商业地产危机悄然降临：租金跌，空置率升

    京沪深三地未来三年商办土地总供应量接近5000万平方米

    受住宅宏观调控政策的影响，众多开发商将商业地产视作此轮经济下行期的避风港。实际上，在过去的2008年，商业地产巨大的供求危机正在悄然降临。

    近日，上海易居房地产研究院着手发布2008年中国商业地产蓝皮书。初步估计信息显示，以上海、北京、深圳为代表的一线城市商业地产已经出现供大于求。未来三年，上海、北京、深圳三地的商办土地供应量1415万、3083万和446万平方米，总供应量接近5000万平方米。

    一个可比的数据是，2008年，三地商办类房地产项目的总销售量分别为287.3万、298.4万和46.61万平方米。“当然，商办类用地的项目不一定完全出售，还有相当大的比例由开发商持有。但不可否认，未来三年，年平均可售商办物业将远远超过2008年销售商办物业总量。”一位房地产界人士评价。

    上海克而瑞（中国）信息技术有限公司总裁丁祖昱表示，目前多数政府部门和市场人士还没有意识到已经到来的商业地产风险，如果这一趋势不得到及时控制，未来中国商业地产可能重演亚洲金融危机时的空置及烂尾潮。

    此前，上海证券报报道，受金融危机影响，上海浦东陆家嘴金融城目前租金整体下降约10％左右，空置率同样在10％。另据易居研究院数据，深圳、北京部分商用物业租金同样下降10％至20％。“北京某五星级酒店的同档次房间住宿价格由2000元/天降至目前1100元/天左右。个别商业项目的空置率达到40％甚至50％。”一位房地产业内人士称。

    丁祖昱称，造成目前商业地产空置率增长的主要原因是实体经济不景气导致跨国企业退出，或退而寻找次一档的办公物业。

    更令人担忧的是，在空置率上升的租金下调的当下，一些新增商业用地还在大举进入市场。“商业房产救不了地产公司，只能比住宅更危险。”上海证大集团董事长戴志康近日表示。

    造成商业地产供应激增的另一个原因是地方政府的推动。易居研究报告显示，众多一、二线城市的新城区规划中，商业地产集中入市。比如，南京河西新城规划总面积55.7平方公里，其中CBD总建筑面积达241万平方米，155万平方米为商办项目，建成后将有16幢标志性建筑。“而南京传统的商业中心——新街口商圈的商业面积也仅有100万平方米。面对发展还不成熟，住宅、商办入驻都较低的河西新城，未来不断上市的商办项目将面临更大危机。”专家表示。

    易居报告建议，为解决即将到来的商业地产危机，地方政府有必要重新规划2005至2020年房地产业整体规划。

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