保利ＶＳ万科：谁先达到１０００亿元？

　　“回顾2008年并非易事，这一年有如此众多的事件发生。这一年与2007年反差如此强烈。”这是万科A年报中的致股东信开篇语。

　　去年房企全国销售额超过200亿元只有三家，万科478.7亿元，中海发展（下称“中海”）266.6亿元，保利地产（下称“保利”）205.11亿元。与中海的沉稳谨慎相比，万科与保利在近几年间一直采取激进式的发展步伐，这导致他们在2008年所遭遇的问题也极为相似：高存货、负债率上升、增速放缓、存货跌价减值……

　　但是，这并没有妨碍保利迎头直追的态势。今年2月，保利签约面积20.66万平方米，销售金额20.19亿元，已接近万科一月销售21.6亿元的业绩，其追赶万科的势头已十分明显。

　　与同等量级的同行比较，万科除了规模上的优势之外，其他的优势正在减弱。根据2008年年报，万科的销售额仍然遥遥领先，但其净利润却落后于中海。此外，万科2008年的净利润仅40.3亿元，同期中海的净利润达50.5亿港元，约相当于44亿元人民币。同时，去年万科的净利润率只有9.8％，保利却为14.42%，较万科高出4.62个百分点；同期中海的净利润率则高达26.73%，约为万科的3倍！

　　市场份额：

　　保利增幅是万科10倍

　　尽管在2007年末，万科董事长王石率先提出拐点论，由此开始的降价大战跑赢了大多数同行，令其在年末手握约200亿元现金，万科的市场份额也从2007年的2.07%上升到2008年的2.34%，增幅为13%。小数点之后的微弱之差，就意味着60多亿元的销售额。

　　不过，在淡市仍然实现了20%销售金额增长的保利，市场份额的上升速度明显快于万科。

　　保利地产董事总经理宋广菊昨天对《第一财经日报》表示，保利2008年在全国一手住宅的市场份额已超过1.3%，增幅理想。这意味着，仅仅用了一年的时间，保利的市场份额已翻了一番，较2007年的0.58%增幅超124%，接近于同期万科增幅的10倍。

　　但宋广菊表示，保利只希望能在资本市场的融资支持以及扩大销售规模的方式下，继续争取2010年能达到总资产1000亿元的短期目标，年销售额的规模不一定要向万科的千亿目标看齐。同时，保利希望2009年的利润能达到40亿元左右。

　　对于规模增长，万科曾经预计2014年会达到年销售千亿的目标，但万科董事长王石却在最近接受《第一财经日报》专访时表示，增长必须建立在“有质量”的基础上，如果不能做到这一点，达到千亿销售规模不仅毫无意义，甚至会是一场灾难。

　　保利董事长李彬海则认为，由于房地产的地域性，年销售额600亿～700亿元的规模已经是极限，如果商业地产租金收入能达到10亿～20亿元，公司的营业收入分布结构将会很健康。

　　高速发展带来的高额存货也正在成为这些大规模开发企业的心病。以万科为例，去年四季度末存货高达858.99亿元，同比增幅约29.22%，占总资产比例达72%。存货价值相当于万科2008年销售额的1.79倍。同期，保利存货401.95亿元，同比增长43.12%，占总资产的比例达74.95%，存货价值约相当于公司2008年销售额的1.96倍。

　　如果将两家企业进行横向比较，万科的存货规模相当于保利的两倍多，这意味着保利要想在短时间内在规模上赶超万科，仍有一定难度，但这也同时意味着，如果市场在短时间内难以回暖，万科将面临巨大的存货消化压力。

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