李嘉诚潘石屹转搞商物业

　　今年3月，香港地产大鳄李嘉诚悄然启动了内地最大的商业地产项目——上海真如城市副中心项目。作为“风向标”的李嘉诚转向，无疑鼓舞了房地产开发商将更多的筹码压在商业地产身上。3月13日，SOHO中国行政总裁张欣在香港高调宣称，“我们现在不‘冬眠’了，醒了。”今年内SOHO中国将收购在北京和上海市中心的建成或在建的大型商业项目。SOHO中国主席潘石屹在解释今年的积极收购计划时曾表示， “现在的资产价格和最高峰时相比，已经下跌了50％。”潘石屹说，“再过几个月是否会再跌，市场的最低点在哪里，我们不知道，可是市场提供了很多机会，我们应该入市。”进入2009年，许多沉寂一时的商业地块纷纷启动，伴随楼市的回暖，成都商业地产也开始渐渐苏醒。

　　▲市场分析

　　商业地产的机会来了

　　其实,早在李嘉诚之前,不少港资开发商就已投入内地商业地产的开发热潮中，即使是在被认作“内地房市调整年”的2008年,有着“香港地产五虎”之称的新鸿基地产斥巨资在成都拿地，以总价31亿元将攀成钢259.078亩收入囊中。实际上，对于资金链相对宽松的开发商来说,在住宅市场前景不确定的情况下,直接开发或者间接收购商业地产现在可以说是最佳时机,也是必然选择。尤其在房地产板块整体回暖的大背景下，商业地产以其基本面良好的防御性，优势更显突出，商业地产股也迎来了最佳的介入时机。

　　商业地产投资潜力显现

　　2008年的土地市场可以用“冷清”来形容，在这样的市场背景下，土地部门改变了供地策略：以商业用地为主，减少推地计划。在08年供应的土地中，商业用地的比例占到了近七成，商住用地仅约三成。有专业机构调查，2008年1-12月，成都市区商业类土地增加明显，成都市区商业类土地供应20宗、2368亩，只流拍1宗商业类土地，虽然在宗数上较07年全年减少15宗，但是在面积上增幅达到126.0％，其面积占08年整体的比例达到78.0％，成为土地供应的主力。 此外，2008年还出现了两宗大型的商业配套项目——成都商贸城和天府新城海洋乐园，这两个项目都是2009年成都重点的投资项目。浅水半岛开发商通瑞地产营销负责人对记者说，目前整个东二环内包括万达商业广场、龙湖三千城商业街、万科金域蓝湾底商……区域内商业物业将逐步面世，随着区域居住人口的增加和城市面貌的改善，区域内商业地产的投资潜力将全面显现。

　　商业地产今明两年集中面世

　　2007-2008年所拍卖的商业地块，供应期应该集中在2009年至2010年，所以从今年开始，商业地产供应量将会出现一个井喷。有专家预计，在2009年，因商业地产项目的投资性强于住宅，会有不少开发企业将转向商业地产开发，而前两年所拍卖的商业地产项目有部分将会在今年开工。据不完全统计，成都市在租售的写字楼项目已经达到了171个(包括尾盘和预告项目，报告后附写字楼在售项目清单)，预告和在售项目49个,积存的体量超过了150万方。近两年，成都市的商业地产年开工量都在600多万方，但真正供应到市场进行销售的却不到300万方，主要是因为有近一半的商业体量开发企业都选择了只租不售或为商家量身修建，并作为自流资产进行再融资，因此市场的销售压力并不大。

　　商业地产具备投资防御性

　　尽管遭遇了全球性的金融危机，但是2009年的零售业依然维持强势增长，这意味着高品质的商铺、卖场依然需求强劲。中投顾问房地产一行业分析师对记者介绍说 ，从一系列宏观、微观数据显示，房地产行业在经历2008年洗礼后，行业免疫力整体上得到了提升，各公司抗风险能力也得到显著加强，而伴随着国家宏观调控的强力支持，2009年在扩大内需的拉动下，零售业消费力有望得以快速复苏，同时也将引领相关商用地产市场的回暖。近年来，以写字楼为代表的商业地产行业处于快速发展阶段，供求形式逐步改善。在中国住宅市场整体面临调整压力的情况下，许多城市的优质办公物业由于良好和稳定的租金回报率，抗风险性较强，具备明显安全边际。

　　▲记者观察

　　成都商业物业潜力巨大

　　日前，知名房地产服务及投资管理公司仲量联行正式在成都发布了其最新研究报告《中国新兴城40强》，着重分析了未来十年内40个二、三线城市为房地产租户、投资者和开发商提供的发展机遇。其中成都作为二线城市的佼佼者，成为具备最强综合房地产潜力的城市之一。

　　报告指出，成都代表了处于增长阶段的城市，这一类城市普遍清晰的发展战略。在这些城市中，国内外银行、制造厂商、零售商和酒店集团的相继入驻，为房地产市场的发展创造了强劲的需求。报告分析，纵观办公楼市场、产业园区市场、物流市场、商铺市场四大领域，成都都进入了最具潜力城市的前列，其中在产业园区市场最活跃城市的排名中，成都位列第一。目前成都的甲级办公楼存量领先于其他二线城市，吸引了诸多跨国企业租户，而在今后几年内，将有更多优质办公楼项目进入市场，其中多为极富经验的海外开发商所开发。物流领域，成都旨在发展成中国西部最大的物流中心，目前在建的投资达2.86亿美元的铁路集装箱中心，在完工后将成为亚洲最大的铁路集装箱中心站。此外，成都的交通运输建设也正在加速进行，额外的资金也会投入到震后重建项目中。商铺领域，成都已经开始崛起为一个繁荣的商铺市场，作为中国西南地区的零售业枢纽，成都拥有很大的发展潜力。“我们有理由相信，成都将成为中国未来十年房地产租户、投资者和开发商关注的焦点城市之一。”仲量联行成都董事总经理吴允燊表示。

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