银行惜贷，重庆楼市上演“大鱼”吃“小鱼”

　　老潘又说话了。

　　日前，潘石屹在被问到房产开发企业将如何分化时回答说，“行业调整后最可能出现的格局是：房地产企业出现分化，通俗讲就是‘冰火两重天’。”

　　这个趋势正在逐渐转兑现。

　　中小开发商还在经历寒冬，在销售不力的情况下，银行收紧贷款使得中小开发商雪上加霜。卖地、卖股权成为这些中小开发商求生的主要途径。在重庆，涉及此名单的开发商包括庆隆屋业有限公司、同创置业开发公司、融侨置业开发公司、龙湖地产等公司。

　　在中小开发商“割肉”的同时，万科(000002.SZ)、新加坡吉宝置业等资金实力强大的开发商则顺势通过股权收购进行扩张，填补自己在战略上的不足，抄底楼市。

　　部分银行只进不出

　　潘石屹认为，造成开发商“冰火两重天”有三个因素。一是发生在美国的次贷危机直接影响到国际资本市场，2008年将要IPO的中国房地产公司都停止了；第二，国内从紧的货币政策；第三，去年房地产开发商买地花的钱太多，入不敷出。而从4月25日起银行存款的准备金率提高0.5%，使得从紧的货币政策更加紧张，市场上的资金更少。

　　此前争夺房产开发贷款很猛的一些金融机构几乎开始放弃这个蛋糕，开始奉行“只进少出”的策略。

　　重庆银行此前一度抢夺房产开发贷异常猛烈，不过，最近收缩明显。截至4月18日，重庆银行4月共发生土地贷款业务14笔，其中新办12笔，注销2笔，在12笔新办土地抵押贷款中无一为开发商贷款，而注销的两笔均为开发贷款。

　　重庆信用社同样如此。

　　截至4月18日，重庆信用社4月发生土地贷款业务14笔，其中新办贷款9笔，注销5笔。在新办贷款中，只有一笔为房产开发贷款。为重庆中安房地产开发有限公司以北碚区童家溪镇同兴号99号(五)向重庆市渝中区农村信用合作联社巴蜀信用社贷款。

　　农业银行重庆分行则只发生6笔土地抵押贷款，其中新办3笔，注销3笔，开发贷款注销和新办各一笔。新办业务中，重庆协信控股集团远润房地产开发有限公司以大杨石组团M7、M5-4号地块向中国农业银行重庆渝中支行贷款。

　　在银行收紧贷款的同时，不知是主动的还是被动的，开发商还款频率提高。

　　重庆融侨置业以及下属公司在2008年3月就归还了三笔贷款。包括向工商银行重庆分行南岸支行的贷款，抵押品均为土地，一为沙坪坝区小龙坎正街331号(J10-5/01、J12-2/01、J13/01)，另一为经开区二塘地块(规划L5-3地块)，还有一块为南岸区铜元局康家湾。此外，2008年2月28日，融侨还归还了建设银行一笔贷款。4月，重庆庆隆屋业发展有限公司也归还了4笔贷款。

　　卖地求生

　　“最近有银行的人士告诉我，卖地偿还贷款的开发商越来越多了。”中原地产顾问(重庆)有限公司(下称“重庆中原”)一高管向记者透露。而另一全国性地产中介的官员也称，他们经手的土地交易项目也明显增多。

　　最新的交易主角是万科与重庆渝开发(000514.SZ)。

　　最先的说法是，今年3月，万科入渝洽购中核宜华置业公司(下称“中核置业”)股权。资料显示，中核置业成立于2006年6月，注册资金5000万元，拥有位于重庆渝北农业园区宝圣大道西政北部校区正对面一块面积300多亩土地。中核置业在重庆有个在建项目——塞纳左岸。不过，为了迎接新主人的到来，该项目已经停工。

　　“他们确实是在洽谈。”一位参与了此交易的人士说。该人士介绍，万科从2007年10月就开始进入重庆寻找项目，并与多个项目有接触。中核置业的实际控制人为重庆宏华地产开发公司(下称“宏华地产”)，宏华地产则与渝开发关系密切，并与渝开发合作成立重庆渝开发新干线置业有限公司。

　　渝开发的实际控制人为重庆城市建设投资公司(下称“重庆城投”)为重庆市属国有企业，为当地的四大土地储备机构之一，目前在重庆市拥有5万亩开发用地，大部分集中于重庆市主城区。

　　不过，当事双方对此却是遮遮掩掩。万科、渝开发4月21日同时发布公告称，“万科与渝开发已草签了战略合作协议，双方将共同开发重庆房地产市场”与事实不符，但是，“本公司与万科仅对合作开发项目的可能性进行过意向性接触，双方未签订任何合作协议。”

　　有意在此时进入重庆的还有新加坡吉宝置业。

　　新加坡吉宝置业有意购买重庆新原兴110亩土地，每亩价格在1000万元左右，该地块邻近繁华的观音桥步行街。

　　抄底的风险

　　上述全国性中介公司高层认为，万科和吉宝在资金链上都很强，现在大家都面临压力的情况下，对于他们来说是个机会。大家信心都不足的时候，收购成本不一样，同时，借收购这种方式进入市场也可以减少成本。

　　该高层举例说，恒基兆业前不久收购了重庆某小开发商2007年拿的一幅50亩土地，比原价每亩加价10万元。“在目前的情况下，这个开发商对此交易价格很满意了。”该高层说。

　　并非所有的开发商有这么幸运。该高层介绍，在他们经手的一些土地，价格下跌幅度个别达到20%。不过该高层不肯透露具体的交易项目。

　　一些具体的数据或许可以说明土地交投的清淡。

　　记者查阅了重庆2008年的土地交易情况发现，今年的土地拍卖一般都以起拍价成交，与去年地王频出的情况相比异常平淡。比如，4月16日，重庆卓越房地产开发有限公司以起拍价拿下沙坪坝组团C分区C06-2/05号宗地，成交价23084万元。

　　但是，这些抄底的地产大鳄，仍不得不面对观望中的楼市风险。

　　包括龙湖等开发商都没有把已经取得预售证的房子“合盘端出”。上述地产中介高管4月8日透露，龙湖翡翠岭项目可售套数为300套，最终仅推出58套，售出40套。瑞安的重庆天地推出60套房子，售出30套。“看起来还不错，但是，为什么不把有预售证的房子都拿出来卖呢？”该高管问。惜售，显然是因为开发商对观望中的市场没有把握。2月份，重庆主城区住宅成交建筑面积53.97万平方米，环比下降47.33%。

　　为了尽快回笼资金，开发商各显其能打折促销。

　　龙湖地产在成都的项目有约7%的折扣，万科在成都的项目则有12%-15%的折扣。4月21日，重庆康德国会山的销售人员告诉记者，他们80平方米的房子按揭可以打95折，如果一次性付款则可以打到94折。
 

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