楼市井喷：三大需求推动市场集中成交

　　东方网4月16日消息：据劳动报，刚性需求、改善性需求和投资性需求的轮番发力，共同促成了市场成交的集中放量。根据观察，近期少部分的投资性需求已经进入市场

　　2009年一季度，住宅市场成交量出现“井喷”，市场活跃度超出预期，刚性需求、改善性需求和投资性需求的轮番发力，三大需求共同促成了市场成交的集中放量。根据观察，此轮的市场回暖在前期刚性需求的基础上，2、3月份的改善性需求显现的结果，另外，近期少部分的投资性需求进入也起到了重要的助推作用。

　　大部分城市成交超过07年平均水平

　　从3月全国主要城市市场成交表现来看，绝大部分城市成交量与07年月度平均成交量基本持平或有较大幅度的增长，这表明市场成交量已经阶段性地恢复到了市场调整之前的水平。

　　从一季度成交总量来看，各大城市较去年同期均有超过50%以上的增幅，上海1季度成交量同比增幅相对较小，但也达到了35%。尽管1季度市场属于淡季，但与08年4季度相比，各城市成交量仍有较大幅度的上升，表明本轮自去年10月份开始的反弹具有较好的持续性，其反弹力度也在逐步增强。

　　成交量的“井喷”也给房地产企业带来了良好的业绩，根据几大房地产上市企业发布的销售业绩快报显示，今年1季度的销售业绩较去年同期均有较大幅度的增长。富力地产4月1日宣布，该公司今年首季合同销售额达61.5亿元，较去年同期增长80％，创下历史最佳季度销售业绩。首季度合同销售额较公司原来订下47亿元的目标高出31％。

　　刚性、改善和投资需求轮番发力

　　自去年10月中央出台救市政策以来，各地市场都出现了一波反弹，反弹自10月份开始持续至今。本轮反弹起始于刚性需求的集中释放。在国家救市政策的刺激下，抑制近一年的刚性需求在去年底开始逐步释放，从而引发了市场的持续反弹，这也是本次市场成交集中上升的最主要原因，刚性需求是此波成交中的主力。

　　以上海为例，根据统计，商品住宅的成交量自05年至08年分别为1600万、1800万、2100万、900万平方米。与05年至07年成交最低的一年相比，出现了700万平方米的需求被抑制。按照我们得到的最新数据来看，去年被抑制的700万需求以目前100-120万平方米/月的成交量，有可能维持6个月的释放。同时我们认为，要用动态的观点看待这个市场，一旦市场连续2-3个月内急剧的放量，会刺激购房者的购买情绪，有望形成可持续反弹。

　　国家对购买二套房的限制放松令改善性购房需求在09年初开始发力，各城市均出现了改善型项目的持续热销的现象，当前市场上改善性需求占购房者比重已提升到了较高的水平。从当前市场形势判断，改善性需求也已成为推动市场成交量上升的另一股重要力量。

　　投资性需求在08年市场调整期内已经基本绝迹。但随着全球各国针对金融危机大量投放流动性拯救经济，特别是美国大量投放货币，将导致全球性的通货膨胀风险骤增，同时在金融危机下投资资金缺乏低风险投资渠道，在国内房地产市场逐渐起色的情况下，处于资金避险的考虑，少量流入楼市也在情理之中。

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