海外抄底美国房产“陷阱”多要三思

　　到美国“炒房”要三思

　　中国人一向对不动产投资情有独钟。但到美国“炒房”可是需要三思而后行。在美国，买房是件大事，更是件非常复杂的事。价格、位置、社区、买卖时机及交易程序都是学问。在加州州立大学任教的马女士说，她为在洛杉矶附近购买到一栋满意的房屋已奔波了半年，一直没能如愿。质量好、地段好、价格又合理的房子，总会有好几个人同时竞价。

　　记者的朋友方先生在斯坦福大学附近工作。去年8月，他在湾区买了一套两层的Townhouse（联排别墅），当时售价60万美元。金融危机爆发后，加州平均房价下降不少，但他所在的地区降幅并不高，也没人急着要卖房，原因就是该地区拥有湾区最好的高中，社区环境也很好，大部分住户是中产阶级。

　　至于说到教育投资，美国人的名校情结恐怕比中国人浓。马里兰州蒙哥马利郡拥有多所美国排名前100位的高中。这些学校周围的房屋价格从未降过，包括租金。那里的地产代理商说，这些区域的房屋自去年9月以来未曾看到降价。

　　在谈到中国人对美国房产的热情时，美国印第安纳州房地产经纪人汤姆说，来美购房应注意以下几点：

　　一、如果购房是出于投资的目的，这并非是一个好选择。在美国这样一个成熟的资本主义体系里，期望房产投资的回报率长期高于市场平均值，是不太现实的。如果坚持投资房地产，每月的租金收入要足够支付房产的所有开支，这包括贷款利率、过户手续费、房产税、其他杂费、房产空置率、维修费用以及该处房产对房主所得税的影响等等。

　　二、不管购房是投资还是自住，都应该注意避免只图便宜而匆忙购房。目前价格较便宜的房屋是由银行拍卖的房屋以及老旧房屋，质量较差，不投入巨额费用装修就无法居住。美国政府对房屋的使用年限有严格规定，房屋每年有折旧率。如果买了旧屋，购房者最后不得不为旧屋翻修，投入的钱跟购房的钱差不了多少。

　　三、美国房价下跌幅度较大的地区大都比较偏远，或治安和环境较差。好的社区房价下跌幅度不大。

　　四、买房不易养房更难。在美国购房需要每年交付不菲的房产税，地段越好的房屋地税越高，金额占房价总值的1％至6％不等。例如在洛杉矶某个富人区，一幢180多万美元的住房，每年要交付的地产税是两万多。此外，在有些州，当地政府每年都会来给房屋重新估价，然后根据估价调整地税。如果去年买来的房屋是50万美元，但政府今年估价是60万美元，房主就得根据新的估价付更多地税。

　　五、如果购买小区集中管理的住房，每个月还要缴纳物业管理费。比如在洛杉矶一个中产阶级小区，每月的物业管理费大约在150美元左右。

　　如果中国人买了美国房，自己并不住，转租给其他人，那社区就很重要了。买了便宜房，但社区都是还不起钱的穷人。他们“租”了之后，可能会不按时支付租金，一些人甚至强行“白住”。所以，如果在美国没朋友帮忙，就要请中介帮忙。通常房子的卖方也会请中介协调，佣金是成交额的6％。买方与卖方的中介各分得3％。

　　如果买了房子，因种种原因不到3年就得卖。那么，出售又会是件令人头疼的事。这个房子必须3年内上涨至少6％才算保值，因为中介手续费就是6％了。记者的朋友金先生在西雅图做工程师，2007年底买了一栋总价40万美元的房子，2008年，他被派回中国工作。临行前，车子、家具都处理掉了，唯独这个最大的家伙卖不掉，除非以低于购买价出售。金先生最终决定把房子租出去，虽然实际收到的租金比支付银行的月供还少几百美元，但也无可奈何。

　　有人说，对不明真相的中国人来说，与其说美国房产是一块人人争食的蛋糕，不如说是一口看不见底的深井。

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