一场大范围的房价逆转到来，中国房地产狂欢结束

　　俗话说的好：三十年河东、三十年河西。可对于中国房地产来讲，这个转变来的太快，07年的开发商可谓风光无限，福布斯中国排行榜上前20名中60%以上的人都是地产开发商。今年可谓时过境迁，开发商的命运被他们的同行潘石屹宣布了死刑，死刑的执行期就在不远的100天之后，“百日剧变”如今成为中国开发商、尤其是中小开发商的一块心病。

    半年前，开发商们还沉浸在疯狂的采购狂欢之中，费劲心思想着如何大肆举债以尽可能多地囤积更贵、更多的土地。然而在08年刚刚过去的一季度，这些开发商已陷入重重围困之中。一方面，全国一线城市的房价开始显露颓势；另一方面，资本市场也对开发商们的融资需求报以冷脸。眼下中国的物价涨速之快乃近10年来所仅见，为了抑制通货膨胀，政府也正大张旗鼓地遏制银行新增贷款。

    07年大肆举债的囤地开发商如今都陷入了周转不灵的窘境，无法去开发他们先前囤积的土地。更要他们命的是，政府也在收紧套在开发商脖子上的绞索。今年初，政府表示要动用税收和行政没收等手段打击囤积土地的行为。一系列的金融政策调整、市场变动及购房者的观望，让房地产开发商业寝食难安，开发商耀武扬威的日子已经结束。

    在今年的世乒赛上，恒大地产集团作为比赛的主赞助商，可谓赚足了眼球和知名度。但是风光无限的背后谁也没有预料到恒大地产成为受“房地产环境蜕变”的牺牲者。该公司原打算通过在香港首次公开募股(IPO)筹资22亿美元，但在3月中旬却突然宣布暂缓上市，理由是“市况波动”。上市搁浅折射出许多大多数开发商如今面临的困境。尽管股市已经明显呈现“熊市”特征，但举债无门的开发商除了寻求上市外却无它选择。恒大地产原准备将上市融资的一半以上用来为去年的疯狂置地买单，IPO失败标志着恒大地产很就将陷入“资金危机”。

    在资本市场蒸蒸日上和房价飞速上涨的鼓舞下，07中国房地产业掀起了一场圈地热。但是谁都不难理解，疯狂圈地的“模式”是建立在房价涨速超过地价涨速的基础上的，如果一旦房价上涨速度减缓甚至平稳，有专家测算，如果08年全年房价上涨速度低于20%，则意味着超高地价所带来的高成本必定让开发商背负太多的资金负担和压力。07年房地产公司越是积极圈地，就越是能得到投资者青睐，这便鼓励了开发商不计成本地不断增加土地储备。可如今房价上涨受阻，同时资金来源日渐匮乏，“圈地、圈钱、再圈地”的富翁游戏也彻底被终结了。

    08年，那些昔日极度扩张并且负债累累的开发商正在四处筹措建设资金。作为“地主”的开发商反倒被自己囤积的巨量土地所拖累，碧桂园、恒大地产正位列其中。如果在几个月前，开发商也许还有机会从资本市场捞上一把。07年国内开发商在香港上市共募集资金76亿美元，这个数字是06年的七倍。而香港监管部门似乎也愿意向大陆开发商敞开上市的大门。然而随着股价不断下滑，投资者信心受挫导致开发商的上市计划与其他行业的IPO一道陷入风雨飘摇之中。与此同时，到海外市场发行美元债券的路也彻底关闭。

　　坏消息并非止于此。中国房价泡沫经过多年的膨胀后，开发商将遇到一场大范围的房价逆转，特别是在许多大开发商盘踞的华南地区率先出现房价“拐点”。同时为了抑制房价，房地产管理部分出台的购买第二套住房的抵押贷款首付比例并上调了房贷利率，导致购房成本增加。

 
　　此外，08年大量上市的限价房，将会进一步打压高昂的房价。

 
    一些资本充裕的开发商将免受市场大滑坡的冲击，并在其他同行陷入困境时取得发展优势。但是总数超过五万家房地产开发商中，上市的不过寥寥几十家。而这些众多的开发商大部分是只经营一两个项目的小公司，他们在国家抑制信贷的政策影响下是最不堪一击的。风光不再，面对开发商的将是看不到春天的“寒冬”。

　　从天堂到地狱通常只有一步之遥，而中国房地产从去年的风光无限到今日的哀鸿遍野，也只不过用了半年时间。任何一个大起大落市场无论对于开发商和购房者来讲，都不是一个利好消息，相反他会给国家整体经济的发展带来无穷的隐患和灾难。

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