏大股东支持的深天地A，则通过盘活资产找到了上市房企“自救”的另一路径。在2008年底，深天地A通过对旗下一项目的托管，在盘活烂尾的同时，也为公司的未来2~3年内带来了1.8亿元的收益。

　　而这一场规避股改对价的“游戏”，让众房企在兑现危机中实现了胜利大逃亡，只留下声声叹息。

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