投资者未进场，楼市小阳春恐难续

　　中原地产研究经理透露，“最多只有3%的投资客曾在一季度入场，不过他们现在都已撤出了。”

　　刚刚过去的第一季度，被称为是开发商“箩筐装钱”的日子。中国房地产百强企业动态监测数据显示，万科、中国海外、保利等百强企业的销售额和销售面积均较去年同期有20%以上的增长，其中保利的增长幅度更是双双超过100%。

　　然而，一片叫好声背后却隐藏着不小的危机。中原地产研究中心的分析师宋莉介绍，4月份以来，上海楼市的日成交量有逐渐减少的趋势。与此同时，其他城市的成交量也有所下降。

　　没有投资者的参与，仅仅依靠愈释放愈微弱的  “刚性需求”，“箩筐装钱”的日子还能持续多久？

刚性需求支撑一季度楼市

　　“与2007年的楼市不同，今年，投资者基本缺席了一季度的新房销售盛宴”，中原地产研究经理马冀透露，“最多只有3%的投资客曾在一季度入场，不过他们现在都已撤出了。”

　　即使是这3%的投资者，真正出手的也不多。

　　“很多人都希望购买远远低于目前市价的新房，但这样的机会几乎没有，所以他们又逐步撤出了。”马冀说。

　　他的观点得到21世纪不动产上海锐丰宜山分行经理王轶的佐证。王轶表示，他接待的少量投资客，大多希望在经济危机下，接手倒闭公司、失业个人急抛的房源，因为这类房源要比市场价低20%左右。但事实上，这样的房子数量极少，极难遇见，导致投资客基本上在近期撤离。

　　真正起作用的还是刚性需求。

　　对中原地产上海公司各家门店的调查数据显示，购买婚房的客户约占35%，动拆迁客户占20%，另外的45%则是置换型的改善型客户，这使得90平方米以下的中小户型格外好销。根据他的调查，一季度成交的二手房中，大约有65%是90平米以下的，而110~130平方米的住房成交比例仅占到9%。

　　和二手房成交的情况类似，上海一手新房的成交，也多以刚性需求为主。佑威楼市通系统的数据显示，慧芝湖花园二期、福地苑二期、嘉城等一季度上海热销楼盘，主力成交的户型都是90平方米左右的两房。

　　一季度，上海楼市虽然出现了700多人一人购买多套住房的情况，据机构分析,上述购房者主要还是刚性购房者，真正的投资者是不会选择这类户型的。

4月楼市开走下坡路

　　在刚性需求渐渐释放后，楼市小阳春似乎正渐渐退去。

　　易居中国克尔瑞（中国）研究中心介绍，4月6日~4月12日，重庆楼市周成交面积34.4万平方米，环比下滑26.6%；成交套数为3988套，环比下滑23.4%。此外，深圳楼市周成交面积15.82万平方米，成交量同比下滑13.3%。同时，北京、南京的周成交面积也都下滑超过2%。

　　除新房成交量有所减少外，二手房成交量也在下跌。中原地产、21世纪不动产等上海房地产中介公司均反馈，4月份开始，二手房成交量出现了下滑趋势。21世纪不动产共富分行店经理倪凯华甚至觉得，上海楼市在短暂的销售井喷期过后，又将迎来一段时间的低迷。

　　“自住客对价格非常敏感，只要房东或者开发商涨价，成交量就会降下来。”马冀说。

　　据21世纪不动产共富分店经理倪凯华介绍，由于一季度的楼市小阳春，房东们开始转售为租，并且上调了二手房的售价，导致购房者开始观望。与此同时，有关房价还将大幅度下跌的传言，也在扰乱购房者的计划，让本欲入市的购房者变得踌躇不前，害怕一买房就“套牢”。

　　除了房价涨跌因素外，二套房贷的政策，也在左右自住客的购房计划。上海银监局3月底表示，将严格执行二套房贷首付比例政策;浙江银监局近日下发特急文件要求各商业银行严格执行第二套（含）以上住房贷款管理的有关规定。

　　即使没有上述因素的干扰，刚性需求对市场贡献的持续能力也同样值得怀疑。易居克尔瑞此前发布的一份报告称，虽然去年国内各城市房价收入比有所下降，但上海、北京、深圳等一线城市的房价收入比依然超过了10。收入赶不上房价涨幅，刚性需求是否能演变成真实的购买力，尚不能肯定。

　　“关键是第二季度的经济数据。”宋莉说，只有经济数据表现良好，刚性购房者才会有信心入市，否则还是会很艰难。

观点

只要价格稳定小阳春仍能延续

　　投资者没有入场，楼市的小阳春很可能难以持续。但在一些开发商看来,未来3个月延续一季度小阳春的问题不大。

　　前期卖得不错的上海天山怡景苑销售经理施旋认为，“只要价格不大幅提升，成交应该不会有下降，刚性购房者还是会不断入市买房的。”

　　旺旺集团上海房地产事业部市场部副经理倪士峰也介绍，由于没有调价，公司4月份的销售仍然能维持一季度的水平，而且这种势头还将继续保持。

　　连原本不看好今年楼市的王石日前也公开表示，目前看不出内地房地产价格有大幅下滑的趋势，按公司第一季度的表现来看，对今年发展谨慎乐观。

　　对于当前的楼市，佑威房地产研究中心陆骑麟表示，“开发商只有维持现在的价格，才能保证小阳春的持续。这是在投资者“缺席”情况下，吸引刚性购房者不断入市的最好办法。一旦大幅涨价，很有可能使交易量重新逆转向下。

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