房企修炼内功正当时，市场“春天”明年将现

　　房地产发展自身的节奏加上全球性金融危机的波及，使得房地产市场此轮的调整虽然没有大的波动，却对国家经济运行的影响意义重大。

　　从中央到地方的一系列促进房地产市场健康平稳发展的政策看，房地产市场即将面临新一轮的发展机遇，伴随着诸多积极的政策效应的逐步显现，一个人气回升、信心回升、销量回升的温度适中的房地产市场最有可能在明年春天出现。 
 
 
　　而眼下，无论从自然的节气看，还是从市场固有的淡汪季节奏看，或者更重要的是从国家政策出台的利好角度看，目前都是房地产企业“进补”和修炼内功的大好时机。

　　内功上乘的开发商总是善于在危困中发现机会，原因在于这些企业早在市场形势好的时候就居安思危。目前，开发商资金普遍紧张，年关岁末，建筑工程款、银行贷款都得用钱，销售回款又大都不理想，所以，一些好的土地项目很有可能转让出来，这对资金充足的企业来说，就是商机。

　　比如之前在土地市场萎靡，土地频频流拍的情况下，绿地集团果断斥资近7亿元逆市拿地，获取青浦区和奉贤区的三幅地块，土地总面积约28.42万平方米，规划总建筑面积约58.4万平方米，重点规划建设小户型普通商品房、现代服务业楼宇等符合上海房地产行业发展导向、区域功能定位和市场需求的项目。

　　同样大手笔的还有万达集团，11月19日，万达作为唯一的投标者，以9.9亿元将上海市2008年度最大的一块综合性经营用地收入囊中。按照万达拿下的价格，折合楼板价仅为2400元/平方米。不到一个月的时间里，万达购置土地、开工项目等就拿出了50亿元。

　　当然，像绿地万达这样资金充裕能在逆市低价拿地的企业还不多，大多数优秀企业在这段时间内都采取审时度势及时调整预期的做法，以变应变，保证企业能稳步走过这段比较艰巨的路程。

　　近日，富力地产公布该公司明年的销售目标为人民币220亿元，比2008年原销售计划减少了20亿元。同时，该公司还将采取一些措施争取在09年底前将净资产负债率降至80%以内，这些措施包括降低开发成本，相应调低售价，增加销售，加快资金回笼，还包括寻求合作伙伴共同开发优质的土地储备，在银行商业贷款以外，寻求更多的融资管道，以及在价格合适时出售部分投资物业，等等。

　　龙湖地产的内功也练得实实在在，在资金链管理上，该企业始终把经营性现金流放在首要位置，抓紧“收割现金”、“筹备粮草”；在销售策略上，坚持“小步快走、低开高走”策略，加快推盘速度，保持弹性和灵活性，减少存货压力，从而提高资金周转率、增加资产流动性；在内部管理上，趁机抓紧修炼企业内功，夯实基础、储备人才、巩固行业地位。

　　保利地产则根据不同地区的不同市场需求，审视产品结构以及地区布局，以销定产，根据市场需求灵活决定供应量。明年，他们提出“三不”要求：不能产生财务风险，整体经济效益不下滑，市场份额不下降。

　　内功的内容还有很多，新兴的房地产行业在完成最初的积累之后，不妨转变思路，考虑从“做大做强”转变为“做稳做长”。控制节奏、放慢速度也好，合众连横抱团提升市场竞争力也好，都是应对市场风险的招数，而当企业的发展越来越依靠能力而不是机会时，思考“凭什么赚钱？凭什么发展？”应该成为房地产企业修炼内功的积极方式。

　　适当地放慢节奏以后，房地产企业有可能将单纯关注项目的工作方式转而审视和加强企业内部的管理，比如规范管理流程，克服粗放型管理的弊病，提高管理效益，降低管理成本；完善员工激励机制，为员工的成长和发展搭建更好的平台；更加地关注客户，研究他们的需求，等等。

　　创新产品类型、提升产品品质也是修炼内功的重要一环，房地产行业的品质时代已经来临，好品质带来好品牌。产品品质、管理品质和服务品质，既是抗击市场风险的唯一利器，也是对信赖品质和品牌客户的最好回报。

　　对于房地产企业而言，修炼内功的终极目标应该是产品、管理和服务的人性化、标准化和精细化，这是每一个成功开发商应该追求的最高境界。尽管这是一个漫长而又困难重重的过程，却是房地产企业做稳做长的必由之路。内功扎实了，当春天来临的时候，才能获得更有效的成长。

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