张元端：短期回暖不能说明问题

张元端：中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长

        “房地产市场是否见底起码要三个月之后才能见分晓。”中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端反复强调，仅仅根据由刚性需求所带来的回暖来判断房产市场已经见底还为时尚早。

        张元端认为，金融危机导致我国甚至全球各个行业都在下滑，而且目前仍旧处于下滑的通道之中，房地产市场当然也不例外。

成交量回升不一定能持续

        今年以来，北京、上海等不少地区都出现了楼房交易量上升的迹象。而久违的抢购热潮也在上海各楼盘再次出现，统计显示有五成以上的楼盘售价上调。

        张元端认为，仅根据这样的“小阳春”立马判断房产市场的春天到了还显得有些着急，因为以自住性和改善住房需求所带来的成交量回升才刚刚开始，并不一定能够持续下去。

        张元端指出，一两个月的数据并不能说明问题，“房产市场到底有没有见底，还需要再观察至少三个月的时间才能下结论。”他认为，目前楼市还处于调整的过程之中。

        张元端把年初以来房产市场的交投活跃现象定义为是来自于刚性需求的启动。他表示，房地产市场在此次凛冽的金融海啸中受到严重的冲击。在政府出台的各项利好政策大力支持刚性需求的有利条件下，原本无买房条件的家庭开始购置住房，原来住房条件恶劣的家庭为了改善自身的居住环境而换房。

均衡价格还在磨合中

        “成交量是判断房地产市场趋势的一个重要标志。”张元端判断房地产市场是否回暖的关键因素更倾向于成交量的大幅回升，而不是单纯地看到楼市价格上涨就欢呼雀跃，认为楼市的春天到来了。

        “市场能否回暖，即成交量能否上升，很大程度上要看双方愿意支付的价格的磨合状况。”张元端指出，至于判断房价是否已经见底，其表象指标是成交量，而其理论实质是“均衡价格”的磨合成型。他解释，这种“均衡价格”是百姓所愿意和有能力支付的需求价格和开发商所愿意提供的供给价格相一致时的价格。百姓的购买力才是楼市中相对稳定的因素，它决定着房地产市场中长期的走势。

        “现在买卖双方还处于磨合的过程之中。”张元端表示楼市价格还处于高企的状态，“即使是在价格正常的情况下，百姓愿不愿意支付，还与房地产市场的性价比密切相关。”

        在张元端看来，现在房地产市场的回暖从时间上看只是小范围的波动。“只有当需求价格和供给价格越来越靠近的时候，交易量才会提升。”

        张元端呼吁要依此来制定房地产市场上的各种政策，“这比匆忙采取诸如购房入户、购房退税、发放房屋券等举措有效得多，治本得多。“”

楼市股市两码事

        近期外资金融机构纷纷开始看好中国房地产市场的中长期走势，认为流动性增强已经带来了稳定的迹象。房地产股票市场近来走势也异常强劲，机构介入的迹象非常明显。

        张元端认为，这是在用股市的思维来研究房地产市场。“别把两者混为一谈，楼市和股市绝对不一样”，楼市和股市本质上是两码事。张元端强烈谴责了市场上用股市的思维去看待楼市的一群人。他指出，外资金融机构所谓的“唱多”中国的房地产市场根本上源自于思维方式的不同。房地产市场中的活动方式大部分是购房自住，是为改善生活条件，只有很少的一部分是用来投资和“炒作”的。对于房地产股票的这波上涨，业界所形成的一致结论是流动性充裕助推的反弹，是机构在炒作。

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