商铺投资的三种赢利模式

　　（注：本文所指的商铺是临街一层、有独立产权的商铺。）
 
　　商铺投资就象是养鸡，有三种赢利模式。第一种，买回小鸡苗，从小养大，以卖肉鸡为主要赚钱目的，如果养大的鸡又能下蛋，还能够兼赚蛋钱。第二种，买回蛋鸡，以生蛋卖蛋为主要赚钱目的；第三种，买回蛋鸡，一边捡蛋赚蛋钱，一边看着市场蛋鸡价格变化，适时卖出，赚到差价。
 
　　商铺投资的第一种赢利模式，就是在城镇的新区买进商铺，作长线投资，耐心等待商铺升值后卖出。
 
　　这种模式的优点：1、新区商铺买进价格很低，一般只有成熟旺区商铺价格的1/3-1/5，甚至更低，总价较低，每套约50万元，适合中小投资者；2、新区商铺一般人不看好，开发商一般公开发售，有心的投资者容易买到位置好结构好的商铺，二手市场上往往也能碰到性价比很高的心水铺。例如，2004年番禺钟村锦秀花园西区公开售卖翠屏苑商铺，一线街（路）可作饮食商铺，南向，均价只有4000元，相当于该区住宅的2倍价。3、跌价风险很小。新区的发展商定价比较保守，一般按照成本加上一个很合理的利润率来定价，只要市场上商铺的总成本（土地+建工+销售+财务+税等）没有明显降低，新区商铺跌价的可能性非常少。这就好象鸡苗一般很少会跌价一样，因为鸡蛋价和孵化成本基本上是稳定并逐步上升的。 4、升值潜力大。小鸡变成大肉鸡，升值20倍左右，新区商铺往往也有很大的升值空间。例如，前面例子的商铺，2007年价格已升到12000元以上，3年多时间升了2倍以上。
 
　　这种模式的缺点：1、由于配套未成型，商业气氛不浓，消费人口很少，新区的商铺往往不容易成功出租，即使能出租，租金也很低。因此，新区商铺买进后，在头几年里（一般1-3年）不但没有净收益，而且还要继续投入（管理费等），就象买回的小鸡苗，开始不但不会下蛋，而且还要每天喂养。投资者心里一定要清楚，这种模式的利润点是未来商铺增值，收租金不是主要目的，不要太看重租金。2、新区的建设规划存在较大变数，碰到有利好的新规划，自然会刺激商铺价格快速上涨，如果碰上不利的规划项目，商铺的升值空间会受到压缩。再以前面翠屏苑的商铺为例，2006年，公布规划建设广州-高明高速公路，正好在翠屏苑一侧通过，一些业主担心商铺受其影响会贬值，纷纷抛售，价格8000元/方左右。到了07年，规划设计部门考虑将广明高速路在翠屏苑的这一段改为下穿式遂道，减少对翠屏苑商铺和住宅的影响，这才恢复了业主的信心，商铺价格回升至12000元以上。
 
　　商铺投资的第二种赢利模式，就是在城镇的成熟旺区买进商铺，以出租收租金为目的，长线投资。
 
　　这种模式的优点：1、投资马上有较高回报。成熟旺区的商铺一般是带租约出售，即使没带租约，也很容易出租，而且租期较长、年递增率高、租金回报率较高，一般是8-10%。例如，天河北旺区商铺的售价约60000元/方，月租金高达500元左右。海珠区前进路附近的临街商铺售价约45000元/方，月租金约350元左右。这一回报率高于住宅租金回报率，后者一般是5%左右。2、商铺稳步升值。成熟旺区商铺的价值主要由租金回报率来衡量，由于“行规”租金每年都按一定比例（10%左右）增加，商铺也跟着逐年升值。
 
　　这种模式的缺点：1、升值速度比较慢。成熟旺区商铺的升值预期相对确定，主要还是按租金收益率来推算，也就是说，价格受到租金的限制。2、当CPI上涨超过租金收益时，投资的实际回报大打折扣，甚至亏损。3、由于商铺有一定的使用期限，成熟旺区的商铺剩余的使用时间比较短，一般只有20-30年，所以，其未来的价值受到折旧加速的限制，价格会升到一个平台后保持几年时间，然后开始逐年降价。就象母鸡已超过下蛋年龄，越老越不值钱。因此，投资者一定不要忽略商铺折旧的因素，否则，整个投资可能会得不偿失。试想一下这样的案例：张先生07年在西关买了一个二线街铺，单价18000元/方，剩余使用年限18年，每年租金1500元/方，年增5%，大约10年收回投资（未计利息），最后8年收入总租金约20000元。18年平均收益率计算如下：
 
　　20000÷18000÷18年X100%=6% 
 
　　平均收益率与银行利息不相上下。
 
　　商铺投资的第三种赢利模式，就是在已逐渐开始旺起来的区域买进商铺，一方面马上出租，一方面等待理想的升值价位出售，中短线投资。目前的珠江新城就属于这样的区域。商铺价大约40000元/方，月租金200元/方左右，租金回报率约6%。
 
　　这种模式的优点是：基本上能保证即买即租，马上有租金回报；同时，有较高的升值空间。象珠江新城现在40000元/方的价格，预期未来每年升值15%是比较现实的。也就是说预期5年后价格为70000元，相当于现在天河北的商铺价。
 
　　缺点是：与第一种模式比，这种模式的商铺总价比较高，每套总价将高达2-3百万元，比第一种模式高出多倍。而且，今后出售相对困难些，只有资金实力足够的投资者才会考虑购买。
 
　　总而言之，三种投资赢利模式各有优缺点，投资者可根据自己的实际做出理性选择。当前，国家和地方针对房地产业的调控越来越紧，商铺投资将面临更多的不确定性，但是，有一点可以肯定的是，“一铺养三代”依然是商铺投资最主要的理由。
 
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