房地产商的利润：到底赚了多少钱？

　　张欣提议，可以去查诸如万科、首创等房地产上市公司的情况。我们查了，结果发现万科近三年的毛利率、销售利润率、净资产收益率等指标全面上升。以2004年为例，万科的结算收入增长幅度比结算成本高出6个百分点。这说明房价上涨快过地价及建筑成本，在楼市火爆的背景下，房地产商能做到转嫁成本。万科向来以市场化的方式取得土地，年度开发规模大、地域分布广，应该说具有较强的代表性。
　　
　　其它几家规模较大的A股房地产上市公司情况也差别不大。它们近三年的平均毛利率基本稳定在33%-34%，但在房价达到巅峰的2005年第一季度上升到接近40%的水平。2002-2004年间，主要地产股的平均销售净利率也基本稳定在10%出头，反映商人投资回报的指标——平均净资产收益率则逐年小幅上升，从11%增至12%.将上述这组数字换个通俗的说法即是，房价当中只有三分之二是成本（土地、建筑成本等）；每卖出100元的房子，房地产商能净赚10元；房地产商拿出自有资金100元进行投资，每年能净赚12元。潘石屹以前的合作伙伴曾说，“号称潘石屹经典之作的SOHO现代城，利润只有区区3亿多（元），我认为这不正常。”该项目有48万平方米，销售额40亿元左右。若按主要地产股10%的销售净利率计算，会有4亿元纯利。

　　2003年以前，申请房地产开发贷款只要求有20%的资本金比例。按照2004年9月份出台的新规定，资本金比例提高到不得低于35%.据一些资料显示，目前很多房地产公司真正投入的项目资本金仍然只占到总投资款的20%左右，余下的资金依赖于银行发放的开发贷款、建筑商工程垫款、预售楼花收入等。主要的几家房地产上市公司资产负债率均在60%左右。如果提高负债率至80%，扩大财务杠杆的作用，房地产开发的投资回报率有机会超过12%，达到18%.假使不是通过市场化手段取得土地，土地成本低，后来又正好赶上房价飞涨、楼市销售火爆，投资回报率超过20%也不是难事。按笔者的理解，只有20%以上的投资回报率才算得上暴利。
　　
　　正是由于房地产投资回报相当可观，近年来我国房地产开发投资增长速度均在25%以上，个别时段的增速还达到40%.在政府调控楼市的背景下，如果今后加速推进建设用地的市场化交易、严格执行贷款政策、强化对建筑质量的要求，当房价运行平稳时，房地产开发的平均投资回报率预计会回落到10%以下。届时，各路资本可能不会再格外地青睐房地产投资。

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