面对楼市一片低迷应当如何去救？

　　面对楼市一片低迷，昨天在“中国市长论坛”上，住房与城乡建设部副部长仇保兴表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。”这是高层首次对各地刺激楼市政策作正式表态。

   楼市应当如何去救？惟有对症下药！也就是说要想救市，首先要弄明白房地产开发的成本构成，砍掉开发成本中那些不合理的因素，才能使房价回归到一个开发商、购房者、政府三者都能够接受的价格。在目前情况下，房价主要由以下八方面因素构成，即：

　　土地费用，其包括土地出让金、土地征用费及拆迁安置补偿费。开发商要想取得用以建房的土地，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。在目前我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%。

　　前期工程费，其主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。其在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%。

　　建筑安装工程费，其顾名思义是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。

     市政公共设施费用，其包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。这部分费用同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，一般在10-20%左右。

　　管理费用，其主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

　　贷款利息，房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

　　税费，税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

　　其他费用，其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种隐性费用等，在成本构成中一般在10%左右。

　　通过上述分析，我们可以知道土地费用、建筑安装工程费、市政公共设施费等属于硬性支出，几乎没有人为干预的空间。而要想降低楼市价格，只有在税费、隐性费用等软因素上做文章。税收原本就是国家为满足社会公共需要，强制无偿地参与社会产品分配的一种形式。而费则是指国家机关向有关当事人提供某种特定劳务或服务，按规定收取的一种费用。既然是起调节杠杆作用，那这一部分费用在目前楼市低迷的情况下，大可取消或减免，使楼市价格回归理发。另外，还有就是隐性费用，这一费用大多是指开发商用于跑办各种手续所支出的红包及请客送礼费用，但往往只可意会、不可言传。

　　救楼市并没有什么难度可言。说白了，那就是轻徭赋、革弊政，只要把这二者作到位了，在保障开发商合理利润的前提下，那楼价至少还有20%的下降空间。

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