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商品房开发暴利知多少


[  太原交通广播    更新时间:2005/6/25  ]    ★★★

商品房开发暴利知多少 每平方米纯利至少1000元以上



  “房价这么高,那建房的成本到底是多少?”不算不知道,一算吓一跳。

  记者近来调查的情况是,商品房的成本主要分为三块:建筑材料费、土地出让金和税费。即便是开发商交齐了所有的成本费用,也还有40%左右的利润空间!这意味着,按照太原市目前3076元的商品房平均价格来算,每售出一平方米的商品房,开发商至少可以赚到一千元!

    成本:每平方米1100元

  近两年建材价格上涨,特别是钢材和地材价格的上涨,对建筑安装工程造价产生较大影响。太原市有关部门最近对混合结构、框架(框剪、剪力墙)结构建筑安装工程造价按三个时段(2003年2月、2003年12月、2004年12月)进行了造价分析后发现,建安成本的增加,并没有直接形成房价的上涨。目前太原市商品房的建安成本平均为每平方米1100元,其中,多层混合结构的成本约为980元,高层框架结构建安成本为每平方米1220元。

  分析数据显示,对太原市建筑安装工程造价而言,由于2003年建材价格的上涨,2003年内造价指数持续增高,造价增幅约10%左右;但2004年内造价略有回落;从2004年12月与2003年2月的比较显示,两年来造价增长约100元/平方米,增幅约12.5%左右,房地产业建筑成本的确有较大增长。

  但通过分析,建材成本的上升,对房价影响并不大:按房地产业的行规,开发商与建筑商签订的是“包工包料”长期合同,合同期间建材价格的涨落全部由建筑商消化,而一般来讲,这种涨落都在建筑商的利润范围之内,因此对开发商而言,建安成本不会影响定价。

  而从全市2002至2004年商品房价格资料也证明:建材成本的上升,对房价影响不大。2003年太原市混合结构、框架(框剪、剪力墙)结构建筑安装工程造价指数急剧上升,2004年造价指数则有明显回落,但从2002到2004年我市商品房平均价格则一直保持了10%以上的增长,显然造价对房价并未产生直接影响。

    地价:每平方米319.7元

  地价对房价的影响到底有多大?调查发现:针对不同的项目,地价所占的比重高低不同。由于近几年来太原市土地出让实行“招、拍、挂”等市场化的操作,使“价高者得”成为土地出让的规律,由此也使“地价不断上涨”成为一种明显的心理预期,但在实际的开发当中,目前太原市地价平均为每平方米319.7元,地价占房价的比例为13.5%,实际影响并不很大。

  2003年,全市平均全额地价为每亩59万元,平均楼面地价为每平方米364元,而到2004年,全市平均全额地价为每亩49万元,平均楼面价为每平方米319.7元。

  以学府街某楼盘为例,在开盘时,这里的商品房平均销售单价为每平方米3700元,但是楼面地价仅为每平方米270元,地价占房价的比例仅为7.3%;而在我市另一个平均售价高达4500元的高档楼盘,其楼面地价为每平方米760元,地价占房价的比例为16.8%。因此,地价并不是造成房价高涨的必然因素。

    税费:每平方米200元

  在房地产交易过程中,开发企业主要涉及到的税费有契税、交易手续费、印花税、测绘费几种。而这几种税费加到一起,再加上开发企业要缴纳的营业税等税费,开发企业的税费总成本约为200元/平方米,仅仅是开发企业商品房销售当中的零头而已。

  据了解,目前在太原市土地交易中,开发企业需要缴纳的主要是交易手续费和契税,手续费按照金额的大小分别收取为1.5%至5%,契税标准为4%;这两项支出摊入住宅,约为每平方米20元左右;在商品房交易中,开发企业涉及的是印花税和交易手续费两项,每平方米的收费总和为6元,这样,总和约为每平方米26元。

  对于开发企业来说,税费的“大头”是商品房交易时收取的营业税,为5.5%。按照太原市去年商品房销售价格3075元/平方米算,开发商每卖出一平方米房子,要上缴的营业税为170元。这样开发企业的税费总额约为196元。

    总和:每平方米净赚1000元

  建安成本、土地出让金及税费,构成房地产成本。把这三项全部加起来,计为1100+319.7+200=1619.7(元),这样的平均成本,与目前一些项目动辄近4000元的售价,可谓是天壤之别;就是与太原市去年的平均售价3076元比较,成本也只占到了53%!

  即使我们再把成本放大一些,把企业的所有运营消耗费用及人情支出全部加进去,摊入商品房的成本,每平方米的总成本也不足2000元,这将意味着,开发商每卖出一平方米的商品房,平均的利润在1000元以上。

  当然,太原市的开发项目由于地理、环境、条件的不同,开发成本存在差异,而在不少旧城改造项目中,也存在着由于拆迁费用过高而导致的土地取得费用高昂的现象,开发企业的成本费用自然也会水涨船高;但是,对于那些不涉及拆迁的项目,房地产的开发成本与销售价格相比,依然让人难以接受。一位业内人士坦言,开发商肯定是要追求最大利润,在目前供应结构不合理、供需矛盾突出的市场环境下,不少开发项目的价格已远远脱离开发成本,个别已封顶项目的价格两年时间便上涨一千多元。

  房地产价格,实在该挤挤水分了!

 

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