商品房开发暴利知多少

商品房开发暴利知多少 每平方米纯利至少1000元以上

    成本：每平方米1100元

　　近两年建材价格上涨，特别是钢材和地材价格的上涨，对建筑安装工程造价产生较大影响。太原市有关部门最近对混合结构、框架（框剪、剪力墙）结构建筑安装工程造价按三个时段（2003年2月、2003年12月、2004年12月）进行了造价分析后发现，建安成本的增加，并没有直接形成房价的上涨。目前太原市商品房的建安成本平均为每平方米1100元，其中，多层混合结构的成本约为980元，高层框架结构建安成本为每平方米1220元。

　　分析数据显示，对太原市建筑安装工程造价而言，由于2003年建材价格的上涨，2003年内造价指数持续增高，造价增幅约10%左右；但2004年内造价略有回落；从2004年12月与2003年2月的比较显示，两年来造价增长约100元/平方米，增幅约12.5%左右，房地产业建筑成本的确有较大增长。

　　但通过分析，建材成本的上升，对房价影响并不大：按房地产业的行规，开发商与建筑商签订的是“包工包料”长期合同，合同期间建材价格的涨落全部由建筑商消化，而一般来讲，这种涨落都在建筑商的利润范围之内，因此对开发商而言，建安成本不会影响定价。

　　而从全市2002至2004年商品房价格资料也证明：建材成本的上升，对房价影响不大。2003年太原市混合结构、框架（框剪、剪力墙）结构建筑安装工程造价指数急剧上升，2004年造价指数则有明显回落，但从2002到2004年我市商品房平均价格则一直保持了10%以上的增长，显然造价对房价并未产生直接影响。

    地价：每平方米319.7元

　　地价对房价的影响到底有多大？调查发现：针对不同的项目，地价所占的比重高低不同。由于近几年来太原市土地出让实行“招、拍、挂”等市场化的操作，使“价高者得”成为土地出让的规律，由此也使“地价不断上涨”成为一种明显的心理预期，但在实际的开发当中，目前太原市地价平均为每平方米319.7元，地价占房价的比例为13.5%，实际影响并不很大。

　　2003年，全市平均全额地价为每亩59万元，平均楼面地价为每平方米364元，而到2004年，全市平均全额地价为每亩49万元，平均楼面价为每平方米319.7元。

　　以学府街某楼盘为例，在开盘时，这里的商品房平均销售单价为每平方米3700元，但是楼面地价仅为每平方米270元，地价占房价的比例仅为7.3%；而在我市另一个平均售价高达4500元的高档楼盘，其楼面地价为每平方米760元，地价占房价的比例为16.8%。因此，地价并不是造成房价高涨的必然因素。

    税费：每平方米200元

　　在房地产交易过程中，开发企业主要涉及到的税费有契税、交易手续费、印花税、测绘费几种。而这几种税费加到一起，再加上开发企业要缴纳的营业税等税费，开发企业的税费总成本约为200元/平方米，仅仅是开发企业商品房销售当中的零头而已。

　　据了解，目前在太原市土地交易中，开发企业需要缴纳的主要是交易手续费和契税，手续费按照金额的大小分别收取为1.5%至5%，契税标准为4%；这两项支出摊入住宅，约为每平方米20元左右；在商品房交易中，开发企业涉及的是印花税和交易手续费两项，每平方米的收费总和为6元，这样，总和约为每平方米26元。

　　对于开发企业来说，税费的“大头”是商品房交易时收取的营业税，为5.5%。按照太原市去年商品房销售价格3075元/平方米算，开发商每卖出一平方米房子，要上缴的营业税为170元。这样开发企业的税费总额约为196元。

    总和：每平方米净赚1000元

　　建安成本、土地出让金及税费，构成房地产成本。把这三项全部加起来，计为1100＋319.7＋200＝1619.7（元），这样的平均成本，与目前一些项目动辄近4000元的售价，可谓是天壤之别；就是与太原市去年的平均售价3076元比较，成本也只占到了53%！

　　即使我们再把成本放大一些，把企业的所有运营消耗费用及人情支出全部加进去，摊入商品房的成本，每平方米的总成本也不足2000元，这将意味着，开发商每卖出一平方米的商品房，平均的利润在1000元以上。

　　当然，太原市的开发项目由于地理、环境、条件的不同，开发成本存在差异，而在不少旧城改造项目中，也存在着由于拆迁费用过高而导致的土地取得费用高昂的现象，开发企业的成本费用自然也会水涨船高；但是，对于那些不涉及拆迁的项目，房地产的开发成本与销售价格相比，依然让人难以接受。一位业内人士坦言，开发商肯定是要追求最大利润，在目前供应结构不合理、供需矛盾突出的市场环境下，不少开发项目的价格已远远脱离开发成本，个别已封顶项目的价格两年时间便上涨一千多元。

　　房地产价格，实在该挤挤水分了！

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