2009房产品牌行情大预测：明显房价的下行曲线

   DTZ 戴德梁行华北区综合住宅服务董事岳锋钢谈道，很多时候大家总是单独谈论房地产市场，但中央政府和地方政府出台的一些政策都有一个主要的目的和目标，比如主要目的是保证一个稳定和谐的社会，减少失业率，这个可能对政府，对大众来说都是最重要的，这个目标有可能能够带动房地产市场，也有可能对房地产市场没有太大伤害但不会起到特别积极的作用。

    日前公布的规模达4 万亿元的经济刺激政策，将9000 亿元份额划给保障性住房市场。以北京为例，从北京市建委出台的2009 年住房建设计划来看，2009 年北京市计划完成的保障性住房，包括经济适用房、廉租房、限价房，总成品面积是850 万平方米。2008 年前11个月包括保障性住房在内的整体商品住宅成交面积为968 万平方米。据亚豪机构数据显示，截止到11 月末,存量未售商品住宅共1916 万平米，按2008 年的市场销量来看，可以消化近2 年时间。

    亚豪房地产服务机构市场总监郭毅在接受采访时表示，2009 年市场能不能回暖还很难说。在这种情况下有这么大量的保障房入市，肯定会对商品房市场产生非常大的冲击。肯定会进一步挤压商品房的购房客群，包括对价格都会有很大的冲击。

    在这样的背景下，就几乎“保障”了2009 年房价的继续回落，以及即使出现需求得到一定释放，成交量有所上升时，房价也不会出现较大幅度的反弹。

    价格继续下调并持续低位

    DTZ戴德梁行中国行政总裁张国正认为，目前深圳市场交易是回升的，因为深圳房价已经下调半年多了，开发商已经接受了市场变化的事实并全面降价。而上海和北京暂时还没有这样一个主动的举措。张国正说：“香港和内地同时面临危机，香港作为对比就很清楚，开发商看到市场变化了就会马上调整价格，刺激市场。香港房价下调30% 到40% 左右。如果要复苏，必须要经过价格下调，交易量上升，现在北京和上海还没到这一步，还在僵持之中，偏向于观望。”他分析认为，北京市场经过奥运，投机性的购买已经挤出去了，但继续降价20% 是有可能的。房价曲线肯定是慢慢向下，然后横走一段时间。

    与此相似，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，国家刺激房地产消费的相关政策，只是降低了消费者购房门槛，然而能够真正对市场起到刺激作用的，依然还是价格的调整。中国楼市真实的购买力还是非常强劲的，价格调整到位，需求就将逐步释放，而如果价格还在高位，释放的需求必然只会被那些降价的项目消化。所以，当越来越多的项目价格调整到位，市场的需求也就逐渐释放，最终开发商发现房价不需要再降房子就能卖出，而购房者发现再也无法等到房价进一步下跌的时候，买卖双方的博弈达到一个平衡点，楼市的底部就将到来。

    对于房价的底部，杨少锋的判断是，整体要跌到2007 年上半年的水平，一些水分比较大的区域甚至要跌回2006 年年底的水平，成交量才会有所回升。

    总体来说，房价已经进入了一个调整的周期，而且到2008 年下半年明显出现了价格回落的趋势，既然趋势已经形成了，就很难在短时间内扭转，2009 年可能还是一个微幅下调的一个波动趋势。即使政府出台一些政策能使市场好转，在2009 年下半年能产生比较明显的作用的话，下半年价格也许会有缓慢的回升，但也不会出现明显的骤升和骤降，只是一个平稳的波动。

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