回笼资金低折扣卖楼，部分品牌房企或现“零利润”

    近日，一份据称来自重庆隆鑫集团内部会议记录的网贴称，隆鑫集团甚至不赚钱也要把房子卖出去。虽然上述说法并未被隆鑫集团证实，但其旗下楼盘7.6折的让利促销，让外界确认隆鑫真打算“不赚钱也要卖出”。

    北京师范大学房地产研究中心教授董藩通过央视《新闻会客厅》发表观点称，今年全国将出现房地产零利润或者全行业亏损的情况。记者深入调查部分房企后发现，房企对利润的追求确实出现了一些差别。而专家所言地产业的零利润或者亏损现象，真的会出现吗？

    重庆隆鑫:回笼资金低价拿地

    重庆隆鑫集团被网络曝光的内部会议讲话稿显示，公司“零利润”销售的目的是快速回笼资金，以便今年有钱购买更多的低价土地，并期望在明后年获利。为了达到这个目的，可以考虑继续让利卖房子。

    上述讲话稿以某个楼面地价1200元/平方米的项目为例，如果现在不赚钱，以4200/平方米的价格卖出去，获取售楼款后又迅速买一宗800元/平方米的地块，建成后同样卖4200元/平方米，公司在明后年可以赚400元/平方米。

    地产分析师孙保华认为，重庆隆鑫集团的上述做法，反映了部分房企的心态。对房企来说，目前最为关键的是资金链，至于利润率的高低，已无法顾及。易居中国房地产分析师薛建雄指出，项目多的大房企往往会降低利润，快速销售并回笼资金，规模小且资金充沛的房企却不一定会仿效。

    SOHO中国:受区域市场景气度影响较大
   
    去年，在南方部分城市的房地产利润率连续下跌的同时，北京的部分房企却依旧取得了一定幅度的利润增长。SOHO中国2008年9月发布的上半年业绩报告表明，上半年SOHO中国的毛利率从2007年的55%上升至61%。在北方有较多项目的远洋地产，2008年上半年的毛利润达到43%，同比增长15%。

    本周，万科董事长王石发表的观点认为，珠三角地区前期调整幅度过大，今年的调整会趋于缓和；北京与长三角地区调整的大幕才刚刚拉开；而中西部和东北地区的调整幅度不大。此观点得到了业内的认可。薛建雄认为，不同城市的房价调整幅度会影响企业的利润率，同一城市的不同区域也会影响区域房企的利润。

    招商地产:高端产品获利更丰

    产品的档次也是决定房企利润率的一个关键因素。一般情况下，开发高端产品的房企总是比开发大众产品的房企能够获得更高的毛利润。据渤海证券的一份研报测算，2008年招商地产前三季度毛利润达到42.1%，同比2007年提高5.52个百分点，这与其2008年在售产品65%为高毛利润的别墅密切相关。

    中海地产新闻发言人姜永进表示，中海能获得较好的销售业绩，与中海总是在城市的核心区域开发高端产品有关。

    不过，在2009年，即使开发高端产品的房企，利润难免下滑。尽管如此，开发高档产品的房企的利润依然会远远高于开发大众产品的房企。

    2007年地王获利空间有限

    业内普遍认为，近几年拿地的房企最有可能在今年出现亏损。此前，万科、金地等房企的部分项目，就被业内认为是零利润甚至亏本销售，最主要的原因是这些项目的土地是2007年获得的。

    事实上，房企在2007年高价购得的众多土地中，相当一部分直到现在仍然没有开工。究其原因便是购买的土地成本过高。除了土地成本和售价，房企的财务成本和营销成本也是决定利润率的因素之一。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，房企的自有资金量少，主要依靠贷款开发项目。有些房子定价虽高，土地成本也便宜，但利润率却很低。原因是项目滞销，导致财务成本和营销成本增加。

    薛建雄认为，那些2009年仍能获得高额利润的房企，不但要资金雄厚，而且在获得土地时要能使用巧劲，可以买到低价地；开发的项目的品质也要相对好于其他房企，这样的公司，才有可能在牛年保持“牛”利润。

    行业分析

    零利润并非行业趋势

    此前万科、富力等房企都已对外宣布，将进一步下调项目开发的平均利润率。

    上述企业旗下的部分项目，也一度传出零利润甚至亏本销售的小道消息。房地产行业似乎正在进入微利甚至亏损时代。

    不过，新湖中宝近期发布的年报却让人觉得情况可能并没有想像中那么糟糕。该公司2008年年报称，2008年的房地产业务毛利率达到了39.40%，较2007年增加2.18个百分点。
   
    和新湖中宝的情况一样，保利地产2008年的毛利率略有提高,从2007年的38.4%上升到2008年的40.8%。

    来自资本市场的判断认为，上述公司2009年的毛利率虽然有所下滑，但下滑幅度不会很大，更不可能出现零利润或者亏损。

    佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则认为，房企的利润率与企业发展策略、所处项目的市场情况、土地开发成本、开发的产品以及企业自身的资金周转等有关。行业内个别企业、个别项目出现零利润或者亏损，并不能代表整个行业的趋势。
 
 

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