楼市危机不断绵延，房价下跌30％，银行也扛得住

　　潘石屹不久前曾指出，今年上半年国内所有商业银行，未曾向开发商发放过一笔开发贷款。而2006年和2007年，中国内地房地产企业进行了疯狂地扩张拿地，使用的资金大部分是前期银行下放的开发贷款，而现在面临银行收紧开发贷款，导致这些企业面临着严重的资金压力。潘石屹认为，对于这些急速扩张的企业来说，转让这些项目无疑是最好的选择，但是目前他了解到，不少企业不愿意割肉，而是采取拖欠土地出让金的办法，这样很容易出现房地产行业的信用危机。

　　就目前形势而言，房地产的颓势可能会持续一段时间，而目前土地市场的形式也不是很乐观。不久前，深圳公开挂牌出让的5幅地块流拍了4块，仅成交的一块地价回落到了同区位2006年的水平。之后，深圳再次挂出的3幅地块中，又流拍了两块，成交地块的楼面价仅为1149元/平方米，相当于同区位2005年的地价水平。随后，上海8宗土地挂牌出让中，成交了6宗，流拍两宗，拍卖现场气氛冷清；厦门将不久前集体流拍的9幅地块第二次拍卖，结果仍有4幅流拍，成交地价则出现大幅下滑20%-30%。

　　土地流拍及地价大幅下滑，会使银行的开发贷款风险完全暴露出来，整体房贷风险也被放大。此前，开发贷款多为抵押贷款，大部分抵押物即为土地，现在土地市场的不景气，导致了几年前开发商抵押给银行的土地正在贬值，而进一步影响到了银行开发贷款的安全性。

　　相对而言，房屋抵押比土地抵押更具有安全性，可见此前银行游说开发商打折促销，以期快速回笼资金并非谣传，只要开发商让利的程度不低于银行作价给开发商的70%，银行就不会出现金融风险，而促销降价得来的房款可以直接抵消开发商的开发贷款。

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　　上半年个人按揭同比降32%

　　随着楼市阴云的不断加重，银行面临的不仅是房地产商的开发贷款风险，而且正在丧失个人按揭这块最为安全的贷款市场。记者从伟嘉安捷了解到，由于受去年六次加息累计效应影响，今年上半年房地产个贷金融市场交易量与去年同期相比出现较大的下降趋势，降幅为32%，贷款客户需求量也有所下降，降幅在10%左右。而且，据“我爱我家”副总裁胡景晖(胡景晖博客,胡景晖新闻,胡景晖说吧)介绍，目前提前还贷的购房者已经接近了个人按揭总人数的30%。

　　这主要是由于六次加息后已经背负贷款“包袱”的房贷者们坐立不安，还款压力加大后不得不省吃俭用，节源开流。另一方面，尚未买房的借款人犹豫徘徊在“贷款与不贷款”之间，观望情绪较浓。例如在去年房价最高位买房的老业主比现在买房的新业主多付出了近10%的房款。如果房价继续下跌，可能会出现现有房产的价格低于银行的作价，也就是说，以前贷款100万元的房子现在只值80万元了，可能会出现个人按揭的风险。

　　同时，伟嘉安捷还认为，今年上半年中国股市一路狂跌，使得年全民炒股的“狂热”局面已不复存在。以往股市全线飘红、金融市场政策尚未如此严控时，不少有房产的借款人将房产抵押给银行进而再将资金回流于股市，投机取巧变相拉动了个人住房消费信贷的增长。现在我国经济进入调整周期，为了保持房地产市场的稳定，切实防范金融风险，央行千方百计地抑制价格总水平过快上涨，对于各层面的金融监管也实施了严格总控，所以不合法手续、不合途径的贷款一律查处、不予批准使得投资投机渠道被“封堵”，从某种意义上来说也抑制了房地产个贷金融市场交易的增长。

　　为此，不少银行纷纷主打或推出适用于还款的省钱房贷产品，来延长购房者的还款周期，比如，深发展的“固定利率气球贷”、光大的“天天省”、招行的“房贷消费”、中信银行的“个贷分段还款法”等等。这些产品都是为了迎合房贷消费者的口味，顺应当前房地产个贷金融市场变化而衍生出来的新型房贷产品，足可见各商业银行为了抢夺个人房贷市场这块“宝地”的良苦用心。
 

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