平均地价245元/平方米，雅居乐海南项目利润惊人

    雅居乐所在清水湾如果能聚集类似亚龙湾的人气，则在10年的开发周期完成后，雅居乐手持的近千万平方米的商业项目，增值潜力会相比亚龙湾的单个项目更为可观。而根据雅居乐方面的消息，大摩早在去年8月已经率领世界酒店管理集团人员在陵水项目考察，可见其入股也是有备而来

    7月初，最引人关注的PE投资，莫过于恒大与雅居乐分别引入战略投资者，获得巨额融资。

    其中，恒大出让近10％的股份，引入包括 新世界主席郑裕彤、中东某投资局以及美林等6家投行，合计融资6亿美元。从某种意义而言，以恒大的土地储备达4580万平方米计，这笔6亿美元的投资相当于获得了其内地19个城市458万平方米的土地权益面积，折合人民币相当于897元/平方米。

    而雅居乐则出让海南陵水县占地面积973万平方米的旅游项目的30％股权，获得摩根士丹利旗下Crystal I Limited基金52.83亿元的注资，双方按照权益获得利润分成。也就是说，大摩旗下的基金相当于花费52.83亿元购置了约292万平方米的土地面积，约1809元/平方米。哪笔买卖更划算，似乎不言而喻。

    利润惊人

    雅居乐在海南项目的投入究竟有多少，预期获得的利润又有多高呢？

    雅居乐公关部负责人对《第一财经日报》表示，海南项目的地块是分3次取得的。2007年2月雅居乐以人民币10.18亿元，通过挂牌方式取得海南省陵水黎族自治县清水湾共12块土地合计450万平方米，总建筑面积约296万平方米。今年3月，耗资9亿元买下附近占地290万平方米、建筑面积435万平方米的3幅地块。今年6月6日，耗资5亿元将建筑面积255万平方米的2幅地块收入囊中。合计地价投入24.18亿元，楼面地价仅为245元/平方米。

    而目前该项目的15公里市政路基本完成，一期洋房、别墅、酒店、会所等40万平方米的项目正在施工。二期的酒店及临海住宅合计48万平方米下半年开始施工。预计整个项目会建7家酒店。有消息称，现在雅居乐已经和万豪酒店管理集团以及曾经打造迪拜帆船酒店的管理公司合作，引入Jumeirah和Raffles等酒店品牌。

    也就是说，这一项目拟建设成类似亚龙湾酒店度假群一样的高档度假区。根据记者查阅的资料，以三亚的亚龙湾喜来登酒店为例，这个占地10.65万平方米、建筑面积7.8万平方米，按511套客房设计的酒店，总投资5亿元人民币。据称从2006年开始每年营业收入为2亿~3亿元。

    雅居乐所在清水湾如果能聚集类似亚龙湾的人气，则在10年的开发周期完成后，雅居乐手持的近千万平方米的商业项目，增值潜力会相比亚龙湾的单个项目更为可观。而根据雅居乐方面的消息，大摩早在去年8月已经率领世界酒店管理集团人员在陵水项目考察，可见其入股也是有备而来。
   
    根据雅居乐与当地政府签订的协议，在头3年雅居乐必须完成项目基础设施和1个康体中心、2个顶级酒店建设，投资总额30亿元。在引入大摩的基金后，雅居乐相当于已经将未来3年的投入和全部支付的地价都收归囊中。而且，在资金问题解决后，雅居乐此后的再融资将更为顺畅。

    “这笔交易对双方来说都有利可图，而且都是策略性的。” 国泰君安（香港）证券分析师姚峣表示。他认为，目前传出大摩计划将其在上海投资的第一个酒店式公寓项目锦麟天地以11亿元出售，而在去年大摩也同样以和雅居乐合作的方式，收购了世茂房地产武汉项目的29.99%股权。显示了一些投行在一线城市受调控及房价上涨空间缩小的情况下，开始掉头二、三线城市高端项目的趋势。

    大摩自己为自己算命？

    根据摩根士丹利发布的策略报告估计，雅居乐将从海南项目中获得超过40亿元人民币的盈利。而中银国际亦发表报告称，由于土地成本较低，雅居乐将因此获得42亿元收益，这一数字已经超过了此前该行预测雅居乐全年利润达到30亿元的预期。而且中银国际预测雅居乐将派发不低于之前派息额35%的特别股息。

    今年雅居乐的销售目标约为150亿元，该公司副总裁刘华锡对媒体表示，截至今年5月，公司销售目标已完成了33％。去年富力出售北京爱丁堡B1座予摩根士丹利旗下基金，获得约17亿元收入，从而完成全年销售目标。雅居乐出售海南项目后，截至目前已完成全年销售任务近70％。即使不列入销售任务内，按照中银国际的说法，出售溢利已经超过了投行们原本对雅居乐今年盈利的预期目标。

    在完成入股后，大摩的研究机构7月4日又出台报告，指由于雅居乐可从海南项目中获得高溢利，其融资的不明朗因素已经解除，这将成为股价短期上升的催化剂。而且预测雅居乐会连升15天。不过，除了大摩唱好当天雅居乐股价上升16.08％至7.22港元外，其余时间一直表现平平。截至7月10日午盘收报7.7港元。

    单看报告内容和与雅居乐的关系，大摩这次颇有点自己为自己算命的味道。香港浸会大学财务及决策学系副教授麦萃才因此在香港媒体上表示，事件难免令外界质疑当中是否存在利益冲突。但他指出，投资银行的证券研究部门一般均独立运作，不会受其他部门影响，认为今次事件未必涉及违规，但为免嫌疑，投资银行应尽量避免发表合作伙伴的研究报告。不过记者查阅雅居乐报表，发现大摩除了一直充当雅居乐融资及再融资的助手外，双方并无股份关联关系。

    对于大摩高价接盘雅居乐海南项目，内地金融信托专家孙飞表示，由于具体详情不了解，难以下判断。但是在目前房地产市场受调控最严厉的时期，境外投行愿意花费巨资，要么就是由于项目的利润丰厚，前景良好；要么就是这一收购能够有利于双方炒作。
 
 

http://www.ppzw.com/ppzt.asp

1