写字楼将成区域商业供应主流

　　目前东直门商圈正在建设的写字楼包括新保利大厦、南新仓大厦等近20个项目

　　多数写字楼项目成交租金每平方米在14美元-22美元/月，升值潜力较大

　　由于东直门地处朝阳区和东城区的交界处，地域上属于“模糊地带”，各区政府长期重点开发建设“CBD商圈”和“燕莎商圈”，而忽略了东直门的规划和发展，直接导致这两地“有人气，而没财气”的怪现象。

　　“东直门商圈是在近几年崛起的，2008年北京奥运会即将举办，政府开始重视解决交通问题，东直门交通枢纽工程正在建设之中，同时泛CBD和泛燕莎的不断扩张，再加上东方银座等地标性建筑的直接拉动的作用，无疑助推东直门房产项目急速升温。尤其是东二环商务带的逐渐形成，打通了东直门商圈、朝外商圈和建国门商圈，形成以东二环为轴线的带状商务区。”首先提出东二环商务带概念的中原地产华北区域总经理李文杰这样认为。

　　高力国际专业咨询部的有关市场研究人员接受记者采访时也表达了如上观点。

　　从商业地产的角度来看，目前东直门商圈的商业板块主要是包括以簋街为代表的东直门餐饮商业地产板块，以东直门东部紧邻使馆区域的酒吧和特色餐饮商业地产板块，以及沿东二环的综合商务地产板块。

　　“从目前东直门的几个商业板块的布局和发展来看，簋街餐饮商业板块是自发形成的，虽然有大量的餐饮企业，但是还没有出现具有规模的餐饮性的商业地产项目，同样紧邻使馆区的餐饮和酒吧也具有这样的特点，因此对于东直门商圈能够真正产生影响则是该区域目前正在兴建的写字楼。”北京超然不动产副总经理杨少锋表示。

　　写字楼在3年内将成为东直门区域供应主流

　　中原地产提供的市场研究数据显示，随着东二环商务带的大规模集中建设，预计在2008年区域市场将集中建成一批重点甲级写字楼项目，据统计，东二环新增项目的供应情况为：区域新增公建项目总建筑面积约为3005900.19平方米，其中写字楼约为1493457.29平方米（不含东华广场的写字楼部分），而这些新增加的写字楼主要是集中在东直门区域。“2005年开始东二环区域进入新增项目的供给高峰，持续增长的势头将一直保持到2008年，这些写字楼在3年内将成为东直门区域重要的商业地产供应产品。”李文杰说。

　　据了解，目前东直门商圈正在建设的写字楼主要包括新保利大厦、南新仓大厦、天恒大厦、东华广场、中青旅大厦、中国石油大厦、物美集团总部大厦等近20个项目。这些项目中公开对外发售的项目为8个；租售并举的项目1个；自用和出租并行的项目1个；自用项目6个。

　　东直门比较成规模进行写字楼开发建设则是从2003年开始的，“这边还没有形成商务带，东直门交通枢纽也没有定下来，我们知道的就是对面有华普中心，旧保利和港澳中心，新保利的选址当时也还没有公布，但是我们觉得这个地方是有发展潜力的。”一位2003年在该区域进行写字楼开发的开发商这样描述自己当时的感受。

　　在售写字楼价格在16000元/平方米左右

　　显然与已经趋于成熟的CBD、中关村、金融街相比，东直门商圈的商务环境才刚刚起步，但是“空白就孕育着机会”。“在CBD的成本比较贵，如果确实是非常有实力、非常有资金、非常大的企业，在CBD可能比较适合；而在CBD以外，我认为东直门一带有承接CBD的优势，该区域内的写字楼品质在提升，同时整个价位又比CBD低近30%左右，区域的商务氛围的逐形成以及高档写字楼在三年内大量入市，该商圈的潜力将开始逐渐显现，从商业地产的投资角度来看，现在的东直门与三四年前的国贸比较相似。”李文杰这样告诉记者。

　　同时他还认为，从目前该区域的实际入驻的业主来看，还主要以国内和亚洲企业为主，从租金水平上看，北京各商圈写字楼租金水平以CBD商圈最高，金融街及建国门商圈次之，东二环商圈虽紧邻CBD及建国门，但租金水平却相对较低，基本与中关村区域持平，相对国贸而言，该区域将来会成为一个中档消费区域。而据高力国际专业咨询部提供的统计数据来看，目前该区域销售的写字楼的价格一般在16000元/平方米左右，新保利大厦的售价要高于其他产品，达到25600元/平方米。该区域写字楼的租赁价格为每平方米16美元-23美元/月。

　　投资价值

　　交通、商务氛围渐趋浓厚

　　多数项目成交租金为14美元-22美元/平方米/月，升值潜力较大

　　中原地产华北区域总经理李文杰表示，目前该区域的一般写字楼主要是以中资客户为主，写字楼项目的外资客户比例均保持在30%-40％。就行业构成而言，东直门写字楼各项目涵盖了IT、医疗器械、能源化工、航空、商贸、食品、金融、房地产、文化等众多行业，未形成鲜明的行业特征；此外，需要强调的是，区域内以律师、会计师事务所、营销咨询为主的现代服务行业分布广泛，众多在业内有较强影响力的企业均选址东二环。

　　目前该区域写字楼的销售价格和整体的租赁价格普遍较低，但是区域的交通和商务氛围却越来越浓厚，是一个非常有潜力的区域。区域内市场绝大多数项目的租赁报价都保持在每平方米16美元-24美元/月，成交租金每平方米在14美元-22美元/月。

　　项目介绍

　　南新仓大厦

　　该项目位于东四十条立交桥西南角，是由高档纯写字楼和明清文物南新仓共同组成的综合性物业。大厦高达15层，销售价格为15800元/平方米。目前，南新仓以中小型客户为主，自用与投资并重，行业涉及医药公司、煤矿公司等行业。

　　新保利大厦

　　该项目位于东二环东四十条桥西南侧，与保利大厦隔路相望。大厦与地铁东四十条站相通，步行十分钟可达亚洲第一的东直门交通枢纽。项目总建筑面积为103308平方米，目前销售价格为3200美元/平方米。

　　皇家港湾

　　该项目位于东直门外大街，总建筑面积1.5万平方米，地上14层，地下2层，是一个包含标准客房、商务客房、贵宾套房以及酒吧、咖啡、餐饮、会所的小型酒店式设计。该项目主要是以投资性为主的一个酒店产品，目前售价为16000元/平方米。

　　专题采写/本报记者 张学冬

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