楼市小阳春，开发商狂减库存

    在经历了2008年一整年的楼市寒冬之后，房产商在今年前两个月迎来了久违的温暖。

    来自中原地产研究院的销售数据显示，万科、富力、保利、金地等国内主要地产公司，今年前两月的销售大增：万科1月、2月份的销售额同比增长100%以上，2月份的销售额甚至比1月份增长了77.6%；金地周二公布的2月份销售数据也显示，金地今年前两月的销售量增长64.0%。

    不过，也有开发商错过这股暖风，销售量仅仅和去年最差的几个月相当。对这些“掉队”的开发商来说，今年的路或许更加艰难。

万科、富力狂卖回笼资金

    万科、富力和保利3家房地产公司，是这一轮房地产牛市行情的最大受益者。万科在经历了一二月份的大量销售后，存货压力大为减轻。

    根据万科2008年年报，万科2008年底的存货值为243.8亿元。仅今年一二月份，万科就销售了其中的60.8亿元。按照这样的势头，万科再用半年就可以消化全部的存量。

    万科公布的今年开工计划显示，新建商品房只有403万平方米，较去年实际完成数下调23%。由于后续开工量锐减，存货将不会对万科造成巨大的资金压力，这使得万科可以大幅度削减财务费用。

    来自业内的资料显示，房地产公司的开发资金，很大一部分来源于新房的预售款。以上海为例，去年上海房地产投资总额是2112.1亿元，而房屋预售回款达到896.03亿元，占到了总额的42.42%。

    今年楼市不错的开局，让去年因资金吃紧而延长贷款期的富力，也减轻了不少压力。中原地产中国研究院对富力地产的监测显示，富力地产从去年11月至今销售面积达57.2万平方米，仅今年2月份，富力就卖了26.1万平方米。今年前两月，富力地产共完成40多亿元的销售额，这让它的开发资金变得充裕起来。

复地、雅居乐大减库存

    除了万科和富力，保利地产、中海地产等公司也乘着牛年开年的好局面，大卖了一回。

    根据中原地产的统计，保利地产从去年11月至今，已卖出了94.8万平方米的房子，是仅次于万科的销售大户。这使得保利地产可以在保持一定库存量的情况下，不断推出新房源。截至去年11月，保利地产的库存为321万平方米，而3月初的库存为314万平方米。

    和保利情况相似的中海地产自去年11月以来，一共销售了73.8万平方米，在每月都有新供应量的基础上，始终保持299万平方米的库存量。

    另一家房产公司复地自去年11月以来一共卖了30.9万平方米，使存货从91万平方米削减到74万平方米，极大地减轻了资金压力。但今年以来，复地新房销售量只有13.5万平方米，比去年最后两个月有所减少。

    雅居乐是中原地产监测的十家房地产企业中，库存削减量最大的：库存从11月初的192万平方米减到3月份的92万平方米。不过和复地一样，雅居乐进入2009年后，销售有些疲弱，今年前两月比11月、12月少卖了近十万平方米。

    和上述两家地产企业相似，华润置业的存货也是大幅度削减，从138万平方米削减至122万平方米。唯一有区别的是，华润置业的销售保持平稳，11月以来的月销售面积保持在5万平方米左右。

绿城中国、招商地产或“掉队”

    在中原地产监测的十家房地产公司中，绿城中国和招商地产都有 “掉队”的危险，两者2009年以来的月销售量都比去年11月、12月少了近一半。

    中原地产的监测显示，绿城中国1月份和2月份的销售面积分别为3.4万平方米和7.1万平方米，其去年11月、12月的销售面积分别是11.8万平方米和13万平方米。

    招商地产进入2009年以来，销售也不甚理想，一二月的销售量只有不到2万平方米。而在去年11、12月，招商地产的销售面积分别是9万和3.6万平方米。

    由于销售不佳，两家公司清存货的进度大大放慢。中原地产的数据显示，绿城中国的估计存货已经由11月初的191万平方米，积累至目前的218万平方米，而招商地产则由60万平方米调整至47万平方米。

分析

发展商须抓紧上半年机会

　　业内有分析认为，绿城中国和招商地产销售不佳，或与它们的产品定位较高端有关。

    易居中国分析师薛建雄表示，事实上，一二月份热销的都是中低端楼盘，以满足刚性需求为主，真正的高端住宅销售还没有启动。在上海楼市的销售榜上，这一迹象表现得尤为明显。自今年以来，每周上市的新建商品住宅的前十名中，至少有六至七家的售价在10000元/平方米以内，且大部分位于外环以外。

    薛建雄认为，今年五六月份，全国楼市将迎来一轮销售高峰，届时将是高端产品销售的最佳时点。不过，市场的“回暖期”持续时间可能不长。一过下半年，楼市又有可能变冷，开发商因此需要抓紧时机大量出货。地产分析师孙保华也认为，现在就是开发商大量出货的最佳时机。一旦错过了这个时机，随着经济形势的变化，地产市场可能重新走冷，到时要处理这些存货将会难上加难。

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